ECLI:NL:RBOBR:2025:8972

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 2 juli 2025 met producties (genummerd 1 tot en met 39);

- de productie van de zijde van [rechthebbende] ;

- de spreekaantekeningen van mr. Van der Heijden ten behoeve van de mondelinge behandeling van 3 juli 2025;- de mondelinge behandeling van 3 juli 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

Op 3 juli 2025 heeft de mondelinge behandeling in onderhavig kort geding plaatsgevonden. Tijdens die zitting heeft de kantonrechter besloten dat de zaak voor enkele maanden wordt aangehouden. De kantonrechter heeft aan partijen ook medegedeeld dat er een nieuwe mondelinge behandeling plaats zal vinden, ‘als het weer mis zou gaan' met het gedrag van [rechthebbende] . Volgens JOOST is gebleken dat daarvan sprake is. Om die reden heeft zij gevraagd om voortzetting van de mondelinge behandeling, die op 5 november 2025 heeft plaatsgevonden. Ten behoeve van deze mondelinge behandeling heeft de kantonrechter nog de volgende processtukken van partijen ontvangen:

- de akte houdende aanvulling feiten met producties (genummerd 40 tot en met 45);

- de producties van de zijde van [rechthebbende] (genummerd 2 tot en met 4);

- de spreekaantekeningen van mr. Van der Heijden ten behoeve van de mondelinge behandeling van 5 november 2025.

Van de mondelinge behandeling van 5 november 2025 heeft de griffier aantekeningen gemaakt, die deel uitmaken van het procesdossier.

Vonnis is bepaald op vandaag.

2. De kern van de zaak

3. Het oordeel van de kantonrechter

De kantonrechter komt tot het oordeel dat de door [rechthebbende] aan omwonenden veroorzaakte overlast van zodanige aard en ernst is, dat ontruiming van het gehuurde op korte termijn noodzakelijk is en dat de uitkomst van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. De gevorderde ontruiming wordt dus toegewezen.

Deze beslissing wordt hierna uitgelegd.

Eerst de vaststaande feiten

Bij beschikking van de kantonrechter te ’s-Hertogenbosch is [rechthebbende] onder beschermingsbewind gesteld, met benoeming van Zeker Financiële Zorgverlening B.V. te Almere tot bewindvoerder. Dit heeft als gevolg dat de bewindvoerder de juridische vertegenwoordiger is van [rechthebbende] en de bewindvoerder daarom in deze procedure is betrokken. Voor de leesbaarheid en begrijpelijkheid van dit vonnis zal hierna over gedaagde worden gesproken als “ [rechthebbende] ”. Hierbij geldt de opmerking dat voor wat betreft feitelijke gedragingen, [rechthebbende] wordt bedoeld en voor wat betreft de juridische kant van deze zaak, de bewindvoerder (in diens hoedanigheid) wordt bedoeld.

Joost is een woningcorporatie die zich voornamelijk bezighoudt met de verhuur van sociale woningen. [rechthebbende] huurt sinds 10 oktober 2019 de benedenhoekwoning aan het adres [adres 1] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde) van JOOST. Op de huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden van toepassing.

Artikel 5 van de huurovereenkomst luidt, voor zover hier van belang, als volgt:

“Het is huurder niet toegestaan op welke wijze dan ook overlast te veroorzaken voor de

woonomgeving (waaronder (muziek)lawaai, telen van en handel in drugs of overtreding

van de Opiumwet of het vervuilen van de omgeving, tuin of galerij en de toegangsportalen en overlast door harde vloeren). Het veroorzaken van onaanvaardbare overlast geldt tussen partijen als een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt”.

Artikel 7 van de algemene huurvoorwaarden luidt, voor zover hier van belang, als volgt:

“Hoe voorkomt u overlast?

(…) U zorgt ervoor dat u geen overlast veroorzaakt, in wat voor vorm dan ook. Dat geldt ook voor uw huisgenoten, huisdieren of bezoek (…)”.

Direct boven het gehuurde, op de eerste verdieping van het pand, wonen [A] en [B] (hierna: “ [A] ” en “ [B] ”).

