RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer / rekestnummer: 12200758 UE VERZ 26-169
Beschikking van 1 september 2026
in de zaak van
[verzoekende partij] ,
wonende in [plaats 1] ,
verzoekende partij,
hierna te noemen: [verzoekende partij] ,
gemachtigde: mr. M.A. Geuze,
tegen
[verweerderende partij] ,
wonende in [plaats 2] ,
verwerende partij,
hierna te noemen: [verweerderende partij] ,
gemachtigde: mr. D. Pranjic.
1. De procedure
De kantonrechter heeft de volgende stukken ontvangen en gelezen:
het verzoekschrift met producties 1 tot en met 4;
het verweerschrift met één productie;
de door [verzoekende partij] nader ingediende productie 5.
De mondelinge behandeling is gehouden op 4 augustus 2026. Beide partijen zijn verschenen en bijgestaan door hun gemachtigde. Door of namens partijen zijn de standpunten toegelicht en is antwoord gegeven op vragen van de kantonrechter. Daarvan heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
Na sluiting van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter bepaald dat een beschikking zal worden gegeven.
2. De beoordeling
[verzoekende partij] verzoekt de kantonrechter op de voet van artikel 7:304 lid 2 BW een deskundige te benoemen die adviseert over de (nadere) huurprijs van de bedrijfsruimte aan de [adres 1] in [plaats 1] (hierna: de bedrijfsruimte). Volgens [verzoekende partij] heeft hij [verweerderende partij] een voorstel gedaan tot verlaging van de huurprijs van de bedrijfsruimte en heeft [verweerderende partij] dat niet geaccepteerd, en hebben partijen ook geen overeenstemming bereikt over de benoeming van een deskundige voor het uitbrengen van een advies over de nadere huurprijs. [verweerderende partij] stelt dat er nooit serieus overleg heeft plaatsgevonden over het door [verzoekende partij] gedane voorstel tot verlaging van de huurprijs en de te benoemen deskundige, waardoor [verzoekende partij] in zijn verzoek niet kan worden ontvangen.
Er heeft voldoende serieus overleg tussen partijen plaatsgevonden
Het kader om te beoordelen of voldoende overleg heeft plaatsgevonden is gegeven door de Hoge Raad:
‘Voldoende en ook noodzakelijk is dat serieus en - gelet op het belang van degene in wiens voordeel de mogelijke huurprijswijziging is - zonder onnodige vertraging op een uitnodiging tot overleg of op voorstellen van de andere partij wordt ingegaan, zowel wat betreft de huurprijswijziging als wat betreft de eventuele benoeming van een deskundige. Worden partijen het daarover niet binnen redelijke tijd eens, of blijft een serieuze reactie (onnodig lang) uit, dan kan geconcludeerd worden dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt als bedoeld in art. 7:304 lid 2 BW.’.
[verweerderende partij] stelt zich op het standpunt dat voor (overleg over) een huurprijswijziging de procedure moet worden gevolgd die is vastgelegd in artikel 20 van de toepasselijke algemene voorwaarden. In artikel 20 is een nadere invulling gegeven van de norm of er serieus overleg heeft plaatsgevonden, aldus [verweerderende partij] . De kantonrechter volgt [verweerderende partij] daarin niet. De kantonrechter is van oordeel dat artikel 20 door de daarin gehanteerde termijnen en de voorwaarde dat drie deskundigen moeten worden benoemd een afwijking ten nadele van huurder inhoudt. Van dwingendrechtelijke bepalingen, zoals de artikelen 7:303 en 7:304 BW, kan niet ten nadele van de verhuurder worden afgeweken. [verweerderende partij] mocht dus niet van [verzoekende partij] verlangen dat die de prodedure van artikel 20 van de algemene voorwaarden zou volgen.
