RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht, kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11900725 \ UC EXPL 25-7581 WMB/61313
Vonnis van 21 oktober 2026
in de zaak van
[eiser] ,
wonend in [woonplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. D. de Jong,
tegen
[gedaagde] ,
wonend in [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1. De procedure
[eiser] heeft [gedaagde] op 27 augustus 2025 gedagvaard. [gedaagde] heeft daarop gereageerd met een brief op 19 september 2025, die de kantonrechter aanmerkt als een conclusie van antwoord. Daarin heeft [gedaagde] ook een tegeneis ingesteld. Op 22 september 2025 heeft [eiser] de producties ingediend waarnaar wordt verwezen in de dagvaarding. Op 21 oktober 2025 heeft [gedaagde] verzocht om de procedure schriftelijk voort te zetten. Dat verzoek heeft de kantonrechter afgewezen. [eiser] heeft op 21 januari 2026 op de tegeneis gereageerd met een conclusie van antwoord in reconventie. Daarna heeft [gedaagde] op 23 januari 2026 per e-mail aanvullende stukken ingediend.
Op 27 januari 2026 heeft de gemachtigde van [eiser] verzocht om de mondelinge behandeling van 4 februari 2026 te verplaatsen, vanwege een ziekenhuisopname van [eiser] . Daartegen heeft [gedaagde] bezwaar gemaakt. Daarna heeft [eiser] zijn verzoek op 29 januari 2026 nader toegelicht. De kantonrechter heeft dat verzoek toegewezen. Op 19 augustus 2026 heeft de gemachtigde van [eiser] opnieuw gevraagd om de mondelinge behandeling te verplaatsen, wederom vanwege een ziekenhuisopname van [eiser] . Ook daartegen heeft [gedaagde] bezwaar gemaakt. De kantonrechter heeft dat verzoek afgewezen.
De mondelinge behandeling vond plaats op 24 augustus 2026. De griffier heeft daarvan aantekeningen gemaakt. Tijdens de zitting is deze zaak gezamenlijk behandeld met de zaak (met zaaknummer: 11900743 \ UC EXPL 25-7582) tussen [eiser] en een (oud)huisgenoot van [gedaagde] , mevrouw [A] (hierna: [A] ), omdat het in beide zaken gaat om dezelfde feitelijke situatie in dezelfde huurwoning. Namens [eiser] is mr. De Jong verschenen. [gedaagde] is zelf verschenen en heeft tijdens de zitting aangegeven dat [A] (mede) namens hem mocht spreken. Aan het eind van de zitting heeft de kantonrechter de zaak vier weken aangehouden op gezamenlijk verzoek van partijen, om te kijken of zij een schikking konden treffen. Op 29 september 2026 heeft mr. De Jong laten weten dat dat niet is gelukt. De kantonrechter heeft daarna bepaald dat dit vonnis wordt gewezen.
2. De kern van de zaak
[gedaagde] huurt sinds 1 januari 2020 [eiser] een kamer in de woning met het adres [adres] in [postcode] ) [woonplaats] . [eiser] komt op tegen een uitspraak van de huurcommissie van 4 juli 2026, waarin is bepaald dat de huurprijs per 1 oktober 2023 is gesplitst en de huurprijs is verminderd vanwege gebreken. Hij wil (in conventie) dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de woning geen gebreken heeft en dat huurprijsvermindering niet op zijn plaats is. Daarnaast wil hij dat de kantonrechter bepaalt dat de huurprijs € 277,20 per maand bedroeg per 1 juni 2024. [gedaagde] wil (in reconventie) dat de kantonrechter de uitspraak van de huurcommissie bekrachtigt en [eiser] haar € 2.923,20 aan onverschuldigd betaalde huur en € 417,32 aan incassokosten (terug)betaalt. De vorderingen van [eiser] worden afgewezen en de vorderingen van [gedaagde] worden gedeeltelijk toegewezen.
