ECLI:NL:GHDHA:2025:1197, Gerechtshof Den Haag, 01-07-2025, 200.326.338/01

11. Met grief 1Abestrijdt [appellante] dit oordeel, als volgt.

[appellante] heeft DGMR als gevolmachtigde/lasthebber van Yuverta ingeschakeld. [appellante] was zelf niet deskundig op het gebied van brandveiligheid of de beoordeling daarvan. Dat wist Yuverta. DGMR was op dat gebied wel deskundig. [appellante] heeft niet beoogd opdrachtnemer te zijn van het brandveiligheidsonderzoek.

Het feit dat DGMR door [appellante] is ingeschakeld maakt niet dat er sprake is van onderaanneming. Yuverta wilde slechts één aanspreekpunt en daarmee is verenigbaar dat [appellante] de kosten van DGMR aan Yuverta doorbelast.

Het is onjuist dat [appellante] de onderzoeksvragen en daarmee de reikwijdte van het onderzoek zou hebben bepaald. Yuverta wenste zelf invloed uit te kunnen oefenen op de gang van zaken en zij heeft dat ook gedaan. Drie heren van haar afdeling Vastgoed zijn intensief bij alle stadia van het project betrokken geweest.

12. Deze grief faalt om de volgende redenen.

Yuverta heeft op 7 december 2017 verzocht een offerte uit te brengen “voor alle benodigde werkzaamheden” tot het opstellen van een Voorlopig Ontwerp (zie r.o. 3.5). Daarbij is in de offerte-uitvraag benadrukt dat [appellante] wordt gevraagd om Yuverta als opdrachtgever “te ontzorgen in het ontwerpproces” waarbij [appellante] de regie dient te voeren “op het integrale ontwerpproces en alle daarbij behorende expertise te leveren (middels intern bij uw bureau aanwezige kennis of middels onderaanneming”, ook ten aanzien van brandveiligheid. Naar het oordeel van het hof is hieruit zonder meer duidelijk dat het inschakelen van adviseurs als DGMR in onderaanneming van [appellante] dient te geschieden. Dat past bij het ontzorgen van Yuverta en de (centrale) regierol van [appellante].

Het hof ziet niet in waarom de inhoudelijke betrokkenheid van de afdeling Vastgoed van Yuverta in het feitelijke haalbaarheidsstudie verandering zou brengen in deze duidelijke contractuele rolverdeling.

Voor de gestelde volmacht of lastgeving bestaan onvoldoende aanknopingspunten.

Toerekenbare tekortkoming

13. De rechtbank heeft geoordeeld dat [appellante] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst van opdracht met Yuverta omdat zij bij de haalbaarheidsstudie niet heeft gehandeld als wat van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht (r.o. 4.5 tot en met 4.9). Daartoe heeft de rechtbank overwogen als volgt.

Van [appellante] mocht worden verwacht dat zij het gebouw zorgvuldig zou inspecteren, toetsen of bijzondere kosten te verwachten zijn en in voorkomend geval deze bijzondere kosten tijdig onder de aandacht van Yuverta te brengen. Dat volgt uit de aard van de opdracht en dit geldt temeer nu [appellante] wist dat de haalbaarheidsstudie zou worden gebruikt door het college van bestuur van Yuverta om te beslissen of zij goedkeuring zou verlenen aan de technische haalbaarheid, de bijbehorende verbouwingsbudgetten en de tijdsplanning en vooral ook om tijdig wel of geen beroep te doen op de met de aan [appellante] gelieerde verhuurder Werkelijke Ruimte overeengekomen ontbindende voorwaarde.

DGMR (en daarmee dus ook [appellante]) is bij de haalbaarheidsstudie van januari 2018 ervan uitgegaan dat de bestaande situatie voldeed aan de te stellen eisen van brandveiligheid. Pas later is gebleken dat dit achteraf bezien volstrekt onjuist was. De bestaande 3D-spantconstructie bleek in het geheel niet brandwerend te zijn.