Al vanaf de aanvang van de huurovereenkomst heeft JOOST klachten ontvangen over het gedrag van [rechthebbende] jegens omwonenden, in het bijzonder jegens zijn bovenbuurvouwen [A] en [B] . Aanvankelijk klaagden omwonenden over overlast veroorzaakt door [rechthebbende] bestaande uit schreeuwen, schelden en het tonen van ander agressief gedrag naar zichzelf, zijn bezittingen en zijn hond. Inmiddels is de agressie sinds januari 2024 specifiek gericht op [A] en [B] . [rechthebbende] scheldt [A] en [B] voortdurend uit en bedreigt hen daarbij met de dood. Enkele frases die [rechthebbende] regelmatig heeft gebruikt zijn: ‘Ik kom naar boven en ik maak je af’, ‘lesbo NSB-ers’, ‘kankerhoeren’, ‘kankerlijers’, ‘fucking homo’s’, ‘l’ll break your fucking neck’ en ‘Ik kill you both’ en ‘i'm gonna fuck you up’, ‘fucking cunt’, ‘i'll fuck you up’, ‘ga terug naar eigen land’, ‘fucking snitches’ etc.

Er bestaan meerdere geluidsopnames waarop het geschreeuw van [rechthebbende] te horen is.

Bij de politie zijn vele meldingen gedaan in verband met voornoemde gedragingen van [rechthebbende] . Daarnaast is ook meermaals door [B] aangifte gedaan tegen [rechthebbende] . De politie is diverse keren bij [rechthebbende] thuis geweest naar aanleiding van die meldingen.

Behalve van [A] en [B] , heeft JOOST ook klachten ontvangen van andere omwonenden, onder meer van mevrouw [C], bewoonster van de [adres 2] (hierna: “ [C] ”). In haar e-mail van bijvoorbeeld 16 november 2024 heeft [C] beschreven dat [rechthebbende] één dag eerder ‘als een beest tekeer’ ging, tegen zijn woning. [C] heeft eerder, in september 2024, ook al melding gedaan van het feit dat [rechthebbende] die maand andere omwonenden dan [B] en [A] met de dood heeft bedreigd. Hierbij ging het om de bewoner van de woning aan de [adres 3] te [woonplaats] en de partner van [C]. Daarnaast heeft [rechthebbende] één van de politieagenten, die door dit alles die dag ter plaatse is gekomen, in de politieauto een kopstoot gegeven.

Daarnaast hebben de heer en mevrouw [D], tijdens een buurtonderzoek van JOOST in juli 2024, aan JOOST verklaard dat [rechthebbende] achteruit gaat in zijn gedrag, en dat ook zij de bedreigingen jegens de bovenburen van [rechthebbende] horen.

De heer [E], heeft tijdens voornoemd buurtonderzoek aan JOOST verklaard dat [rechthebbende] ‘psychisch en agressief gedrag’ vertoont en onvoorspelbaar is.

Mevrouw [F] heeft aan JOOST verklaard te begrijpen dat mensen bang zijn van het gedrag van [rechthebbende] . Ook mevrouw [F] hoort [rechthebbende] regelmatig op straat schreeuwen en heeft verklaard dat de politie steeds vaker ter plaatse moet komen voor de overlast die hij veroorzaakt.

Meerdere omwonenden hebben zich in juli 2024 verenigd en de burgemeester van de gemeente [gemeente] schriftelijk verzocht om op te treden tegen het gedrag van [rechthebbende] . Ook JOOST heeft zich wegens de gedragingen van [rechthebbende] tot de gemeente [gemeente] gewend.

JOOST heeft [rechthebbende] meerdere keren gewezen op zijn gedrag, waaronder per brief van 29 april 2024. Op 24 juli 2024 heeft zij een tweede sommatie verstuurd om zijn wangedragingen te staken. In deze brieven is [rechthebbende] expliciet gewaarschuwd voor het feit dat de overlast moet stoppen, bij gebreke waarvan rechtsmaatregelen worden getroffen. JOOST heeft in de laatste brief tevens een huisbezoek aangekondigd voor 30 juli 2024.

Tijdens dit huisbezoek, waarbij ook de wijkagent aanwezig was, heeft [rechthebbende] verteld dat hij soms last heeft van woedeaanvallen en dan ‘niet altijd weet wat hij doet’. Later in het gesprek heeft hij aangegeven voortaan rekening te zullen houden met omwonenden.

