ECLI:NL:RBAMS:2026:9251

1. De procedure

Bij dagvaarding met producties van 16 juni 2026 heeft verhuurster een voorziening gevorderd. Huurder heeft voorafgaand aan de mondelinge behandeling een conclusie van antwoord ingediend.

Op 27 augustus 2026 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. De griffier heeft daarvan aantekeningen gemaakt, die aan het dossier zijn toegevoegd. Namens verhuurster is verschenen [naam technisch manager] (technisch manager), bijgestaan door de gemachtigde. Huurder is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Partijen hebben ter zitting vragen van de kantonrechter beantwoord en hun standpunten toegelicht. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald op vandaag.

2. De feiten

Met ingang van 16 april 2021 heeft verhuurster aan huurder de bedrijfsruimte aan het [adres] (hierna: het gehuurde) verhuurd. Huurder exploiteert in het gehuurde een tabakswinkel. Het gehuurde ligt in een woonwijk en bevindt zich op de begane grond van een appartementencomplex.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing. In de algemene voorwaarden is onder meer bepaald dat huurder het gehuurde behoorlijk en zelf moet gebruiken overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming (in dit geval: als winkel), dat huurder daarbij geen hinder of overlast mag veroorzaken en dat hij ervoor zorgdraagt dat vanwege hem aanwezige derden dit evenmin doen.

Op 23 maart 2026 heeft de burgemeester van Amsterdam per 25 maart 2026 de sluiting van het gehuurde bevolen voor de duur van zes maanden, omdat het geopend blijven van het gehuurde een ernstig gevaar oplevert voor de openbare orde. Het bevel is gegrond op artikel 2.10 lid 1 onder e van de APV jo artikel 5:31 lid 1 Awb jo artikel 125 Gemeentewet. De aanleiding voor het sluitingsbevel is blijkens de toelichting daarop gelegen in de volgende omstandigheden. Er is sprake van langdurige overlast door een groep (meerderjarige) jongeren, waar huurder onderdeel van uitmaakt. Aan het begin van dit jaar heeft voor de deur van het gehuurde een schietpartij plaatsgevonden, waarbij één van de jongeren naar binnen is gevlucht en waarna huurder alle sporen heeft opgeruimd voordat de politie ter plaatse kwam. De schietpartij houdt verband met de jongeren en daarmee ook met huurder en de tabakswinkel die hij in het gehuurde exploiteert. Daarnaast is een anonieme melding gedaan over drugshandel vanuit de sigarenzaak, waarbij de tabakswinkel wordt omschreven als een ‘apotheek’ waar je van alles kunt vinden, zoals cocaïne. In een ander onderzoek is de tabakswinkel naar voren gekomen als plaats betrokken bij drugshandel. En tijdens het in de tabakswinkel uitgevoerde onderzoek is aldaar zeven gram cocaïne aangetroffen (in de kleding van huurder) en daarnaast 100 gram hasj, net als lege wikkels, gripzakjes en een grote hoeveelheid digitale weegschalen. Daarnaast zijn er honderden verboden vapes, vier sloffen illegale sigaretten, sterke drank en grote hoeveelheden wijn en bier aangetroffen, terwijl de tabakszaak hiervoor geen vergunning heeft. Ook is er een envelop aangetroffen met negentien biljetten van € 50,00 en 21 biljetten van € 20,00.

Huurder heeft bezwaar gemaakt tegen het sluitingsbesluit. Dit bezwaar is ongegrond verklaard.

Bij brief van 10 april 2026 heeft verhuurster de huurovereenkomst met verhuurder buitengerechtelijk ontbonden vanwege het feit dat de burgemeester de sluiting van het gehuurde heeft bevolen. Huurder heeft daarop laten weten dat hij niet berust in de buitengerechtelijke ontbinding.

3. Het geschil

Verhuurster vordert – samengevat – dat huurder het gehuurde binnen drie dagen na betekening van dit vonnis moet ontruimen, met veroordeling van huurder in de proceskosten en de wettelijke rente daarover. Zij legt daaraan – kort gezegd – ten grondslag dat zij de huurovereenkomst op 10 april 2026 buitengerechtelijk heeft ontbonden op grond van het sluitingsbesluit (primair), dan wel dat huurder is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, zodat in een bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd zal worden bevonden (subsidiair).