3. De beoordeling
in conventie en reconventie
De producties van [eiser] worden toegelaten
[gedaagde] heeft verzocht om de producties die [eiser] op 22 september 2026 heeft ingediend, buiten beschouwing te laten. Hoewel [eiser] die producties gelijk bij de dagvaarding had moeten laten betekenen, worden de stukken wel toegelaten. De verplichting om stukken gelijk als productie bij de dagvaarding te betekenen als daar een beroep op wordt gedaan, is in de wet opgenomen om te verzekeren dat de wederpartij redelijkerwijs op die stukken kan reageren. Als dat door een te late indiening niet mogelijk is, moet de kantonrechter de wederpartij de gelegenheid bieden om alsnog te reageren. Dat is in dit geval niet nodig, omdat [gedaagde] dat al heeft kunnen doen. Na de indiening daarvan heeft [gedaagde] namelijk nog aanvullende stukken ingediend. Daarnaast heeft [gedaagde] tijdens de zitting op de producties kunnen reageren.
De uitspraak van de huurcommissie van 4 juli 2025 is vervallen
De huurcommissie heeft twee uitspraken gedaan over de huurovereenkomst tussen partijen. De eerste uitspraak is gedaan op 29 november 2024. Daarin heeft de huurcommissie de tussen partijen geldende all-in huurprijs van € 504,00 per maand per 1 oktober 2024 (ambtshalve) gesplitst in een kale huurprijs van € 277,20 en een servicekostenvoorschot van € 126,00. Daarnaast heeft de huurcommissie vastgesteld dat de gesplitste kale huurprijs van € 277,20 redelijk was, gelet op het aantal punten van de woning. Geen van partijen is tegen die uitspraak opgekomen, waardoor de kantonrechter ervan uit moet gaan dat partijen de beslissingen uit die uitspraak overeen zijn gekomen.
De tweede uitspraak van de huurcommissie is gedaan op 4 juli 2025. Daarin heeft de huurcommissie bepaald dat de huurwoning verschillende gebreken had en daarvoor een huurprijsvermindering van 60% toegekend vanaf 1 juni 2024. Daarnaast heeft de huurcommissie daarin de tussen partijen per 1 juli 2023 geldende huurprijs van € 480,00 (ambtshalve) gesplitst met ingang van 1 oktober 2023. Met zijn eis in de dagvaarding van 27 augustus 2025 is [eiser] tegen die uitspraak opgekomen. Omdat hij dat binnen acht weken na de uitspraak heeft gedaan, is de uitspraak daardoor komen te vervallen.
in reconventie
De kantonrechter ziet in deze zaak aanleiding om de vorderingen in reconventie eerst te bespreken.
De kantonrechter kan de uitspraak van de huurcommissie niet bekrachtigen
[gedaagde] wil in reconventie dat de kantonrechter de uitspraak van de huurcommissie van 4 juli 2025 bekrachtigt. Omdat die uitspraak is komen te vervallen, kan de kantonrechter die niet bekrachtigen. Die vordering wordt daarom afgewezen. Maar, uit zijn stellingen begrijpt de kantonrechter dat [gedaagde] wil dat hem alsnog een huurprijsvermindering wordt toegekend. De kantonrechter zal daarom beoordelen of [gedaagde] recht heeft op huurprijsvermindering.
[gedaagde] heeft recht op 40% huurprijsvermindering
Huurprijsvermindering kan worden toegekend als een huurwoning gebreken heeft. Er is sprake van een gebrek als de huurder door een niet aan hem aan te rekenen omstandigheid minder huurgenot heeft dan hij van de huurwoning mag verwachten. De huurder kan dan eisen dat de verhuurder het gebrek verhelpt en heeft recht op huurprijsvermindering zolang de verhuurder dat vervolgens niet doet. Het is aan de huurder om te stellen en te onderbouwen dat sprake was van een gebrek.