[verzoekende partij] heeft op 26 maart 2026 een onderbouwd voorstel gedaan tot verlaging van de huurprijs en voor de benoeming van een deskundige. [verzoekende partij] heeft toegelicht op welke wijze hij tot een gewijzigde huurprijs komt en daarbij ook een deskundige voorgesteld en gevraagd om daarop uiterljik op 15 april 2026 te reageren. [verweerderende partij] reageert in een e-mail van 14 april 2026 niet inhoudelijk op het voorstel, maar vraagt om een nadere deskundige onderbouwing van de door [verzoekende partij] voorgestelde huurprijs. [verweerderende partij] heeft hierbij geen (tegen)voorstel gedaan voor het hanteren van een andere huurprijs en/of deskundige. De kantonrechter is van oordeel dat [verweerderende partij] daarmee niet tijdig een serieuze reactie op het voorstel van [verzoekende partij] heeft gegeven, zodat geconcludeerd kan worden dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt.
S. Aartsen van [onderneming] B.V. wordt als deskundige benoemd
Partijen hebben allebei een deskundige voorgesteld, waar de ander niet mee instemt. De kantonrechter zal daarom een andere deskundige benoemen.
De griffier heeft S. Aartsen van [onderneming] B.V. bereid gevonden om op te treden als deskundige die adviseert over de huurprijs. Aartsen heeft aangegeven geen (zakelijke) banden te hebben met één van de partijen.
De kantonrechter zal Aartsen benoemen om advies te geven over de huurprijs. Met het oog op een mogelijk volgende procedure tot vaststelling van de huurprijs geeft de kantonrechter de volgende aanwijzingen.
De deskundige wordt verzocht te adviseren met inachtneming van de maatstaven van de artikelen 7:303 en 7:304 BW, en dus in te gaan op:
de verhouding van de huurprijs van het gehuurde tot het gemiddelde van de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, in het tijdvak van vijf jaar voorafgaande aan de dag van het instellen van het onderhavige verzoek, te weten 17 april 2026 (waarbij huurprijzen die op een ander tijdstip golden worden herleid volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil);
de mate waarin door de huurder verbeteringen zijn aangebracht en de invloed hiervan op de vast te stellen huurprijs;
de andere feiten en omstandigheden van belang voor de beoordeling van de zaak.
Voor de beoordeling of bedrijfsruimte vergelijkbaar is, dan wel om bedrijfsruimte te kunnen vergelijken, kan onder meer acht worden geslagen op ligging, oppervlakte, bouwkundige indeling en waardering van gebruiksmogelijkheden daarvan.
Wenselijk is dat de partij die de opdracht geeft daarbij zal bedingen:
dat de deskundige bij haar onderzoek partijen in de gelegenheid zal stellen (zoveel mogelijk gespecificeerde) voorstellen voor vergelijkingspanden te doen, onder opgave van ten minste de oppervlakte en de geldende huurprijs daarvan;
dat de deskundige van die voorstellen en van haar bevindingen naar aanleiding van die voorstellen verslag zal doen in het uit te brengen schriftelijk advies;
dat de deskundige partijen in de gelegenheid zal stellen opmerkingen te maken over haar bevindingen, en dat deze opmerkingen in het eindadvies worden opgenomen.
De kantonrechter geeft de deskundige in overweging de Leidraad deskundigen op www.rechtspraak.nl te raadplegen. Hoewel deze niet is geschreven voor een onderzoek en advies als het onderhavige bieden met name de hoofdstukken 4, 5 en 6 nuttige suggesties.
Wat betreft de kosten van het advies geldt het volgende. Aangenomen wordt dat [verzoekende partij] als de meest gerede partij contact zal opnemen met de deskundige en deze opdracht zal geven tot het uitbrengen van een advies over de huurprijs naar de maatstaven van artikel 7:303 BW. Gelet op het bepaalde in artikel 7:304 lid 3 BW zijn de kosten van het advies proceskosten. De partij die deze kosten aan de deskundige zal voldoen kan daarvan opgave doen in een - zo nodig - nog aanhangig te maken dagvaardingsprocedure ex artikel 7:303 BW, in welke procedure in dat geval ook over die kosten een beslissing zal worden genomen.
De proceskosten van deze verzoekschriftprocedure worden gecompenseerd.
3. De beslissing
De kantonrechter:
benoemt tot deskundige: S. Aartsen van [onderneming] B.V., [adres 2] ( [postcode] ) in [plaats 1] ;
compenseert de proceskosten in die zin, dat partijen de eigen kosten dragen.
Deze beschikking is gegeven door mr. I.L. Rijnbout, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 1 september 2026.