ECLI:NL:RBMNE:2026:6290

1. [procesdeelnemer 1] ,

1. [procesdeelnemer 3] ,

1. [procesdeelnemer 3] ,

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het vonnis in incident tot oproeping in vrijwaring van 20 augustus 2025

- de dagvaarding tot oproeping in vrijwaring met producties 1 t/m 23 - de conclusie van antwoord in de hoofdzaak met producties 1 t/m 21

- de akte verzoekschrift tot het gelasten van een deskundigenbericht en tot het gelasten van verstrekken afschrift gegevens zonder producties van 14 november 2025

- de antwoordakte verzoekschrift tot het gelasten van een deskundigenbericht en tot het gelasten van verstrekken afschrift gegevens zonder producties van 3 december 2025

- de conclusie van antwoord in de vrijwaringszaak met producties 1 t/m 7- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald

- het bericht van 3 april 2026 met producties 23 t/m 27 van [procesdeelnemer 3] c.s.- het bericht van 7 april 2026 met productie 89 van [procesdeelnemer 1] c.s.

- de spreekaantekeningen van [procesdeelnemer 1] c.s.

- de spreekaantekeningen van [procesdeelnemer 3] c.s.- de mondelinge behandeling van 17 april 2026 waar de hoofdzaak en de vrijwaringszaak gezamenlijk zijn behandeld en waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De kern van de zaak

[procesdeelnemer 1] c.s. hebben in 2023 een woning met perceel van [procesdeelnemer 3] c.s. gekocht. [procesdeelnemer 3] c.s. hebben in 2021 een bepaalde strook grond op dit perceel laten saneren onder begeleiding van [procesdeelneemster 5] . [procesdeelnemer 1] c.s. stellen dat sprake is van een non-conformiteit die bestaat uit ernstige asbestverontreiniging die aan het normaal gebruik van de woning in de weg staat. [procesdeelnemer 3] c.s. betwisten dat het perceel ernstig vervuild is met asbest en stellen dat – als het perceel wel ernstig vervuild is – dit in ieder geval niet het geval was op het moment van levering van de woning met perceel. Voor het geval de rechtbank [procesdeelnemer 1] c.s. in het gelijk stelt, hebben [procesdeelnemer 3] c.s. [procesdeelneemster 5] in vrijwaring gedagvaard en beroepen zij zich op het standpunt dat [procesdeelneemster 5] tekort is geschoten in de uitvoering van de overeenkomst. De rechtbank heeft meer informatie nodig om op de vorderingen van [procesdeelnemer 1] c.s. te kunnen beslissen. Daarom heeft de rechtbank het voornemen om een deskundige te benoemen.

3. De achtergrond van de zaak

[procesdeelnemer 3] c.s. zijn op 28 december 2020 eigenaar geworden van het perceel aan de [adres] ( [postcode] ) , te [plaats 1] (hierna: de woning), waarop zij zelf een woning hebben laten bouwen. Voorafgaand aan de bouw van de woning hebben [procesdeelnemer 3] c.s. [procesdeelneemster 5] de opdracht gegeven om voor het hele perceel meerdere bodemonderzoeken te doen. [procesdeelneemster 5] is een bedrijf dat gespecialiseerd is in asbestonderzoek en het begeleiden van saneringswerkzaamheden. Deze bodemonderzoeken hebben in 2021 plaatsgevonden. [procesdeelneemster 5] heeft in totaal drie rapporten opgesteld:

Historisch vooronderzoek d.d. 18 juni 2021 (productie 30 dagvaarding);

Verkennend en aanvullend asbestonderzoek d.d. 2 september 2021 (productie 31 dagvaarding);

Nader bodemonderzoek d.d. 3 september 2021 (productie 34 dagvaarding).

Uit deze onderzoeken kwam naar voren dat er asbest op het perceel is aangetroffen en dat daarom een bepaalde strook grond gesaneerd moest worden. Dit is onder begeleiding van [procesdeelneemster 5] ook gebeurd. De RUD heeft bij beschikking van 15 juni 2023 (productie 3 dagvaarding) ingestemd met de bodemsanering op de betreffende locatie. Daarbij zijn wel gebruiksbeperkingen opgelegd. Kort gezegd houden deze in dat de eigenaar van de saneringslocatie (de strook grond van vier meter breed waarop een isolatielaag en open verharding is aangebracht) noodzakelijke maatregelen moet treffen om die isolatielaag en open verhardingen in stand te houden en te onderhouden en om de noodzakelijke beperkingen in het gebruik van de bodem in acht te nemen. Daarnaast wordt in de beschikking opgemerkt dat een deel van de sanering niet conform het BUS-meldingsformulier is uitgevoerd en dat wordt overwogen handhavend op te treden tegen de in de beschikking genoemde overtredingen. Vervolgens hebben de gedeputeerde staten van de provincie Utrecht geoordeeld dat uit het evaluatieverslag blijkt dat de sanering voldoet aan de criteria van de BUS en de RUS en dat de gesaneerde percelen nu geschikt zijn voor het beoogde bodemgebruik ‘Wonen met tuin’. De RUD heeft kort daarna per mail aangegeven van handhavend optreden af te zien (productie 3 dagvaarding).