Niet is komen vast te staan dat een en ander alleen te ontdekken viel na destructief onderzoek dat in januari 2018 niet kon plaatsvinden omdat het gebouw toen nog (bij [appellante] zelf) in gebruik was. Door simpelweg te kloppen op de spantconstructie was eenvoudig hoorbaar dat deze in het geheel niet brandwerend was. Omdat de brandveiligheid expliciet onderdeel uitmaakte van de haalbaarheidsstudie, mocht van de door [appellante] ingeschakelde onderaannemer DGMR worden verwacht dat zij dit eenvoudige onderzoek zou uitvoeren.

Dat er maar beperkt de tijd was voor de haalbaarheidsstudie, maakt dit niet anders. Niet is gesteld of gebleken dat [appellante] en de door haar ingeschakelde onderaannemers onvoldoende gelegenheid hebben gekregen om dit onderzoek uit te voeren. Bovendien was [appellante] ten tijde van de haalbaarheidsstudie zelf de gebruiker van het gebouw, zodat zij het in eigen hand had om onderzoek in het gebouw te laten verrichten en de rechtbank er ook daarom van uitgaat dat hiervoor voldoende gelegenheid was.

Ook de omstandigheden dat DGMR en de gemeente Rotterdam in de periode van 1 februari 2018 tot 14 september 2018 niet hebben geconstateerd dat de constructie niet voldeed aan de eisen van brandveiligheid maakt het voorgaande niet anders. Dit doet namelijk niet af aan het vaststaande feit dat dit al in januari 2018 op eenvoudige wijze ontdekt had kunnen en moeten worden door DGMR.

Het gegeven dat DGMR dit blijkbaar in januari 2018 heeft nagelaten althans niet heeft gerapporteerd, levert een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de verbintenissen van [appellante] jegens Yuverta op. Vaststaat namelijk dat de kosten om de constructie alsnog voldoende brandwerend te maken een substantiële kostenpost vormt die naar het oordeel van de rechtbank door [appellante] bij de haalbaarheidsstudie aan Yuverta had moeten worden gemeld.

14. Met grief 1Bbestrijdt [appellante] dit oordeel, als volgt.

Voor het antwoord op de vraag wat van een redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht, gaat het er niet om dat een gebrek ontdekt had kunnen worden maar of het gebrek ontdekt had moeten worden. Het gaat hier om een inspanningsverplichting, niet om een resultaatsverplichting.

Yuverta heeft geen norm voor aansprakelijkheid gesteld of gedefinieerd. Er is geen norm die zegt dat een gebouw in het kader van een brandveiligheids-onderzoek voor een haalbaarheidsstudie 'beklopt’ moet worden. Kennelijk heeft de afdeling Vastgoed van Yuverta bij de herhaalde bezoeken zelf ook nimmer op enige wand geklopt.

[appellante] betwist dat het gestelde tekort aan brandwerendheid ontdekt had moeten worden of ontdekt zou zijn door te kloppen.

DGMR is een gerenommeerde partij. Zij heeft zich in de beschikbare tekeningen verdiept en het gebouw visueel geïnspecteerd. Daarbij is betrokken dat het gebouw in gebruik was zodat geen destructief onderzoek kon plaatsvinden, alsmede dat het bestaande gebruik ook eisen stelt aan de brandveiligheid. Er was voor DGMR geen aanleiding om te veronderstellen dat het gebouw niet aan de eisen voor een kantoorgebouw voldeed, de focus was gericht op de eventueel benodigde additionele maatregelen voor de functie van onderwijsgebouw.

Gezien de door Yuverta onderkende en erkende beperkte tijd, betwist [appellante] dat DGMR bij de uitvoering van het onderzoek in januari 2018 meer had moeten constateren dan zij heeft gedaan. Yuverta heeft onvoldoende onderbouwd dat er voldoende tijd was om het gebrek van de brandwerendheid vast te stellen.

