ECLI:NL:RBMNE:2026:7754

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 8 juli 2026,- de akte van [eiser] , met producties 15 tot en met 19,- de antwoordakte van [gedaagde] .

De kantonrechter heeft bepaald dat vandaag vonnis zal worden gewezen.

2. De verdere beoordeling

In het tussenvonnis van 8 juli 2026 heeft de kantonrechter [eiser] in de gelegenheid gesteld om nader te onderbouwen dat hij (en niet [onderneming] ) verhuurder is van de woning aan de [adres] in [plaats 2] . [eiser] heeft ter onderbouwing een huurovereenkomst overgelegd, waaruit blijkt dat hij de bedrijfsruimte aan de [adres] in [plaats 2] vanaf 1 juli 2019 zelf van de eigenaar van het pand huurt. Daarnaast verwijst [eiser] naar een vaststellingsovereenkomst die hij in persoon met [gedaagde] heeft gesloten op 12 juli 2023. [gedaagde] heeft ook niet betwist dat [eiser] haar verhuurder is. De kantonrechter komt dan ook tot het oordeel dat [eiser] als verhuurder moet worden aangemerkt. Dat betekent dat [eiser] gerechtigd is om vorderingen tegen [gedaagde] in te stellen.

Er zijn algemene voorwaarden op de huurovereenkomst van toepassing

[gedaagde] huurt vanaf 1 juni 2009 de woning aan de [adres] in [plaats 2] van (de besloten vennootschap) [onderneming] . [gedaagde] is de huurovereenkomst dus aangegaan met een professionele partij. Dat [eiser] later zelf als verhuurder optreedt, doet daar niet aan af. Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ van toepassing verklaard. Tussen partijen bestaat discussie over de vraag of deze van toepassing zijn, nu het gaat om de (ver)huur van een woning. De kantonrechter is van oordeel dat de algemene bepalingen van toepassing zijn op deze huurovereenkomst. Het gevolg hiervan kan wel zijn dat bepaalde bepalingen als oneerlijk moeten worden gezien, nu zij gelden tegenover een particuliere huurder. Dat betekent ook dat de kantonrechter de ambtshalve verplichting heeft om te kijken of er oneerlijke bedingen in de algemene voorwaarden staan.

[eiser] hoeft niet naar de Huurcommissie

[eiser] vordert met terugwerkende kracht de huurverhogingen vanaf 1 juli 2023. Als meest verstrekkende verweer heeft [gedaagde] aangevoerd dat [eiser] het geschil over de huurverhoging had moeten voorleggen aan de Huurcommissie. [gedaagde] verwijst daarvoor naar artikel 7:253 BW. Het gevolg is volgens [gedaagde] dat [eiser] niet-ontvankelijk moet worden verklaard.

De kantonrechter volgt [gedaagde] hierin niet. Artikel 7:253 BW regelt slechts de gang van zaken wanneer een huurder niet instemt met het een huurverhogingsvoorstel van de verhuurder. [eiser] heeft de huur verhoogd op grond van het huurprijswijzigingsbeding in de huurovereenkomst. In dat geval hoeft hij geen huurverhogingsvoorstel in de zin van artikel 7:252 BW aan [gedaagde] te sturen. De verhoging is immers al contractueel vastgelegd. Dat betekent dat [eiser] voor beoordeling van de vraag of [gedaagde] huurverhoging verschuldigd is, bij de kantonrechter terecht kan.

[gedaagde] moet de huurprijsindexering betalen

In artikel 9.1 van de algemene voorwaarden is een huurprijswijzigingsbeding opgenomen. In de huurovereenkomst staat een indexeringsbeding op basis van de consumentenprijsindex (CPI). Het indexeringsbeding bevat geen opslag. De Hoge Raad heeft in haar beslissing van 29 november 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1780) bepaald dat een indexeringsbeding op basis van de CPI zonder opslag niet oneerlijk is. Dat betekent dat het huurprijsindexeringsbeding in de huurovereenkomst eerlijk is.

Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] een sociale huurwoning van [eiser] huurt. De overheid stelt elk jaar de maximale huurprijsverhogingspercentages vast voor sociale huurwoningen. De indexering op basis van het CPI mag niet hoger zijn dat het wettelijk vastgestelde maximum. Dat was in 2023 wel het geval. Dat betekent echter nog niet dat het indexeringsbeding oneerlijk is en vernietigd moet worden. Het beding is eerlijk, maar het is de markt (de uitzonderlijk hoge inflatie) die de berekening van de indexering op dat moment hoger maakt dan wat de overheid in die specifieke periode maatschappelijk acceptabel vindt. In zo’n geval wordt de indexering afgetopt op het wettelijk toegestane maximum voor sociale huurwoningen. Dat heeft [eiser] in zijn berekening voor het jaar 2023 ook gedaan. Het bedrag aan indexering wat [eiser] voor het jaar 2023 vordert is dus terecht.

[gedaagde] heeft op de mondelinge behandeling aangevoerd dat [eiser] de indexering niet met terugwerkende kracht kan vorderen en dat er sprake is van rechtsverwerking. Dit verweer faalt. [eiser] kan de huurverhogingen met terugwerkende kracht vorderen, omdat er een geldig indexeringsbeding in het huurcontract staat en de vordering niet is verjaard. Een beroep op rechtsverwerking (het verliezen van je recht door te lang niks te doen) kan naar oordeel van de kantonrechter niet slagen wanneer er enkel sprake is van tijdsverloop of het stilzitten van de verhuurder. Voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking moet [gedaagde] kunnen aantonen dat er sprake is van bijzondere omstandigheden én gedragingen van [eiser] waardoor er hij bij haar het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat hij geen aanspraak meer zou maken op de huurverhoging. Dat daarvan sprake is heeft [gedaagde] niet aangevoerd en onderbouwd. De kantonrechter komt dan ook tot het oordeel dat [gedaagde] de indexeringen voor de jaren 2023, 2024 en 2025 moet betalen. Hij zal de door [eiser] gevorderde verklaringen voor recht toewijzen.

Voorgaande betekent dat [gedaagde] de afgelopen jaren € 781,80 te weinig huur heeft betaald. [gedaagde] betaalt namelijk al jaren € 332,00 per maand aan huur. Terwijl zij vanaf 1 juli 2023 € 342,29 verschuldigd was, vanaf 1 juli 2024 € 352,90 en vanaf 1 juli 2025 € 365,96. Dit leidt tot de volgende berekening van de huurachterstand:

in het jaar 2023 heeft [gedaagde] € 123,48 (12 maanden x € 10,29 (€ 342,29 - € 332,00)) te weinig huur betaald;

in het jaar 2024 heeft [gedaagde] € 250,80 (12 maanden x € 20,90 (€ 352,90 - € 332,00)) te weinig huur betaald;

in het jaar 2025 heeft [gedaagde] € 407,52 (12 maanden x € 33,96 (€365,96 - € 332,00)) te weinig huur betaald.

De kantonrechter komt tot het oordeel dat [gedaagde] nog € 781,80 aan [eiser] moet betalen.

[gedaagde] hoeft geen hoger voorschot energiekosten te betalen

Op 12 juli 2023 hebben partijen afspraken gemaakt over de energiekosten. Afgesproken is dat [gedaagde] € 100,00 per maand betaalt aan voorschot. Eens per twaalf maanden moet er worden afgerekend. [eiser] moet [gedaagde] de eindafrekening toesturen, waarbij er uiteindelijk zal worden afgerekend op basis van de verdeling van de vloeroppervlakte behorend bij het door [gedaagde] gebruikte gedeelte. Partijen zullen in onderling overleg bepalen wat de verdeling van kosten precies moet zijn.

[eiser] stelt zich in de dagvaarding op het standpunt dat hij het voorschot voor energie per 1 juli 2024 aanzienlijk moest verhogen vanwege de gestegen energieprijzen. [gedaagde] heeft volgens [eiser] de verhoging niet voldaan. Hij vordert in deze procedure daarom betaling van de verhoging van het voorschot.