Huurder voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van verhuurster, met veroordeling van verhuurster in de proceskosten en de wettelijke rente daarover. Hij betwist dat hij bij de gestelde drugshandel betrokken is, omdat hij het gedrag van de jongeren uit de buurt juist in goede banen probeert te leiden. Hij voert onder meer aan dat hij nu zijn zaak (en zijn enige inkomstenbron) dreigt kwijt te raken door anderen die het voor hem verpesten.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

In dit kort geding moet worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van verhuurster in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. De huurbescherming brengt mee dat een vordering tot ontruiming in kort geding met grote terughoudendheid moet worden beoordeeld, omdat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een – diepgaand – onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming. Het navolgende behelst dan ook een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

Verhuurster heeft de huurovereenkomst met huurder buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. Daarin is bepaald dat een verhuurder de huurovereenkomst onder meer buitengerechtelijk kan ontbinden op de grond dat ernstige vrees bestaat voor het ontstaan van een ernstige verstoring van de openbare orde en het gehuurde deswege op grond van artikel 174 van de Gemeentewet is gesloten. In dit geval is de ontbinding gestoeld op het sluitingsbesluit op de voet van artikel 2.10 lid 1 onder e van de APV Amsterdam. Deze bepaling is een uitwerking van de bevoegdheid van de burgemeester om op grond van artikel 174 lid 3 van de Gemeentewet over te gaan tot sluiting van een voor het publiek openstaand gebouw.

Indien een verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW en een huurder zich daar niet bij neerlegt, dient de kantonrechter, als daartoe voldoende is aangevoerd, te beoordelen of de ontbinding of de ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (artikel 6:248 lid 2 BW) en of de verhuurder zijn bevoegdheid tot ontbinding heeft misbruikt (artikel 3:13 BW) (zie Hoge Raad 10 april 2026, ECLI:NL:HR:2026:587).

Uit het sluitingsbesluit van de burgemeester blijkt dat in het gehuurde zeven wikkels cocaïne en een blok van honderd gram hasj zijn aangetroffen, tezamen met verpakkingsmaterialen zoals lege wikkels, gripzakjes en een grote hoeveelheid digitale weegschalen. Over de honderd gram hasj heeft huurder verklaard dat dit voor eigen gebruik was, namelijk om met vrienden te gebruiken tijdens de ramadan. Een dergelijke hoeveelheid betreft echter een handelshoeveelheid en wijst dan ook niet op privégebruik. Dat geldt temeer omdat in de winkel ook lege wikkels, gripzakjes en een grote hoeveelheid digitale weegschalen zijn aangetroffen, hetgeen kan wijzen op betrokkenheid bij drugshandel. Over de zeven wikkels cocaïne geldt dat huurder deze bij zich droeg in zijn jaszak. Hij heeft daarover aangevoerd dat die zakjes afkomstig zijn van de jongeren voor zijn winkel en dat hij die wikkels van de grond heeft gepakt om te voorkomen dat de politie de zakjes zou vinden en zou denken dat hij bij drugshandel betrokken is. Maar in het licht van de overige zaken die zijn aangetroffen overtuigt die verklaring weinig. Immers verklaart ook dat niet waarom er ook lege wikkels en gripzakjes, alsook een grote hoeveelheid digitale weegschalen in het gehuurde aanwezig waren. De verklaring van huurder dat hij de weegschalen in zijn winkel verkocht ligt gezien de aard van zijn winkel, te weten de verkoop van tabak en gemaksartikelen niet direct voor de hand. Voor de aanwezige verpakkingsmaterialen heeft huurder geen toelichting gegeven. Deze omstandigheden worden versterkt door het feit dat bij de politie en de gemeente een melding is gedaan over de tabakswinkel van huurder, waarbij de melder deze beschrijft als een ‘apotheek’ waar je van alles kunt vinden, zoals cocaïne, en dat de tabakswinkel in een ander onderzoek eveneens naar voren is gekomen als plaats betrokken bij drugshandel.