Bij het latere, uitgebreidere, onderzoek in mei 2018 door DGMR en de rondgang in het gebouw door de aannemer in het kader van diens prijsvorming, is evenmin geconstateerd dat het gebouw qua brandveiligheid op de nu aangepaste plek aanpassing zou behoeven. Dat is een duidelijke contra-indicatie dat het reeds in het kader van de haalbaarheidsstudie onderkend had moeten worden. [appellante] betwist dat het gebrek aan brandwerendheid eenvoudig kenbaar was.

Yuverta is een ter zake kundige opdrachtgever die bij alle stadia van het project betrokken is geweest. Vast staat dat Yuverta geen enkele aanleiding heeft gezien voor kritiek op de wijze waarop DGMR haar onderzoek uitvoerde.

Het feit dat [appellante] gebruiker van het pand was, is niet relevant. [appellante] had wat betreft de brandveiligheid geen eigen deskundigheid. Yuverta wist dat.

De aannemer moet voor het maken van de offerte het gebouw hebben bezocht en bekeken. De aannemer heeft toen niets over het gebrek aan brandwerendheid opgemerkt. Daaruit volgt dat de aannemer evenmin heeft geklopt, dan wel door dat kloppen geen indicatie voor een gebrek aan brandwerendheid heeft geconstateerd. Dat weerspreekt de eenvoudige kenbaarheid van het gebrek aan brandwerendheid. De aannemer had meer mogelijkheden dan DGMR om eventuele verdachte plekken nader te onderzoeken. Uit het feit dat de aannemer daar geen aanleiding toe heeft gezien, volgt dat van een eenvoudig kenbaar tekort aan brandwerendheid geen sprake was.

15. Deze grief faalt om de volgende redenen.

Het gaat om een ernstig gebrek van het gebouw op het punt van de brandveiligheid. Dit gebrek is in het door DGMR verrichte brandveiligheidsonderzoek in januari 2018 niet opgemerkt. Later, in het rapport van DGMR van 17 oktober 2018 is vermeld dat de stalen 3D spantconstructie van het schoolgebouw niet voldeed aan de minimale eisen die voor brandveiligheid gelden. In het rapport staat:

“Door ons is samen met constructeur IMD gekeken naar de bestaande stalen 3D spantconstructie. Deze spanten zijn niet bestand tegen bezwijken bij brand. Aan de eisen voor de bouwconstructie (voorheen hoofddraagconstructie) wordt voldaan omdat er geen eis geldt gezien de brandcompartimentering, maar het bezwijken van één of meerdere spanten mag er niet toe leiden dat een brandscheiding van de trappenhuizen voortijdig (minimaal 60 minuten) bezwijkt. Aan deze eis wordt nu niet voldaan, ook in het verleden was deze eis van toepassing en naar mening van DGMR lijkt daar geen invulling aan gegeven te zijn”.

Het hof gaat uit van de juistheid van dit rapport.

De eis dat de scheidingen van de trappenhuizen 60-minuten in stand moeten kunnen blijven bij brand, is belangrijk. Deze brandwerendheid geeft de gebruikers van het schoolgebouw de gelegenheid en tijd om bij brand veilig het schoolgebouw te verlaten. De 3D spantconstructie was alleen bekleed met akoestische platen, zonder enige brandwerende voorziening daarop aan te brengen. Bij brand zouden de trappenhuizen onmiddellijk instorten. Dat is een levensgevaarlijke situatie.

Partijen hebben een overeenkomst van opdracht gesloten waarbij [appellante] een haalbaarheidsstudie zou verrichten. Yuverta zou door [appellante] volledig ontzorgd worden, waarbij [appellante] alle benodigde expertise zou inschakelen, specifiek ook op het gebied van brandveiligheid. Daarmee heeft [appellante] een specifieke en concrete inspanningsverbintenis op zich genomen. Evenals de rechtbank is het hof van oordeel dat het bij deze inspanningsverbintenis er om gaat wat van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. Dat houdt hier concreet in dat [appellante] het gebouw zorgvuldig inspecteert, toetst of bijzondere kosten te verwachten zijn en in voorkomend geval deze bijzondere kosten tijdig onder de aandacht van Yuverta brengt.