In december 2024 heeft er een bemiddelingsgesprek plaatsgevonden, omdat de overlast na het huisbezoek niet is gestopt. Hierbij waren aanwezig een medewerker van JOOST, [rechthebbende] , een medewerker van Bemoeizorg, een medewerker van de gemeente [gemeente] en [A] . [rechthebbende] heeft in dit gesprek gezegd ‘ontoerekeningsvatbaar’ te zijn op momenten dat hij bier drinkt, en op die momenten niet (goed) meer te weten wat hij doet.

JOOST heeft zich vlak na voornoemd bemiddelingsgesprek tot haar gemachtigde gewend. Bij brief van 29 januari 2025 heeft de gemachtigde van JOOST [rechthebbende] gewezen op het feit dat hij met zijn gedragingen ernstig tekortschiet in de nakoming van zijn huurovereenkomst. Aan [rechthebbende] is daarom een officiële laatste waarschuwing opgelegd, om per direct alle vormen van overlast achterwege te laten. [rechthebbende] is hierin gewaarschuwd, dat bij de eerstvolgende door hem veroorzaakte overlast een juridische procedure tegen hem zal worden geëntameerd, gericht op - in ieder geval - ontruiming van de woning.

Die laatste waarschuwing heeft niet mogen niet baten. De overlast (het schreeuwen, schelden, intimideren en het uiten van doodsbedreigingen) is in het jaar 2025 namelijk doorgegaan.

Op 27 april 2025 heeft JOOST het bericht bereikt dat [rechthebbende] opnieuw agressief gedrag heeft vertoond jegens [B] en [A] , waarbij [rechthebbende] meerdere keren via een regenpijp het balkon van hun woning probeerde op te klimmen. Ook hiervan zijn video-opnames gemaakt. Op de beelden is te zien dat [rechthebbende] de woning van zijn

bovenburen probeert te betreden. Daarop is ook te horen dat [rechthebbende] , terwijl hij aan de regenpijp hangt, zegt:

“Als gij niet normaal doet he, breek ik oe nek, breek ik oe fucking nek, interesseert mij geen fuck, kijk maar uit, mijn uitdagen, mijn uitdagen, hè, moet blijven uitdagen, ik breek oe fucking nek allebei, ik steek heel de fucking trap af, ja? Kunnen verbranden net als een echte heks, kanker'-[onverstaanbaar]”.

Ook van dit incident heeft [B] aangifte bij de politie gedaan. Uit die aangifte blijkt ook dat [rechthebbende] die dag meerdere keren heeft gezegd dat hij [B] en [A] ‘gaat vermoorden’, als de politie niet langskomt. Daarnaast volgt uit de aangifte dat [rechthebbende] die dag een steen tegen de ruit van de woning van [B] en [A] heeft gegooid.

Bij brief van 10 juni 2025 aan [rechthebbende] (en zijn bewindvoerder) heeft Joost onderhavige procedure aangekondigd. [rechthebbende] kon onderhavige procedure nog voorkomen, door zelf de huurovereenkomst op te zeggen.

[rechthebbende] heeft de huurovereenkomst niet vrijwillig opgezegd.

Vordering tot ontruiming

JOOST vordert in kort geding de ontruiming van het gehuurde binnen zeven dagen na betekening van het vonnis. Daarnaast vordert JOOST veroordeling van [rechthebbende] in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente.

De grondslag die JOOST aanvoert

Op grond van de huurovereenkomst, de toepasselijke huurvoorwaarden en de wet (artikel 7:213 BW) is [rechthebbende] verplicht om zich als goed huurder te gedragen en mag hij geen overlast veroorzaken. [rechthebbende] gedraagt zich echter niet als goed huurder. Met zijn gedrag veroorzaakt hij namelijk overlast voor de omwonenden. Deze overlast tast het behoorlijk woongenot van de omwonenden aan. JOOST ontvangt veel meldingen van overlast van buurtbewoners over [rechthebbende] . Volgens JOOST terroriseert [rechthebbende] al meer dan één jaar met name het dagelijks leven van zijn twee (vrouwelijke) bovenburen, door voortdurend tegen hen te schreeuwen, hen uit te schelden en hen met de dood te bedreigen. Op 27 april 2025 is daar bijgekomen dat [rechthebbende] via de regenpijp de woning van zijn bovenbuurvrouwen probeerde te betreden. Gezien de aard, de ernst en de frequentie van zijn gedrag, alsmede de vele waarschuwingen die zijn gegeven met betrekking tot het beëindigen van dergelijk gedrag, is niet te verwachten dat [rechthebbende] zijn gedrag nog (vrijwillig) zal verbeteren.