De kantonrechter wijst de vordering van [eiser] op dit punt af. Artikel 7:261 lid 1 BW bepaalt dat een verhuurder ( [eiser] ) het voorschotbedrag alleen mag verhogen bij een overeengekomen uitbreiding van de levering van zaken of diensten óf naar aanleiding van een eindafrekening over een vorige periode als bedoeld in artikel 7:259 BW. [eiser] baseert de verhoging van het voorschot kennelijk op de eindafrekening van de vorige periode. Als productie 19 heeft [eiser] de eindafrekening over de periode van 11 juli 2023 en 28 juli 2024 overgelegd. Hoewel [eiser] bij moet betalen op de jaarafrekening, betekent dat niet dat hij het voorschot mocht verhogen. [eiser] vraagt [gedaagde] vanaf 1 juli 2024 om een hoger voorschot te betalen, terwijl hij op dat moment nog geen jaarafrekening had ontvangen. De verhoging kan dus niet naar aanleiding van de eindafrekening zijn verhoogd zoals artikel 7:261 lid 1 BW vereist. Daar komt bij dat het de kantonrechter niet duidelijk is geworden welk deel van de energiekosten voor rekening van [gedaagde] komt. Partijen discussiëren nog steeds over de vraag welk vloeroppervlakte bij het gehuurde hoort. [eiser] stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] 2/3e van de vloeroppervlakte gebruikt. Zij is volgens [eiser] daarom ook gehouden om 2/3e van de energiekosten te betalen. [eiser] heeft nagelaten om dit standpunt met stukken te onderbouwen. De kantonrechter kan daarom niet vaststellen of de door [eiser] doorgevoerde verhoging redelijk is. Daarom geldt tussen partijen nog steeds de afspraak van € 100,00 aan voorschot per maand. De kantonrechter gaat ervan uit dat [gedaagde] die afspraak is nagekomen. Van een nabetaling kan daarom geen sprake zijn.

Watergeld en rioolheffing

[eiser] vordert in de dagvaarding ook betaling van watergeld en rioolheffing. [gedaagde] stelt zich in haar conclusie van antwoord op het standpunt dat zij de gemeentelijke belastingen en rioolheffing zelf rechtstreeks al aan de gemeente heeft betaald. Zij heeft een brief overgelegd waarin staat dat de gemeente de afvalstoffenheffing bij haar in rekening heeft gebracht. Daarnaast heeft zij een brief in het geding gebracht waaruit blijkt dat zij van het GBLT een aanslag waterschapsbelasting heeft ontvangen. [eiser] heeft zijn vordering voor wat betreft de rioolheffing op de mondelinge behandeling vervolgens ingetrokken. [eiser] vordert nog wel de kosten voor (drink)water van [gedaagde] . Hij heeft de hoogte en verschuldigdheid van deze vordering in zijn geheel niet onderbouwd. De kantonrechter wijst de vordering op dit punt daarom af.

De tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst niet

[eiser] vordert ook ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Artikel 6:265 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [gedaagde] is verplicht om de huurverhogingen op basis van het huurprijsindexeringsbeding te betalen. Dat heeft [gedaagde] niet gedaan. De kantonrechter wijst de ontbinding van de huurovereenkomst toch af, omdat de tekortkoming (het niet betalen van de huur) niet ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. De betalingsachterstand van [gedaagde] bedraagt € 781,80. De omvang van deze huurachterstand (minder dan drie maanden) is niet zodanig dat deze een ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt.

De voorwaardelijke eis in reconventie

[gedaagde] heeft een voorwaardelijke eis in reconventie (de tegenvordering) ingesteld. De gestelde voorwaarde (ontbinding van de huurovereenkomst) is niet ingetreden, zodat de kantonrechter niet toekomt aan een inhoudelijke beoordeling van de tegenvordering.

[gedaagde] moet de proceskosten van [eiser] betalen

[gedaagde] is (grotendeels) in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

145,45

- griffierecht

€

257,00

- salaris gemachtigde

€

506,00

(2 punten × € 253,00)

- nakosten

€

144,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.052,45

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

3. De beslissing

verklaart voor recht dat de huurprijs per maand door indexering:

per 1 juli 2023 € 342,29 bedraagt (een verhoging van 3,1% gelijk aan het wettelijk maximum);

per 1 juli 2024 € 352,90 bedraagt (een verhoging van 3,1%, wettelijk maximum was in die periode 5,8%);

per 1 juli 2025 € 365,96 bedraagt (een verhoging van 3,7%, wettelijk maximum was in die periode 5,0%);

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 781,80 aan huurverhogingen,

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.052,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen en in het openbaar uitgesproken op 21 oktober 2026.

BS/43497