[appellante] heeft tegenover de stellingen van Yuverta onvoldoende onderbouwd waarom dit ernstige gebrek aan brandwerendheid niet door haar of DGMR is onderkend en tijdig aan Yuverta is meegedeeld. Het gaat dan om de volgende stellingen van Yuverta.

 Bij het onderdeel brandveiligheid is door DGMR en [appellante] er kennelijk van uitgegaan dat de bestaande situatie, waarbij [appellante] het gebouw als kantoor gebruikte, na een ingrijpende verbouwing in 2009, al zou voldoen aan de brandveiligheidseisen

 DGMR heeft in het rapport van 17 oktober 2028 verklaard dat ook de bestaande situatie (voor gebruik als kantoorgebouw) niet voldeed aan de minimale brandveiligheidseisen.

 Uit de e-mailwisseling in september 2018 met DGMR (zie r.o. 3.18) volgt dat DGMR het schoolgebouw niet zelf heeft geïnspecteerd en geen kennis heeft gehad van de meest belangrijke kwesties rond de brandveiligheid van het gebouw. Zo heeft DGMR verklaard geen gegevens van de opbouw van de bestaande wanden van het trappenhuis tweede verdieping (enkele gipsplaat) te hebben gehad en dat het zou kunnen dat deze wanden niet 60 minuten brandwerend zijn. Verder heeft DGMR verklaard over de brandveiligheidseisen waaraan het plafond van het trappenhuis moet voldoen. Deze opmerking van DGMR over het plafond volgt op de opmerking van de aannemer dat bij brand het plafond van het trappenhuis, van binnenuit gezien, bezwijkt.

 Op 20 december 2017 is tijdens een rondgang in het schoolgebouw door [naam 1] (aanwezig namens [appellante]) een lijst van zorgpunten opgesteld. Als zorgpunt werd de beperkte breedte van de trappen opgemerkt en het feit dat de ooit aanwezige vluchttrappen op de eerste verdieping zijn verwijderd. Deze punten zijn teruggekomen in de offerte van 21 december 2017. Dit had volgens Yuverta tot extra oplettendheid van [appellante] moeten leiden.

 Het feit dat de 3D spantconstructie alleen was bekleed met akoestische platen, zonder enige brandwerende voorziening, was eenvoudig kenbaar. De aannemer heeft dit bij een rondgang door het gebouw simpel vastgesteld door op een muur te kloppen.

Bij deze stand van zaken had van [appellante] verlangd mogen worden toe te lichten wat er nu precies en concreet wél is gedaan bij het onderzoek naar de brandveiligheid van het schoolgebouw, en waarom de gebreken toen niet behoefden te worden opgemerkt. Het verweer van [appellante] ter zake is te vaag.

Het hof verwerpt het betoog van [appellante] over een niet bestaande klop-norm omdat het niet relevant is.

Uit het voorgaande volgt dat [appellante] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verbintenissen jegens Yuverta.

Geen eigen schuld Yuverta

16. Het hof verwerpt de stelling van [appellante] dat er sprake is van eigen schuld aan de zijde van Yuverta omdat zij een kundige afdeling Vastgoed had die zich ook inhoudelijk met de haalbaarheidsstudie heeft bemoeid. Yuverta heeft [appellante] ingeschakeld om ontzorgd te worden door [appellante] die in deze studie de regierol vervulde en de onderaannemers inschakelde. Onvoldoende is toegelicht waarom Yuverta de gebreken in de brandveiligheid zelf had moeten en kunnen vaststellen.