De kantonrechter oordeelt dat sprake was van drie gebreken, die gezamenlijk 40% (10% + 15% + 25%) huurprijsvermindering rechtvaardigen. Dat wordt hierna uitgelegd, waarbij de door [gedaagde] gestelde gebreken apart worden besproken.
i. Verrotting van het badkamerraam
[gedaagde] stelt dat het kozijn van het badkamerraam verrot was en daardoor het glas aan de onderkant los was gekomen van de sponning. Daarvan heeft [gedaagde] op 22 september 2023 een melding gemaakt bij [eiser] . [gedaagde] zegt dat het daardoor zeer koud werd in de badkamer en er grote kans was op inbraak, omdat het raam gemakkelijk van buiten opengeduwd kon worden en gemakkelijk te bereiken was via het terras van de naastgelegen woning. [eiser] erkent dat het raamkozijn verrot was, maar betwist dat het zomaar opengeduwd kon worden. De slechte staat van het kozijn is volgens hem daarnaast te wijten aan de huurders, omdat zij eerder bij hem hadden moeten melden dat het kozijn verrot was.
De kantonrechter oordeelt dat de verrotting van het badkamerraam een gebrek is. Op de foto’s bij de melding van de huurders is te zien dat het badkamerraam niet meer af te sluiten was, omdat een hoek van het raam volledig van de sponning was losgekomen. Het is daarom aannemelijk dat het raam gemakkelijk (verder) open te duwen was en de kans op inbraak daardoor aanzienlijk was toegenomen, zoals [gedaagde] zegt. Ook is het aannemelijk dat het daardoor regelmatig erg koud werd in de badkamer. Die omstandigheden tezamen maken dat sprake was van een gebrek, waarvoor een huurprijsvermindering van 10% redelijk is.
Anders dan [eiser] betoogt, kan het bestaan van dat gebrek niet aan de huurders worden verweten. Een gebrek kan alleen voor rekening van een huurder komen als de huurder verantwoordelijk is voor het ontstaan daarvan. Dat is hier niet het geval, omdat het gaat om een onderhoudsgebrek. Het is aan de verhuurder om te zorgen dat groot onderhoud, zoals het repareren of vervangen van een kozijn, op tijd gebeurt. Dat betekent dat de verhuurder regelmatig de staat van de huurwoning moet inspecteren op slijtage en andere (onderhouds)problemen. [eiser] kan de verantwoordelijkheid voor het gebrek aan het badkamerraam dus niet op het bord van de huurders schuiven.
ii. Lekkage in de woonkamer
[gedaagde] stelt dat er sprake was van lekkage in de woonkamer van de huurwoning. Daarvan heeft [gedaagde] een melding gemaakt bij [eiser] op 20 november 2023. Volgens [gedaagde] was de lekkage op een gegeven moment zo ernstig dat er voor een langere periode bakjes op de vloer stonden om druppels uit het plafond op te vangen. Hij wijst daarbij op het rapport van de huurcommissie van 22 april 2025 (hierna: het onderzoeksrapport). Daarin staat dat de onderzoeker meerdere vochtplekken in het plafond van de woonkamer heeft waargenomen met een totale oppervlakte van 0,25 m2. Op grond daarvan komt de onderzoeker tot de conclusie dat sprake is van gebreken uit categorie C, namelijk ernstige schimmelvorming, vocht- en/of roetplekken als gevolg van optrekkend of doorslaand vocht (CV1) en gevolgschade aan het gehuurde van een inmiddels opgeheven gebrek (C8).
[eiser] betwist dat er sprake was van lekkage en wijst erop dat het onderzoeksrapport ook vermeldt dat de vochtplekken droog waren tijdens de meting. Daarnaast bevat het onderzoeksrapport volgens hem fouten, omdat daarin staat dat er geen herstel heeft plaatsgevonden, terwijl er ook staat dat het gaat om een al opgeheven gebrek.