Ook na de mondelinge behandeling die op 3 juli 2025 in deze zaak heeft plaatsgevonden, waarbij [rechthebbende] de kans heeft gekregen om te laten zien dat hij met behulp van hulpverlening in staat is om zijn gedrag op positieve wijze aan te passen, heeft JOOST nog overlastklachten ontvangen over [rechthebbende] . Zo hebben [A] en [B] op 23 juli 2025 melding gemaakt bij de politie wegens hard gepraat, gelach en gezang door [rechthebbende] , alsmede ‘vreemde geluiden’, hetgeen door de vloer heen te horen is. Deze overlast speelt zich ook af in de nachtelijke uren. Op 24 augustus 2025 hebben [A] en [B] , althans één van hen, nogmaals een melding bij de politie gemaakt, opnieuw wegens geluidsoverlast van [rechthebbende] .

[rechthebbende] schiet aldus ernstig tekort in de nakoming van de verplichtingen die op hem als goed huurder rusten. Deze tekortkomingen zijn van voldoende gewicht om een ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure en het daarmee samenhangende gevolg dat [rechthebbende] het gehuurde dient te ontruimen te rechtvaardigen. JOOST vordert daarom ontruiming van het gehuurde, vooruitlopend op de ontbinding in een eventueel in te stellen bodemprocedure.

JOOST heeft een spoedeisend belang bij haar vorderingen. De huidige situatie kan niet langer voortduren. Het (wan)gedrag van [rechthebbende] moet stoppen. De omwonenden - tevens huurders van JOOST – zijn aan het eind van hun Latijn en kunnen niet langer aan deze overlast blootgesteld worden. JOOST heeft zich vergaand ingespannen om de situatie te verbeteren. Er is echter geen enkel zicht op herstel. De overlastmeldingen blijven bij zowel JOOST als ook bij de politie binnenkomen.

Het verweer van [rechthebbende] tegen de vordering van JOOST

[rechthebbende] voert verweer. Hij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van JOOST, dan wel tot afwijzing van haar vorderingen met veroordeling van JOOST in de kosten van deze procedure.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Inbreuk artikel 6 EVRM

[rechthebbende] vindt in de eerste plaats dat hem het recht op een eerlijk proces is ontnomen in de zin van artikel 6 EVRM, nu hij zich niet voldoende effectief heeft kunnen verdedigen. Ter toelichting stelt hij – samengevat – het volgende.

Uit de dagvaarding blijkt dat hem vooral gedragingen uit 2024 worden verweten en dat daarnaast sprake is van slechts één gedraging die op 27 april 2025 heeft plaatsgevonden. Dit incident is volgens JOOST de spreekwoordelijke druppel geweest die de emmer heeft laten overlopen. Daarna is aan [rechthebbende] een termijn gegeven om zelf tot opzegging van de huurovereenkomst over te gaan, die op 17 juni 2025 door JOOST met tien dagen is verlengd. Na het verstrijken van die termijn is JOOST overgegaan tot dagvaarding met een dagvaardingstermijn van één dag. Die dagvaarding overschrijdt bovendien het in-principe-maximum van 25 pagina’s. Weliswaar heeft JOOST toegelicht waarom die omvang noodzakelijk is, maar die toelichting is niet zonder meer begrijpelijk, gelet op de verzochte verkorte dagvaardingstermijn en het feit dat veruit de meeste gestelde gedragingen in 2024 zijn voorgevallen.

Aan [rechthebbende] kan weliswaar worden toegegeven dat de dagvaarding een omvangrijk processtuk is en dat een groot deel van het feitencomplex inderdaad betrekking heeft op 2024, maar in de stelling, dat hij zich daardoor in combinatie met een verkorte dagvaardingstermijn onvoldoende effectief heeft kunnen verdedigen of anderszins is benadeeld in zijn procesvoering, wordt hij niet gevolgd. Juist op basis van het door [rechthebbende] gevoerde verweer tijdens de mondelinge behandeling op 3 juli 2025 heeft de kantonrechter aanleiding gezien om de behandeling van onderhavig kort geding aan te houden voor de duur van enkele maanden om [rechthebbende] nog een kans te geven om zijn woongedrag aan te passen en zijn leven met behulp van hulpverlening op de rit te krijgen. Voor zover [rechthebbende] niet in staat was om tijdens de mondelinge behandeling van 3 juli 2025 in te gaan op alle in de dagvaarding gestelde gedragingen of deze te weerleggen, wordt aangenomen dat [rechthebbende] en zijn gemachtigde in de periode tussen de eerste mondelinge behandeling en de voortgezette mondelinge behandeling meer dan voldoende tijd hebben gehad om de gestelde gedragingen in de dagvaarding alsnog na te lopen en met elkaar te kunnen bespreken.