[procesdeelnemer 1] c.s. hebben op 6 november 2023 de woning gekocht van [procesdeelnemer 3] c.s. voor een bedrag van € 1.875.000,00. Partijen hebben vanaf half 2023 contact met elkaar gehad over de verkoop van de woning en er hebben verschillende gesprekken en bezichtigingen plaatsgevonden. In het kader van de gesaneerde strook grond zijn in de koopovereenkomst artikel 6.4.1 en 6.4.3 opgenomen (productie 1 dagvaarding):

“6.4.1 Aan verkoper is niet bekend of (…) de onroerende zaak verontreiniging bevat die ten

nadele strekt van het in artikel 6.3 omgeschreven gebruik of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen.”

“6.4.3 (…) Aan de koper is bekend dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt. In dit verband verklaart de koper bekend te zijn met het feit dat er een strook grond ter breedte van ca. 4 meter langs de erfgrens met de buren (vanaf het begin van de oprit tot ca. het einde van het bijgebouw), voordat de huidige eigenaren de woning gingen bouwen, asbest is aangetroffen.

Dit asbest is volgens de daartoe geldende regels gesaneerd en de RUD (Regionale Uitvoerings Dienst) heeft die sanering goedgekeurd. Dit laat onverlet dat er op een bepaalde diepte nog altijd nog wel sprake zijn van een zogeheten restverontreiniging. Als bijlage de beschikking van de RUD alsmede een laatste mail vanuit het RUD met betrekking tot de uitgevoerde sanering.”

Op 2 februari 2024 heeft de levering plaatsgevonden.

[procesdeelnemer 1] c.s. stellen zich op het standpunt dat het perceel dusdanig met asbest is vervuild dat dit het normaal gebruik ervan in de weg staat en dat de sanerings- en herstelkosten (daarom) voor rekening en risico van [procesdeelnemer 3] c.s. moeten komen. Volgens [procesdeelnemer 1] c.s. zijn er eigenlijk meerdere verborgen gebreken aan de woning waarvan (in omvang van de schade) de bodemvervuiling van het perceel de voornaamste is. In deze procedure hebben [procesdeelnemer 1] c.s. zich daarom uitsluitend gericht op deze bodemverontreiniging en in dat kader vorderen [procesdeelnemer 1] c.s. kort gezegd de bodemsaneringskosten en de kosten van herstel van [procesdeelnemer 3] c.s. [procesdeelnemer 3] c.s. zijn het hier niet mee eens.

Als de rechtbank toch tot het oordeel komt dat de vorderingen van [procesdeelnemer 1] c.s. moeten worden toegewezen, dan willen [procesdeelnemer 3] c.s. de kosten verhalen op [procesdeelneemster 5] . [procesdeelnemer 3] c.s. stellen zich in dat geval op het standpunt dat [procesdeelneemster 5] tekort is geschoten in de uitvoering van de overeenkomst. [procesdeelneemster 5] zou dan namelijk haar werk als grondonderzoeker en adviseur niet goed hebben uitgevoerd door de door [procesdeelnemer 1] c.s. gestelde asbestverontreiniging niet geconstateerd te hebben en door [procesdeelnemer 3] c.s. niet (juist)geadviseerd te hebben om tot sanering over te gaan. Daarnaast had [procesdeelneemster 5] ervoor moeten zorgen dat de sanering van de strook grond deugdelijk zou worden uitgevoerd. De vergoeding die [procesdeelnemer 3] c.s. aan [procesdeelnemer 1] c.s. zouden moeten betalen, hadden [procesdeelnemer 3] c.s. niet hoeven te betalen als [procesdeelneemster 5] haar werk goed had gedaan, aldus [procesdeelnemer 3] c.s. Daarom zijn [procesdeelnemer 3] c.s. een vrijwaringsprocedure gestart tegen [procesdeelneemster 5] .