De kantonrechter oordeelt dat het voldoende vaststaat dat er sprake is geweest van lekkage in de woonkamer en dat daardoor een gebrek is ontstaan. [eiser] heeft het bestaan van de vochtplekken op zichzelf niet weersproken. Daaruit volgt dat er in ieder geval op enige moment lekkage is geweest in de woonkamer. Uit het onderzoeksrapport blijkt dat de onderzoeker van de huurcommissie de oorzaak van die lekkage niet heeft kunnen ontdekken en daarom zijn conclusie heeft toegespitst op alleen de vochtplekken. Die waren kennelijk zodanig ernstig dat volgens hem sprake was van een CV1-gebrek. De opmerking dat het (ook) ging om een inmiddels opgeheven gebrek ziet dan op de lekkage, waarvan de onderzoeker niet heeft kunnen vaststellen dat die op dat moment nog speelde. Maar de gevolgschade daarvan, namelijk de waargenomen vochtplekken, was volgens hem wel voldoende ernstig om van een C8-gebrek te spreken. Gelet op de foto in het rapport en de foto bij de melding van de huurders, ziet de kantonrechter geen reden om aan die conclusie te twijfelen. [gedaagde] heeft dus recht op huurprijsvermindering vanwege de vochtplekken.
Dat er ook nog sprake was van lekkage die zo ernstig was dat de huurders bakjes op de vloer moesten neerzetten om water op te vangen, is daarentegen niet vast komen te staan. [eiser] heeft dat betwist en [gedaagde] heeft voor die stelling geen onderbouwing gegeven. De kantonrechter wijst daarom alleen huurprijsvermindering toe voor de vochtplekken. Omdat de vochtplekken alleen op een deel van het plafond zaten, gaat de kantonrechter ervan uit dat de woonkamer grotendeels nog goed te gebruiken was. Een huurprijsvermindering van 15% is daarom redelijk.
iii. Lekkage in de eigen kamer
[gedaagde] stelt dat er sprake was van lekkage in zijn eigen kamer. Ook daarvan heeft [gedaagde] een melding gemaakt op 20 november 2023. [gedaagde] wijst daarbij op het onderzoeksrapport waarin staat dat sprake was van lekkage op de bovenste verdieping, waar de kamers van [gedaagde] (kamer 3) en [A] (kamer 4) zich bevonden. Tijdens het onderzoek zijn er metingen uitgevoerd waaruit bleek dat de steenachtige bouwdelen varieerden van nat tot verhoogd vochtig.
[eiser] erkent dat het in de kamer van [gedaagde] lekte. [gedaagde] heeft verder uitgelegd dat de lekkage zodanig ernstig was dat er water vanuit het dak langs de muur liep. Om (meer) waterschade tegen te gaan, moest hij handdoeken tegen de muur tapen en regelmatig vervangen. Daarbij wijst hij op een foto van de lekkage bij de melding waarop te zien is dat er handdoeken aan de muur zijn vastgeplakt. Voor een dergelijke verstrekkende lekkage in een slaapkamer is een huurprijsvermindering van 25% redelijk.
iv. Lekkage vanuit de douche, houtrot in de kozijnen, enkel glas en (nieuwe) lekkage in eigen slaapkamer
[gedaagde] heeft op 23 januari 2026 aanvullende stukken ingediend, waaruit blijkt dat hij op 26 oktober 2025 melding heeft gemaakt van lekkage vanuit de douchte, houtrot in de kozijnen van alle kamers, warmteverlies en vochtproblemen als gevolg van enkel glas in alle kamers, en een nieuwe lekkage in zijn kamer. Uit zijn stellingen begrijpt de kantonrechter dat [gedaagde] vindt dat die omstandigheden ook gebreken zijn die een huurprijsvermindering rechtvaardigen. Dat betoog gaat niet op.
Als het gaat om de douche, heeft [gedaagde] onvoldoende gesteld om aan te nemen dat er sprake is van een gebrek. Bij de melding zit een foto van de badkamer met daarin een plas op de grond naast de douche. De kantonrechter begrijpt daaruit dat de douche volgens de huurders niet meer goed waterdicht is en er water naar buiten kan ontsnappen vanuit de douchecabine. Zelfs als dat het geval is, rechtvaardigt dat niet automatisch een huurprijsvermindering. Uit niets blijkt namelijk dat dat een omstandigheid is die voor rekening van [eiser] hoort te komen. Op grond van de wet moeten huurders zelf kleine herstellingen verrichten. Als het dus bijvoorbeeld voldoende zou zijn om een nieuw rubber op de deur van de douchecabine aan te brengen, dan is dat een kleine herstelling die voor rekening van de huurders komt.
