ECLI:NL:RBAMS:2026:10641

Gronden van de beslissing

Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening

1. De kantonrechter heeft vastgesteld dat eiseres heeft voldaan aan de informatieplicht en de meldplicht als bedoeld in artikel 2 van Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening.

2. In deze procedure gaat het om een overeenkomst tussen een handelaar en een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). Als er oneerlijke bepalingen in de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden staan, moet de kantonrechter deze vernietigen. Eiseres mag die bepalingen dan niet gebruiken en zij mag ook geen beroep meer doen op aanvullend recht (zie ECLI:EU:C:2021:68).

3. Eisende partij heeft de tussen partijen gesloten huurovereenkomst en de toepasselijke algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte volgens het ROZ model van 20 maart 2017 (verder: de algemene bepalingen) overgelegd.

4. Het huurprijsbeding en het servicekostenbeding in de huurovereenkomst zijn kernbedingen. Deze bedingen zijn transparant en op grond van artikel 4 lid 2 van de Richtlijn uitgesloten van verdere toetsing op oneerlijkheid.

5. Eiseres heeft toegelicht dat zij de kale huurprijs per 1 juli 2021 voor het eerst heeft verhoogd met 2,4%, per 1 juli 2022 met 3,3%, per 1 juli 2023 met 4,1%, per 1 juli 2024 met 5,5% en per 1 juli 2025 met 4,1%.

6. Het betreft hier een geliberaliseerde huurovereenkomst. Daarom zijn artikel 5.2 van de huurovereenkomst jo. artikel 16 van de algemene bepalingen getoetst. In deze huurprijswijzigingsbedingen is bepaald dat de huurprijs jaarlijks kan worden geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI) met daarbovenop een opslag van maximaal 5%. Deze bepalingen kunnen worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding. De kantonrechter acht het indexatiebeding niet oneerlijk, maar heeft het voornemen om het opslagbeding oneerlijk te verklaren. Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst was voor gedaagde niet voorzienbaar in hoeverre en op welke gronden eiseres toepassing zou geven aan het opslagbeding. Niet aannemelijk is dat zo’n hoge opslag nodig is om ten laste van eiseres komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Het percentage ligt ook veel hoger dan percentages die in het verleden in de gereguleerde sector zijn gebruikt. Evenmin kan worden aangenomen dat de jaarlijkse huurstijging met maximaal dit percentage voor gedaagde binnen aanvaardbare grenzen blijft. De Hoge Raad heeft in zijn uitspraak van 29 november 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1780) geoordeeld dat een opslagbeding van maximaal 3% niet oneerlijk is, maar de gronden daarvoor gelden niet (zonder meer) voor een hoger maximumpercentage. In dat geval wordt namelijk het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument te zeer verstoord.

7. Eisende partij heeft zich op het standpunt gesteld dat zij de huur nooit heeft verhoogd op basis van het opslagbeding. Eiseres heeft het standpunt ingenomen dat zij de huurprijs steeds heeft verhoogd conform het maximale percentage op basis van de wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten welke van toepassing is via de UHW.

8. De kantonrechter volgt eisende partij niet in dit standpunt. Op grond van de afspraken die partijen met elkaar hebben gemaakt in de huurovereenkomst mocht eisende partij de huurprijs verhogen met maximaal de CPI-index plus 5%. Partijen hebben in de huurovereenkomst geen aansluiting gezocht bij een van overheidswege maximaal toegestaan verhogingspercentage. Als het wettelijk bepaalde maximum dus hoger ligt dan de CPI-index en eiseres wil met dit wettelijke maximum verhogen, dan maakt zij – gelet op de wijze waarop zij de afspraken met gedaagde heeft vastgelegd in de huurovereenkomst – gebruik van het opslagbeding van artikel 5.2 van de huurovereenkomst. Dit opslagbeding (van +5%) is hiervoor als oneerlijk aangemerkt.

9. Aldus moet worden beoordeeld of eiseres de huurprijs met maximaal de CPI-index heeft verhoogd, of dat zij daarbij een opslag heeft toegepast. Volgens artikel 16 van de algemene bepalingen moet het CPI-percentage berekend worden door het indexcijfer van de vierde kalendermaand voorafgaand aan de kalendermaand waarin de huurprijsaanpassing plaatsvindt, te delen door het indexcijfer van de zestiende kalendermaand voorafgaand aan de kalendermaand waarin de huurprijsaanpassing plaatsvindt. In dit geval is de huurprijs steeds verhoogd per 1 juli. Dat betekent dat gekeken moet worden naar de indexcijfers van de maanden maart daaraan voorafgaand. De relevante maandprijsindexcijfers zijn volgens het CBS als volgt:

10. Dit betekent dat voor de huurverhoging per 1 juli 2021 de maximale CPI 108,87 / 106,85 = 1,019 (1,9%) bedroeg. De huurprijs is verhoogd met 2,4% en dus heeft eiseres een opslag van 0,5% toegepast. De kale huurprijs had per 1 juli 2021 volgens de CPI maximaal € 1.169,81 per maand mogen bedragen.