Verder blijkt uit het sluitingsbesluit dat al langere tijd jongeren zich voor het gehuurde verzamelen die publiek lastig vallen, de confrontatie zoeken met de politie en de sfeer in de buurt verpesten. Huurder heeft aangevoerd dat zijn betrokkenheid bij de jongeren voor zijn deur, van wie sommigen opiumantecedenten op hun naam hebben staan, uitsluitend eruit bestaat om de rust op straat te bewaren en verstoring van de openbare orde te voorkomen. Dit valt echter niet goed te rijmen met het feit dat huurder (dan wel iemand van zijn personeel, zoals hij heeft verklaard in afwijking van hetgeen in de bestuurlijke rapportage is beschreven) op 24 januari 2026, voordat de politie ter plaatse kwam, alle sporen heeft opgeruimd van een schietpartij die voor de deur van de tabakswinkel heeft plaatsgevonden, waarbij het slachtoffer de winkel is ingevlucht. Huurder heeft daarvoor vooralsnog geen duidelijke verklaring gegeven.

Tegen deze achtergrond legt het belang van huurder bij behoud van het gehuurde alsmede de in dat kader door hem aangevoerde omstandigheden, namelijk dat het opsporingsonderzoek nog loopt, dat hij altijd netjes de huur heeft betaald en dat hij zijn enige inkomstenbron zal kwijtraken als de vordering wordt toegewezen, onvoldoende gewicht in de schaal. Dat geldt ook voor zijn verklaring dat de maand tussen de doorzoeking door de politie en de sluiting van de winkel geen incidenten hebben plaatsgevonden, als gevolg van een avondsluiting, cameratoezicht en extra politiesurveillance. Dat mag zo zijn, maar deze maand biedt in het licht van de langere periode waarin het overlast heeft plaatsgevonden, de omstandigheden die in 4.4 en 4.5 zijn omschreven en ook gelet op de extra politiesurveillances die gedurende die maand hebben plaatsgevonden, op de langere termijn onvoldoende waarborgen voor rust rondom het gehuurde.

Dit alles maakt dat de kantonrechter voorlopig van oordeel is dat ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is en dat verhuurster evenmin misbruik maakt van haar bevoegdheid om te ontbinden.

Dat heeft tot gevolg dat huurder, als gevolg van de buitengerechtelijke ontbinding op 10 april 2026, het gehuurde op dit moment zonder recht of titel in gebruik heeft. Reeds daaruit vloeit voort dat verhuurster een spoedeisend belang heeft bij (haar vordering tot) ontruiming van het gehuurde.

Wel zal de ontruimingstermijn worden vastgesteld op een ruimere termijn dan de drie dagen zoals die zijn gevorderd, gelet op hetgeen huurder heeft aangevoerd omtrent de verkoopwaar die op dit moment nog in de winkel ligt en waarvoor hij een koper of een alternatieve opslagruimte zal moeten zoeken, alsook de tijd die gemoeid zal zijn met demonteren van stellingen en het leegruimen van het pand. Een termijn van veertien dagen wordt daarvoor voldoende geacht. Dat daarvoor een ontruimingstermijn van zes of drie maanden noodzakelijk is, zoals huurder heeft verzocht, is onvoldoende aannemelijk gemaakt. De ontruimingstermijn van veertien dagen geldt vanaf de heropening van het gehuurde en niet, zoals verhuurster heeft gevorderd, na betekening van het vonnis. Immers is het pand ten tijde van het uitspreken van dit vonnis nog gesloten, zodat een ontruiming vanaf de datum van betekening, afhankelijk van de vraag hoe snel betekening plaatsvindt, mogelijk ertoe leidt dat huurder vanwege de sluiting feitelijk niet in staat zal zijn om aan het vonnis te voldoen.

Huurder is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van verhuurster worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

151,94

- griffierecht

€

139,00

- salaris gemachtigde

€

577,00

- nakosten

€

144,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.011,94

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5. De beslissing

veroordeelt huurder om het pand aan [adres] binnen veertien dagen na heropening van het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van verhuurster zijn, en de sleutels af te geven aan verhuurster,

veroordeelt huurder in de proceskosten van € 1.011,94, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als huurder niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt huurder tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Wiltjer, kantonrechter, bijgestaan door mr. H.C.L. Dekkers, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 10 september 2026.