Daarnaast heeft [gedaagde] onvoldoende gesteld en onderbouwd dat de staat van de kozijnen en/of de aanwezigheid van enkel glas aanleiding geven tot huurprijsvermindering. Het is op zichzelf geen gebrek als de kozijnen van een huurwoning minimale sporen van houtrot vertonen of als daar enkel glas in zit. Daarvan is pas sprake als die houtrot en/of het enkel glas zodanige problemen met vocht of kou veroorzaken dat de vertrekken daardoor minder goed bruikbaar zijn. [eiser] heeft betwist dat dat hier het geval is en dat blijkt ook op geen enkele manier uit de foto’s van de kozijnen die bij de melding zijn gevoegd.
Ten slotte geeft de melding van een nieuwe lekkage in de slaapkamer onvoldoende aanleiding om (aanvullende) huurprijsvermindering toe te kennen. [eiser] heeft betwist dat er sprake is van een nieuwe of aanhoudende lekkage in de kamer van [gedaagde] en [gedaagde] heeft dat verder niet onderbouwd. Bij de melding zit weliswaar een foto van een vochtvlek van op het oog ongeveer 2 bij 10 cm, maar als het daarbij is gebleven is dat onvoldoende om huurprijsvermindering te rechtvaardigen. Ook ziet de kantonrechter geen reden om aan te nemen dat het gaat om exact hetzelfde probleem als hiervoor is besproken. [eiser] zegt dat die lekkage op 3 maart 2025 is verholpen door herstelwerkzaamheden en [gedaagde] is per april 2025 akkoord gegaan met het betalen van de volledige huur. Vanaf dat moment tot november 2025 heeft [gedaagde] dus kennelijk geen last meer gehad van lekkage. Het had daarom op zijn weg gelegen om met meer onderbouwing te komen waarom dit hetzelfde probleem is en waarom dat huurprijsvermindering rechtvaardigt.
[eiser] moet [gedaagde] € 1.532,29 terugbetalen
[gedaagde] wil dat [eiser] hem de huur terugbetaald die hij te veel heeft betaald vanwege de huurprijsvermindering. Volgens zijn berekeningen komt dat neer op een bedrag van in totaal € 2.923,20. De kantonrechter wijst een bedrag van € 1.532,29 toe. [gedaagde] heeft namelijk wel recht op terugbetaling van te veel betaalde huur, maar is bij zijn berekening uitgegaan van een te hoog percentage aan huurprijsvermindering en een startdatum die te ver in het verleden ligt. Dat wordt hierna uitgelegd.
Het uitgangspunt is dat een huurder recht heeft op huurprijsvermindering vanaf het moment dat hij een melding maakt van een gebrek en de verhuurder vraagt om dat op te lossen. Dat is in dit geval voor het gebrek in de badkamer gebeurd op 22 september 2023 en voor het gebrek in de woonkamer en de eigen slaapkamer op 20 november 2023. Maar, omdat het hier gaat om huur van onzelfstandige woonruimte, kan de huurprijsvermindering alleen worden toegewezen tot zes maanden voordat de huurder een verzoek tot huurprijsvermindering indiende bij de huurcommissie. Dat verzoek is door [gedaagde] op 23 november 2024 ingediend. De huurprijsvermindering wordt daarom toegewezen vanaf 23 mei 2024.
Om de huurprijsvermindering toe te kunnen passen vanaf die datum is het nodig dat de toen geldende huurprijs wordt gesplitst, omdat destijds een all-in huurprijs van € 480,00 gold. In tegenstelling tot wat [eiser] heeft betoogd, maakt het daarbij niet uit dat de huurcommissie de huurprijs al heeft gesplitst in haar uitspraak van 29 november 2024. Die splitsing is namelijk pas ingegaan per 1 oktober 2024. Ook voor de periode van 23 mei tot 1 oktober 2024 moet daarom eerst een kale huurprijs worden vastgesteld. De destijds geldende huurprijs wordt daarvoor gesplitst in een kale huurprijs van € 264,00 en een servicekostenvoorschot van € 120,00 per 23 mei 2024. Daarbij merkt de kantonrechter op dat die splitsing later ingaat dan de door de huurcommissie aangehouden datum van 1 oktober 2023, omdat voor een splitsing per die datum geen reden bestaat en het de kantonrechter onduidelijk is waarom de huurcommissie die datum heeft gekozen.