Schade en schadestaat

17. Uit het voorgaande volgt dat [appellante] schadeplichtig is. Te beoordelen is dan of de gevorderde verwijzing naar de schadestaatprocedure toewijsbaar is. Voor deze verwijzing is nodig dat de mogelijkheid van schade aannemelijk is.

17. Met grief 2 betoogt [appellante] dat niet aannemelijk is dat Yuverta schade heeft geleden als gevolg van de toerekenbare tekortkoming van [appellante]. Deze grief is als volgt toegelicht.

Het is niet aannemelijk dat Yuverta de ontbindende voorwaarde in de huurovereenkomst zou hebben ingeroepen als [appellante] niet tekort was geschoten. Het bestaande onderwijsgebouw van Yuverta was ongeschikt en onrendabel geworden. Er is niets gesteld over de beschikbaarheid van alternatieven. Evenmin is onderbouwd in hoeverre deze alternatieven geschikt waren of tegen welke kosten geschikt te maken waren. Het onderhavige pand was in elk geval duidelijk de eerste keuze van Yuverta. Ook het feit dat aan [appellante] geen budget of marge voor tegenvallers kenbaar was gemaakt, wijst er op dat Yuverta geen reële, laat staan financieel aantrekkelijkere, alternatieven had.

Ook als Yuverta de de ontbindende voorwaarde had ingeroepen zouden in ieder geval de reeds gemaakte kosten voor de haalbaarheidsstudie (ruim € 31.000,--) de kosten van de inzet van het eigen personeel van Yuverta en externe adviseurs een verliespost zijn. Yuverta zou dan tijd en energie moeten steken in het vinden van een andere passende locatie. Denkbaar is ook dat zij dan in overleg was getreden met de verhuurder om te pogen de huurprijs te herzien, zoals is gebeurd. Dat heeft geleid tot een huurkorting van € 70.000,--. Samen met de kosten voor de haalbaarheidsstudie van ruim € 31.000,-- vervalt dus in ieder geval ruim € 100.000,-- aan belang bij het inroepen van de ontbindende voorwaarde.

19. Yuverta heeft hiertegen het volgende ingebracht.

Yuverta zou het schoolgebouw niet hebben gehuurd indien deze niet binnen haar financiële en technische kaders zou passen. Yuverta had de mogelijkheid om de toen bestaande situatie voort te zetten. Het agrarisch beroepsonderwijs werd de voorgaande jaren ook gegeven op andere locaties. Deze locaties voldeden weliswaar aan de eisen die de wet hieraan stelde, alleen had Yuverta de ambitie om de faciliteiten van het agrarisch beroepsonderwijs naar een hoger niveau te brengen. Dat Yuverta deze ambitie had, betekent niet dat hiermee voor het project [adres] een 'carte blanche' zou worden gegeven. Voor het onderzoek van de mogelijkheden was daarom een haalbaarheidsonderzoek nodig.

Yuverta is een scholengemeenschap, gefinancierd met publiek geld, met strakke onder druk staande budgetten. Het college van bestuur heeft niet zonder reden een huurovereenkomst gesloten met een ontbindende voorwaarde, gekoppeld aan een specifiek haalbaarheidsonderzoek ten aanzien van de technische en financiële kant van deze locatie.

In het geval in januari 2018 een kostenraming zou zijn opgegeven die niet beantwoordde aan de financiële kaders van Yuverta, dan had afdeling Vastgoed een andere locatie gevonden, of was het intern binnen de bestaande vastgoedportefeuille opgelost. Yuverta is een professionele organisatie en heeft een goed georganiseerde afdeling Vastgoed.

In oktober 2018 werd Yuverta plots geconfronteerd met een kostenpost van meer dan € 300.000,--. De ontbindende voorwaarde was op dat moment uitgewerkt. Yuverta kon niet anders dan deze kosten te maken.