Voor zover [rechthebbende] stelt dat in veel gevallen “kortheidshalve” of zonder verdere onderbouwing in de dagvaarding naar producties wordt verwezen en de uit die producties blijkende feiten niet mogen niet worden aangenomen, kan hij in dat standpunt evenmin worden gevolgd. Zowel in de dagvaarding als later ook in de akte houdende aanvulling feiten heeft JOOST verwezen naar de (genummerde) producties, waaronder een proces-verbaal van aangifte en een overlastdagboek waaruit JOOST de voor deze zaak relevante passages heeft geciteerd. Daaruit komt het beeld naar voren dat [rechthebbende] , ernstige overlast veroorzaakt voor omwonenden, hetgeen in zekere zin ook niet wordt bestreden door [rechthebbende] . Hij erkent immers dat hij ongewenst gedrag heeft vertoond en dat hij met name richting zijn bovenburen voor problemen heeft gezorgd. Nu dit alles bovendien ook wordt ondersteund door diverse audiofragmenten op de door JOOST overgelegde USB-sticks, is naar het oordeel van de kantonrechter ook in dit verband onvoldoende gebleken dat [rechthebbende] het recht op een eerlijk proces is ontnomen.

Spoedeisend belang

Voor toewijzing van een vordering in kort geding (zoals in dit geval een vordering tot ontruiming van het gehuurde) is vereist dat er sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist en dat van de eisende partij niet kan worden gevergd een bodemprocedure af te wachten.

De vraag of een eisende partij in kort geding voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening, dient beantwoord te worden aan de hand van een afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak.

Naar het oordeel van de kantonrechter ligt de spoedeisendheid besloten in de vordering van JOOST. De vordering strekt er immers toe een feitelijk einde te maken aan een gestelde voortdurende overlastsituatie, die dreigt te escaleren en – gezien de gebeurtenissen in april 2025 – in feite ook al geëscaleerd is. Ter onderbouwing van de voortdurende overlastsituatie – ook van na de mondelinge behandeling op 3 juli 2025 – beroept zij zich onder meer op klachtmeldingen, aangiftes bij de politie, een overlastlogboek van [A] en [B] en ook op verschillende geluids- en beeldfragmenten. De spoedeisendheid van haar vordering is daarmee gegeven, zodat JOOST kan worden ontvangen in haar vordering.

Toetsingskader

JOOST vraagt in dit kort geding aan de kantonrechter om een beslissing te nemen over de gevraagde ontruiming. Ontruiming van een woning is een ingrijpende maatregel. Een vordering tot ontruiming in kort geding kan alleen worden toegewezen als met een grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden met als gevolg dat de bewindvoerder (in deze procedure de formele procespartij) het gehuurde zal moeten (laten) ontruimen. Daarom zal de kantonrechter op grond van artikel 6:265 BW moeten beoordelen of sprake is van een zodanig ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [rechthebbende] dat de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, gelet op de gevolgen voor [rechthebbende] gerechtvaardigd zullen zijn.

Daarvoor is nodig dat de door [rechthebbende] aangevoerde feiten en omstandigheden in dit kort geding voldoende aannemelijk zijn. Voor verder onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden, of voor het leveren van bewijs door bijvoorbeeld getuigen, is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in de bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is daarom een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen op basis van de feiten, zoals die vooralsnog aannemelijk zijn geworden.

Tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst

Vooropgesteld wordt dat [rechthebbende] op grond van artikel 7:213 BW verplicht is zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen. Dit houdt onder meer in dat [rechthebbende] , zoals ook in de huurovereenkomst en in de algemene huurvoorwaarden (respectievelijk artikel 5 van de huurovereenkomst en artikel 7 van de algemene huurvoorwaarden) is opgenomen, ervoor dient te zorgen dat voor omwonenden geen overlast ontstaat ten gevolge van zijn eigen gedragingen.