Bij de berekening van de totale huurprijsvermindering moet daarnaast rekening worden gehouden met het feit dat er op 28 februari en 3 maart 2025 herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd aan de huurwoning. Partijen zijn het erover eens dat de gebreken in de bad- en woonkamer daardoor waren verholpen. Zoals hiervoor bij randnummer 3.6.14 al is besproken, ziet de kantonrechter daarnaast geen aanleiding om aan te nemen dat de lekkage in de slaapkamer van [gedaagde] nog steeds speelde na 3 maart 2025. De kantonrechter kent de huurprijsvermindering daarom toe tot 1 maart 2025.
Uit de berekeningen die partijen over en weer hebben overgelegd, blijkt verder dat [eiser] een huurverhoging van 5% heeft doorgevoerd op 1 juli 2024. In tegenstelling tot wat [A] , mede namens [gedaagde] , tijdens de zitting heeft betoogd, ziet de kantonrechter geen aanleiding om aan te nemen dat die huurverhoging niet mocht worden doorgevoerd. Het is een verhuurder weliswaar niet toegestaan om de huur te verhogen op grond van een wettelijk geregeld huurverhogingsvoorstel als er sprake is van gebreken, maar de verhuurder mag dat dan wel nog steeds doen op basis van een contractueel huurverhogingsbeding. In dit geval is er een indexeringsbeding in de huurovereenkomst opgenomen waarop [eiser] zich kon beroepen. De kantonrechter houdt bij de berekening van de te veel betaalde huur daarom wel rekening met de doorgevoerde huurverhoging. Het bedrag aan verschuldigde huur sluit per 1 juli 2024 daardoor aan bij de gesplitste huurprijs die door de huurcommissie in haar uitspraak van 29 november 2024 is vastgesteld.
Partijen zijn het ten slotte eens over welke huurbedragen [gedaagde] heeft betaald. Uitgaande van die bedragen en bovenstaande uitgangspunten leidt dat tot de onderstaande berekening. Daarbij merkt de kantonrechter op dat de huurprijsvermindering voor de maand mei 2024 naar rato is berekend voor het aantal dagen dat [gedaagde] in die maand recht had op huurprijsvermindering. De totale huurprijsvermindering die zou gelden voor de gehele maand is € 105,60 (= 40% van € 264,00). Voor het gedeelde van de maand vanaf 23 mei 2024 komt de huurprijsvermindering daarom uit op € 27,25 (= 8/31 x € 105,60).
Maand
Kale huur (nominaal)
Serviceskosten
Verschuldigde huur
Betaald
Verschil
mei-24
€ 264,00
€ 120,00
€ 236,75
€ -480,00
€ -123,25
jun-24
€ 264,00
€ 120,00
€ 158,40
€ -480,00
€ -201,60
jul-24
€ 277,20
€ 120,00
€ 166,32
€ -504,00
€ -217,68
aug-24
€ 277,20
€ 120,00
€ 166,32
€ -504,00
€ -217,68
sep-24
€ 277,20
€ 120,00
€ 166,32
€ -504,00
€ -217,68
okt-24
€ 277,20
€ 126,00
€ 166,32
€ -504,00
€ -211,68
nov-24
€ 277,20
€ 126,00
€ 166,32
€ -504,00
€ -211,68
dec-24
€ 277,20
€ 126,00
€ 166,32
€ -504,00
€ -211,68
jan-25
€ 277,20
€ 126,00
€ 166,32
€ -100,80
€ 191,52
feb-25
€ 277,20
€ 126,00
€ 166,32
€ -403,20
€ -110,88
Totaal:
€ -1.532,29
De gevorderde wettelijke rente over het terug te betalen bedrag zal worden toegewezen vanaf 20 augustus 2025, zoals gevorderd. Vanaf 13 augustus 2025 was [eiser] namelijk al in verzuim met het terugbetalen daarvan, omdat de termijn uit de ingebrekestelling die [gedaagde] op 29 juli 2025 heeft gestuurd die dag verliep.