20. Grief 2 faalt. Het hof acht de mogelijkheid van schade aannemelijk. Yuverta is de kans ontnomen goed geïnformeerd te beslissen of zij de ontbindende voorwaarde wel of niet zou inroepen. Indien zij vóór 31 januari 2018 adequaat zou zijn geïnformeerd over de maatregelen die getroffen zouden moeten worden voor de brandveiligheid, zou zij de mogelijkheid hebben gehad een hogere huurkorting te bedingen dan zij achteraf heeft bedongen omdat zij na 31 januari 2018 de ontbindende voorwaarde niet meer kon inroepen en daardoor in een meer nadelige onderhandelingspositie verkeerde. Ook zou Yuverta er dan voor hebben kunnen kiezen een locatie elders te huren. [appellante] voert nog aan dit in dit laatste geval Yuverta extra kosten had moeten maken voor het verrichten voor een haalbaarheidsonderzoek naar een andere locatie. Volgens [appellante] moeten deze kosten – naast de gerealiseerde huurvermindering – ook in aftrek worden gebracht ‘als bespaarde kosten’ bij beoordeling van de vraag of voldoende aannemelijk is dat er een kans was op schade. Ook indien van de juistheid van die gedachte uit zou moeten gegaan – bij gebrek aan een betwisting door Yuverta – laat dat onverlet dat voldoende aannemelijk is – gelet op de omvang van de extra kosten voor brandveiligheid die noodzakelijk bleken – dat Yuverta een extra huurkorting zou hebben kunnen bedingen die hoger zou zijn geweest dan € 30.000. Wat daar ook van zij, een en ander, dient inclusief de causaliteit verder in de schadestaatprocedure te worden beoordeeld.

20. Met grief 3 betoogt [appellante] dat haar aansprakelijkheid beperkt is tot haar honorarium. Zij baseert dat op art. 14 lid 1 en 2 van de DNR. Volgens [appellante] sluiten de inkoopvoorwaarden van Yuverta deze aansprakelijkheidsbeperking niet uit, zodat deze van toepassing is.

20. Deze grief faalt. In de bij de offerte-uitvraag van 7 december 2017 gevoegde Algemene Inkoopvoorwaarden Stichting Wellant zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:

“ Artikel 7 Aansprakelijkheid

De partij die toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen is tegenover de andere partij aansprakelijk voor de door deze geleden en/of te lijden schade, met inachtneming van het bepaalde in artikel 13.5 en het bepaalde in het onderhavige artikel.

De aansprakelijkheid voor persoons- en of zaakschade en de daaruit voortvloeiende schade, is beperkt tot een bedrag van EURO 1.250.000,- per gebeurtenis. […]

Louter de volgende schadeposten komen voor vergoeding in aanmerking:

a. de kosten van het niet kunnen inzetten (leegloop) van medewerkers, goederen en faciliteiten van Wellant en de kosten van het niet kunnen inzetten (leegloop) van de door Wellant in het kader van de uitvoering van de Overeenkomst ingehuurde derden, voor zover deze kosten, in redelijkheid, niet vermijdbaar zijn;

b. aan derden aantoonbaar verschuldigde vergoedingen en boetes, alsmede de waarde van het verloren gaan van door derden verstrekte garanties;

c. redelijke kosten gemaakt ter voorkoming of beperking van direct schade, die als gevolg van de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid berust, mocht worden verwacht;

d. redelijke kosten gemaakt ter vaststelling van de schade-oorzaak, de aansprakelijkheid, de directe schade en de wijze van herstel;

De in de vorige leden beperkingen van aansprakelijkheid komen te vervallen:

[…]

b. indien sprake is van opzet of grove schuld aan de zijde van de andere partij of diens personeel;”

23. Deze inkoopvoorwaarden kennen een regime voor aansprakelijkheid van opdrachtnemers en de beperkingen daarop. Uit de tekst volgt een exclusief/sluitend karakter van dit regime. De DNR kunnen daar niet aan afdoen.

24. Kortom, de verdedigde beperking van de aansprakelijkheid gaat niet op.

Slotsom