Over deze kwestie zijn [procesdeelnemer 1] c.s. op 21 mei en op 20 augustus 2024 twee kort gedingprocedures gestart tegen [procesdeelnemer 3] c.s. De vordering in de eerste procedure is gedeeltelijk toegewezen: [procesdeelnemer 3] c.s. zijn veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 7.319,00 voor het doen van onderzoek naar aanwezigheid van asbest in de tuin en van een bedrag van € 25.310,00 voor het herstellen van de veranda. Tegen dit vonnis is in hoger beroep gegaan. Op 19 augustus 2025 heeft het gerechtshof arrest gewezen en geoordeeld dat voor het herstel van de veranda een bedrag van € 3.000,00 moet worden betaald door [procesdeelnemer 3] c.s. De vordering tot betaling van een asbestonderzoek of het uitvoeren van een sanering zijn niet toegewezen. De vorderingen in het tweede kort geding over het betalen van onder meer een voorschot op de saneringskosten zijn afgewezen en hiertegen is geen hoger beroep ingesteld.

4. De beoordeling

[procesdeelnemer 1] c.s. stellen kort gezegd dat het perceel dusdanig verontreinigd is met asbest dat normaal gebruik van de woning – waar volgens [procesdeelnemer 1] c.s. ook het aanleggen van een zwembad onder valt – niet mogelijk is en dat dit al het geval was ten tijde van de levering van de woning. [procesdeelnemer 1] c.s. voeren beknopt weergegeven aan dat de oorzaak van de verontreiniging moet worden gezocht in:

de situatie dat de verontreiniging al aanwezig was in 2021 en niet is opgemerkt tijdens de bodemonderzoeken die door [procesdeelneemster 5] in opdracht van [procesdeelnemer 3] c.s. zijn uitgevoerd;

de grondbewerking door verkopers ten behoeve van de bouw van de woning;

het toevoegen door [procesdeelnemer 3] c.s. van perceelvreemde grond die mogelijk verontreinigd was met asbest;

[procesdeelnemer 1] c.s. voeren daarnaast aan dat [procesdeelnemer 3] c.s., ondanks de clausule in artikel 6.4.3 koopovereenkomst hun mededelingsplicht hebben geschonden en de woning niet de eigenschappen bezit die [procesdeelnemer 1] c.s. op basis van de overeenkomst en de mededeling(en) van [procesdeelnemer 3] c.s. over de al dan niet aanwezige asbestverontreiniging mochten verwachten.

[procesdeelnemer 3] c.s. betwisten dat de asbestverontreiniging op het perceel op dit moment dusdanig ernstig is dat dit het normale gebruik ervan in de weg staat. Ook voeren zij aan dat als het perceel al zo verontreinigd is als [procesdeelnemer 1] c.s. stellen, dit niet het geval was ten tijde van de verkoop en de levering van de woning, maar daarna gebeurd moet zijn. [procesdeelnemer 1] c.s. hebben namelijk zelf na levering intensieve grondwerkzaamheden verricht. Zo hebben [procesdeelnemer 1] c.s. een zwembad in de tuin laten aanleggen waarbij de afgegraven grond over het perceel verdeeld zou zijn, wat [procesdeelnemer 1] c.s. op haar beurt betwist. Daarnaast menen [procesdeelnemer 3] c.s. dat zij (op basis van de beschikking van de RUD) er gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat de sanering deugdelijk is uitgevoerd en dat in de rest van de grond geen asbestverontreiniging aanwezig is die dusdanig ernstig is dat het noodzakelijk is dat de grond wordt gesaneerd. [procesdeelnemer 3] c.s. waren naar eigen zeggen dus niet bekend met de volgens [procesdeelnemer 1] c.s. aanwezige asbestverontreiniging en hen kan dus geen schending van de mededelingsplicht worden verweten.

[procesdeelnemer 1] c.s. beroepen zich op het rechtsgevolg van hun stelling dat [procesdeelnemer 3] c.s. tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, omdat sprake is van een non-conformiteit die het normale gebruik van de woning in de weg staat. Het is daarom op grond van de hoofdregel van art. 150 Rechtsvordering (Rv) aan [procesdeelnemer 1] c.s. om deze stelling voldoende gemotiveerd in te nemen en – bij gemotiveerde betwisting door [procesdeelnemer 3] c.s. – te bewijzen. Voor de beantwoording van de vraag of sprake is van non-conformiteit is niet vereist dat [procesdeelnemer 3] c.s. als verkopers de mededelingsplicht hebben geschonden. Het is dus mogelijk dat wel sprake is van een non-conformiteit zonder dat [procesdeelnemer 3] c.s. hiermee bekend waren.