11. Voor de huurverhoging van 1 juli 2022 geldt dat de maximale CPI 119,46 / 108,87 = 1,097 (9,7%) bedroeg. De huurprijs is verhoogd met 3,3% en dus heeft eiseres geen opslag toegepast. De kale huurprijs had per 1 juli 2022 een bedrag van € 1.208,41 per maand mogen bedragen (want: € 1.169,81 + 3,3%).

12. Voor de huurverhoging van 1 juli 2023 geldt dat de maximale CPI 124,72 / 119,46 = 1,044 (4,4%) bedroeg. De huurprijs is verhoogd met 4,1% en dus heeft eiseres geen opslag toegepast. De kale huurprijs had per 1 juli 2023 een bedrag van € 1.257,95 per maand mogen bedragen (want: € 1.208,41 + 4,1%).

13. Voor de huurverhoging van 1 juli 2024 geldt dat de maximale CPI 128,58 / 124,72 = 1,031 (3,1%) bedroeg. De huurprijs is verhoogd met 5,5%, dus heeft eiseres een opslag toegepast van 2,4%. De kale huurprijs had per 1 juli 2024 volgens de CPI maximaal € 1.296,95 per maand mogen bedragen.

14. Voor de huurverhoging van 1 juli 2025 geldt dat de maximale CPI 133,33 / 128,58 = 1,037 (3,7%) bedroeg. De huurprijs is verhoogd met 4,1%, dus heeft eiseres een opslag toegepast van 0,4%. De kale huurprijs had per 1 juli 2025 volgens de CPI maximaal € 1.344,94 per maand mogen bedragen.

15. Het opslagbeding is dus wel degelijk meermaals door eisende partij toegepast. De kantonrechter is gelet op het hiervoor overwogene voornemens om het opslagbeding te vernietigen vanwege haar oneerlijke karakter. Alvorens daartoe over te gaan, wordt eiseres in de gelegenheid gesteld zich bij akte over dat voornemen en de eventuele gevolgen voor de vordering uit te laten. De (eventuele) vernietiging van het opslagbeding heeft tot gevolg dat alle huurverhogingen die gebaseerd zijn op dit beding komen te vervallen. Dit betekent dat eiseres de huurprijs alleen mocht verhogen op grond van het indexatiebeding. Eiseres wordt in de gelegenheid gesteld om haar vordering naar aanleiding hiervan nader te onderbouwen door een berekening over te leggen waarbij de gevorderde huurachterstand over de betreffende periode gebaseerd is op een aanvangshuurprijs die gedurende de gehele looptijd van de huurovereenkomst verhoogd is met alleen de per jaar geldende indexatiepercentages, voor zover die in rekening zijn gebracht. Eiseres kan gebruik maken van de hiervoor door de kantonrechter berekende gegevens.

16. Bij de beoordeling of de huurachterstand een ontbinding rechtvaardigt kan relevant zijn of gedaagde in het verleden op grond van het oneerlijke opslagbeding te veel huur heeft betaald. Eiseres wordt daarom ook in de gelegenheid gesteld een overzicht over te leggen van enerzijds de door gedaagde betaalde huur vanaf aanvangsdatum huurovereenkomst tot heden en anderzijds de huur die op grond van het hiervoor overwogene gedurende die periode in rekening gebracht had mogen worden, met vermelding van de totaalbedragen.

17. Ook getoetst is artikel 25.2 van de algemene bepalingen. Dit beding ziet op betaling van buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten en luidt als volgt:

In alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te dwingen, is (ver)huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (ver)huurder te betalen proceskosten – aan (ver)huurder te voldoen, voor zover op de vergoeding van die kosten de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is.

18. Dit beding is oneerlijk, omdat daarin niet (voldoende duidelijk) staat dat de wettelijke regeling met betrekking tot buitengerechtelijke incassokosten (artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten) in het geval van een consument moet worden toegepast. Dit kan ertoe leiden dat hogere kosten voor rekening van de consument komen dan wettelijk is toegestaan. Het beding is daarom oneerlijk en wordt vernietigd. De gevorderde buitengerechtelijke kosten worden afgewezen.

19. Het beding is verder oneerlijk omdat het de mogelijkheid biedt om meer proceskosten in rekening te brengen dan bij wet voorzien. De kantonrechter is op grond van de wet gehouden om de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten worden vastgesteld conform het liquidatietarief. De Hoge Raad heeft op 4 juli 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1081) de prejudiciële vraag aan het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJEU) gesteld, kort gezegd, of een consument met toepassing van artikel 237 Rv kan worden veroordeeld in de proceskosten na vernietiging van het oneerlijke proceskostenbeding. Zolang hierover geen duidelijkheid bestaat, acht de kantonrechter het geheel achterwege laten van een proceskostenveroordeling in het geval van een huurovereenkomst niet aangewezen. De proceskosten zullen dan ook als daaraan wordt toegekomen volgens het gebruikelijke liquidatietarief worden toegewezen.

Beslissing

verwijst de zaak naar de rolzitting van 22 september 2026 om 10:00 uur voor het nemen van een akte door eisende partij als hierboven omschreven;

bepaalt dat eisende partij de akte tenminste twee weken vóór deze rolzitting aan gedaagde partij moet sturen, zoals hiervoor is bepaald;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. L. van Berkum en in het openbaar uitgesproken op 25 augustus 2026.