[eiser] moet [gedaagde] € 278,11 aan buitengerechtelijke incassokosten betalen
[gedaagde] wil dat [eiser] hem € 481,27 als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten betaalt. De vordering is op zichzelf toewijsbaar, omdat uit het dossier voldoende blijkt dat [gedaagde] in redelijkheid kosten heeft gemaakt om zijn vorderingen buiten rechte voldaan te krijgen. Wel ziet de kantonrechter aanleiding om het bedrag te matigen op basis van de staffel in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Bij een toegewezen bedrag van € 1.532,29 volgt uit die staffel dat een bedrag van € 278,11 voor buitengerechtelijke incassokosten redelijk is. Dat bedrag wordt daarom toegewezen.
in conventie
De vorderingen van [eiser] worden afgewezen
[eiser] wil dat de kantonrechter voor recht verklaart dat geen sprake was van gebreken welke enige huurverlaging door [gedaagde] rechtvaardigen althans niet van zodanige gebreken dat een huurverlaging zoals uitgesproken gerechtvaardigd is. Daarnaast wil [eiser] ook dat de kantonrechter bepaalt dat [gedaagde] niet gerechtigd was of is tot enige korting of vermindering van de huurprijs wegens gebreken aan het gehuurde althans slechts tot een in goede justitie te bepalen bedrag. Die vorderingen worden afgewezen. Zoals hiervoor bij de beoordeling in reconventie is besproken, had de huurwoning wel gebreken. De kantonrechter kan daarom niet voor recht verklaren dat de woning geen gebreken had of bepalen dat [gedaagde] niet gerechtigd was tot enige korting of vermindering van de huurprijs. Strikt genomen laat de formulering van de vorderingen dan alsnog ruimte om die allebei gedeeltelijk toe te wijzen, maar de kantonrechter ziet niet in welk (apart) belang [eiser] daarbij heeft.
Daarnaast wil [eiser] dat de kantonrechter bepaalt dat de kale huurprijs ook over de periode vanaf 1 juni 2024 € 277,20 heeft bedragen. Ook die vordering wordt afgewezen. Zoals blijkt uit het schema bij randnummer 3.12. gold op 1 juni 2024 nog een kale huurprijs van € 264,00, zodat de vordering niet toewijsbaar is.
in conventie en reconventie
[eiser] moet de proceskosten van [gedaagde] betalen
Omdat [eiser] in conventie in het ongelijk wordt gesteld, moet hij de proceskosten van [gedaagde] betalen. De proceskosten worden begroot op € 50,00 aan verletkosten, omdat [gedaagde] op de zitting is verschenen.
Ook in reconventie heeft [eiser] grotendeels ongelijk gekregen en moet hij de proceskosten van [gedaagde] betalen. Gelet op de nauwe samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie, worden de proceskosten in reconventie begroot op nihil.
Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard
Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dat betekent dat de veroordelingen in het vonnis uitgevoerd moeten worden, ook als een van partijen nog in hoger beroep kan gaan of al is gegaan.
4. De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
wijst de vorderingen van [eiser] af;
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 50,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de wettelijke rente als [eiser] de proceskosten niet op tijd betaald;
in reconventie
veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 1.532,29, te vermeerderen met de wettelijke rente over het toegewezen bedrag, met ingang van 13 augustus 2025, tot de dag van volledige betaling;
veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 278,11 aan buitengerechtelijke incassokosten;
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van nihil;
wijst het meer of anders gevorderd af;
in conventie en reconventie
veroordeeld [eiser] in de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
verklaart dit vonnis, met uitzondering van de bij randnummer 4.1. genoemde beslissing, uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.S. Koppert en in het openbaar uitgesproken door mr. C.J.M. Hendriks op 21 oktober 2026.