De non-conformiteit bestaat er volgens [procesdeelnemer 1] c.s. uit dat het perceel ernstig verontreinigd is met asbest en zij onderbouwen dit onder meer met de rapporten van [bedrijfsnaam 1] B.V. (hierna: [bedrijfsnaam 1] ) van 19 juli en 7 november 2024 (producties 18 en 19 dagvaarding). [procesdeelnemer 3] c.s. hebben de stellingen van [procesdeelnemer 1] c.s. op hun beurt gemotiveerd betwist door onder meer aan te voeren dat deze rapporten geen onderbouwing vormen voor de stelling van [procesdeelnemer 1] c.s. en door aan te voeren dat de mogelijk aanwezige ernstige bodemverontreiniging voor levering niet aanwezig was. De rechtbank oordeelt enerzijds dat [procesdeelnemer 1] c.s. haar stellingen voldoende hebben onderbouwd en anderzijds dat [procesdeelnemer 3] c.s. deze stellingen voldoende gemotiveerd hebben betwist.

Om te kunnen beoordelen of [procesdeelnemer 3] c.s. tekort zijn geschoten tegenover [procesdeelnemer 1] c.s. heeft de rechtbank meer informatie nodig. Op dit moment kan namelijk nog niet eens vastgesteld worden dat het perceel inderdaad dusdanig ernstig verontreinigd is met asbest dat sanering noodzakelijk is, zoals door [procesdeelnemer 1] c.s. worden gesteld en door [procesdeelnemer 3] c.s. worden betwist. Laat staan dat geoordeeld kan worden over de vraag voor wiens rekening en risico de saneringskosten en eventuele herstelkosten komen als inderdaad sprake is van zulke ernstige verontreiniging.

De rechtbank is van plan een deskundige te benoemen

De rechtbank overweegt om een onderzoek door een deskundige te laten plaatsvinden. De te benoemen deskundige moet gespecialiseerd zijn in bodemverontreiniging door asbest en in asbestsanering.

Tijdens de mondelinge behandeling van 17 april 2026 heeft de rechtbank partijen al voorgehouden dat tot het oordeel gekomen kan worden dat het noodzakelijk is om een deskundige te raadplegen voordat de rechtbank einduitspraak kan doen. Partijen zijn toen in gezamenlijk overleg overeengekomen dat een deskundige van [bedrijfsnaam 2] benoemd moet worden als de rechtbank inderdaad tot dit oordeel komt.

De rechtbank heeft [bedrijfsnaam 2] benaderd met de vraag of zij bereid zijn in deze zaak als deskundige op te treden. Op 6 mei 2026 gaf [bedrijfsnaam 2] per e-mail aan dat zij op korte termijn niet in staat zijn om deze opdracht aan te nemen. Ook benadrukten zij dat zij geen garanties kunnen geven over de beschikbaarheid op middellange en lange termijn. Partijen hebben vervolgens de gelegenheid gekregen om op de mail van [bedrijfsnaam 2] te reageren. Op 28 mei 2026 hebben partijen gereageerd en een alternatieve lijst met deskundigen gepresenteerd:

[bedrijfsnaam 3] .nl

[bedrijfsnaam 4] .nl

[bedrijfsnaam 5] .nl

[bedrijfsnaam 6] .nl

[bedrijfsnaam 7] .nl

Op 1 juni 2026 heeft de rechtbank partijen laten weten dat zij deze lijst van deskundigen in de hierboven genoemde volgorde zal benaderen. Dat is inmiddels ook gebeurd. De heer [A] van [bedrijfsnaam 3] B.V. (hierna: [A] ) heeft aangegeven bereid en in de gelegenheid te zijn het onderzoek te verrichten. De rechtbank is daarom voornemens om [A] als deskundige te benoemen.

De vraag die in deze zaak centraal staat is in welke mate het al dan niet aannemelijk is dat het perceel ten tijde van de levering zodanig verontreinigd was met asbest, dat het perceel daardoor niet geschikt is voor normaal gebruik als wonen met tuin. De rechtbank is vooralsnog van plan de te benoemen deskundige de volgende concrete vragen voor te leggen:

Wat is de huidige mate van asbestvervuiling op het terrein van [procesdeelnemer 1] c.s. en op welke plaatsen bevindt deze vervuiling zich? Wilt u daarbij ook ingaan op de vraag op welke diepte de vervuiling zich bevindt?

Maakt de mogelijk door u te constateren mate van vervuiling het perceel ongeschikt voor het beoogde bodemgebruik “Wonen met tuin” zoals benoemd in de beschikking van 15 juni 2023 (productie 3 dagvaarding in hoofdzaak)?

In hoeverre komen uw conclusies al dan niet overeen met de resultaten van de eerdere onderzoeken die op eerdere momenten hebben plaatsgevonden (rapporten van [procesdeelneemster 5] van 18 juni, 2 september en 3 september 2021 en de rapporten van [bedrijfsnaam 1] van 19 juli en 7 november 2024)

Is nu nog vast te stellen of de mogelijk door u aan te treffen asbestverontreiniging op het terrein al aanwezig was ten tijde van de levering van het perceel op 2 februari 2024? Zo ja, in hoeverre was de op dit moment aanwezige asbestverontreiniging ook al aanwezig ten tijde van de levering?

In hoeverre acht u het waarschijnlijk dat de in opdracht van [procesdeelnemer 3] c.s. verrichte bouw- en tuinaanlegwerkzaamheden hebben geleid tot een wezenlijk ander vervuilingsbeeld dan hetgeen [procesdeelneemster 5] heeft gerapporteerd op 18 juni, 2 september en 3 september 2021?

In hoeverre acht u het waarschijnlijk dat de in opdracht van [procesdeelnemer 1] c.s. verrichte bouw- en tuinaanlegwerkzaamheden hebben geleid tot een wezenlijk ander vervuilingsbeeld dan hetgeen [procesdeelneemster 5] heeft gerapporteerd op 18 juni, 2 september en 3 september 2021? Wilt u bij het antwoord op deze vraag ook betrekken dat [procesdeelnemer 1] c.s. grond hebben aangevoerd op het perceel na de levering.

Welke werkzaamheden zijn vereist om het perceel geschikt te maken voor normaal gebruik in de zin van RUD en wat kost het om deze werkzaamheden uit te laten voeren?

Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis moet nemen bij de verdere beoordeling?

Voor betaling van het voorschot op de kosten van de deskundige is het uitgangspunt dat dit door de eiser moet worden betaald (artikel 187 Rechtsvordering). In onderhavige zaak worden aan de deskundige voornamelijk vragen gesteld die zien op feiten en omstandigheden waarvoor [procesdeelnemer 1] c.s. de bewijslast dragen. De rechtbank heeft daarom het voornemen om in lijn met artikel 187 Rv te oordelen. Dit betekent dat [procesdeelnemer 1] c.s. het voorschot moeten betalen als tot benoeming van één of meerdere deskundige(n) wordt overgegaan.

In het eindvonnis zal de rechtbank beslissen wie van partijen uiteindelijk de kosten van de deskundige moet betalen.

De rechtbank zal de zaak naar de rol verwijzen, zodat partijen zich bij akte kunnen uitlaten over de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen. Partijen moeten de concept-akte uiterlijk een week vóór de roldatum naar elkaar toesturen, zodat zij in hun definitieve akte op de akte van de wederpartij kunnen reageren.

In de vrijwaringszaak

[procesdeelneemster 5] heeft tijdens de mondelinge behandeling verzocht om in de vrijwaringszaak alvast eindvonnis te wijzen als de rechtbank tot het oordeel komt dat in de hoofdzaak nog geen eindvonnis gewezen kan worden. [procesdeelneemster 5] stelt zich namelijk op het standpunt dat [procesdeelnemer 3] c.s. op geen enkele manier heeft gesteld, laat staan onderbouwd, op welke wijze [procesdeelneemster 5] tekort is geschoten in de uitvoering van haar werkzaamheden. Volgens [procesdeelneemster 5] hebben [procesdeelnemer 3] c.s. daarom niet voldaan aan hun stelplicht en moet de vordering in vrijwaring op die grond worden afgewezen.

De rechtbank gaat niet mee in het betoog van [procesdeelneemster 5] . De hoofdregel is dat op de hoofdzaak en de vrijwaringszaak tegelijk wordt beslist. De rechtbank ziet op dit moment geen reden om hiervan af te wijken. De vrijwaringszaak zal daarom worden aangehouden tot het moment dat in de hoofdzaak is beslist.

In de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5. De beslissing

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 30 september 2026 om beide partijen in de gelegenheid te stellen een akte in te dienen waarin zij zich uitlaten over het aangekondigde deskundigenbericht, in het bijzonder de aan de deskundige te stellen vragen,

bepaalt dat partijen elkaar uiterlijk een week vóór de genoemde roldatum de concept-akte moeten toesturen, zodat zij ieder in hun eigen akte nog kunnen reageren op de standpunten van de wederpartij,

in hoofdzaak en in vrijwaring

houdt iedere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. O.P. van Tricht en in het openbaar uitgesproken op 2 september 2026.

LMT 5629