Op basis van de door JOOST overgelegde verklaringen en/of klachtmeldingen en/of aangiftes, het door [A] en [B] bijgehouden overlastlogboek en ook de vele geluids- en beeldfragmenten op de door JOOST overgelegde USB-sticks is voldoende aannemelijk geworden dat [rechthebbende] , ernstige overlast veroorzaakt, meer specifiek gericht op [A] en [B] . Ook is voldoende gebleken dat hij daarmee is doorgegaan ondanks de vele waarschuwingen van JOOST en interventies van hulpverlener(s). Zelfs nog nadat aan [rechthebbende] tijdens de mondelinge behandeling van 3 juli 2025 een zogenaamde laatste kans is gegeven om zijn gedrag aan te passen, is sprake geweest van dusdanig ernstige geluidsoverlast dat de politie hiertegen heeft moeten optreden en [rechthebbende] daarvoor heeft bekeurd.

De kantonrechter ziet geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid en oprechtheid van klachtmeldingen van omwonenden. De klachtmeldingen zijn talrijk en voldoende consistent. Daarnaast worden de klachten gestaafd door de door JOOST overgelegde geluids- en beeldfragmenten, waarvan door [rechthebbende] niet wordt betwist dat de daarop te horen geluiden van hem afkomstig zijn. De beeld- en geluidsfragmenten, waarop onder meer het afspelen van harde muziek en schreeuwen en schelden te horen is, bevestigen het beeld van de ervaren structurele overlast dat in de vele meldingen naar voren komt, waarbij de door [rechthebbende] geuite bedreigingen beangstigend en of intimiderend zijn voor omwonenden en ook een groot gevoel van onveiligheid creëren.

De kantonrechter merkt op dat [rechthebbende] tijdens het huisbezoek op 30 juli 2024, waarbij ook de wijkagent aanwezig was, heeft verteld dat hij soms last heeft van woedeaanvallen en dan ‘niet altijd weet wat hij doet’.

De kantonrechter is van oordeel dat [rechthebbende] met zijn bedreigingen en beledigingen de grens van wat wel en niet gezegd kan worden ver heeft overschreden en zich niet als goed huurder heeft gedragen. Hij is dan ook ernstig tekortgeschoten in de nakoming van zijn contractuele verplichtingen. Van JOOST kan - gelet op de impact van de doodsbedreigingen bij [A] en [B] - niet worden gevergd dat zij [rechthebbende] nog langer in het gehuurde laat. Voor [A] en [B] hebben de doodsbedreigingen als rechtstreeks gevolg dat zij zich zeer onveilig voelen in hun woning en nauwelijks nog woongenot ervaren. Bovendien blijkt uit een brief van de huisarts van [B] dat zij volledig aan de situatie onder doorgaat. De situatie is zó ernstig gebleken, dat [B] kampt met suïcidale gedachtes en automutilatie. [B] is ook reeds langere tijd ziekgemeld op werk. Bij dit alles weegt de kantonrechter ook mee dat er bij [rechthebbende] onvoldoende besef lijkt te zijn van de impact van zijn gedrag. Hiervan gaf hij blijk tijdens de voortgezette mondelinge behandeling door niet in te zien dat dat zijn gedrag door anderen als bedreigend en intimiderend wordt ervaren.

De omstandigheid dat [rechthebbende] kennelijk ook periodes heeft waarin hij geen of nauwelijks overlast veroorzaakt, zoals uit de stukken kan worden afgeleid, of dat hij met behulp van hulpverlening er alles aan wil doen om tot een gedragsverbetering te komen, maakt het vorenstaande niet anders. Dit alles neemt namelijk niet weg dat hij in het verleden structureel tekort is geschoten in de nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen.

Rechtvaardigt de tekortkoming de ontruiming van de woning?

Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verplichtingen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze rechtsregel brengt tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst. Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van deze huurovereenkomst en ontruiming van de woning gerechtvaardigd zijn, gelet op het concrete belang van de huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.

De kantonrechter is, anders dan [rechthebbende] heeft betoogd, van oordeel dat de overlast die hij veroorzaakt zodanig is, dat het zeer waarschijnlijk is dat de rechter in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal uitspreken. Dat betekent dat de gevorderde ontruiming in dit kort geding, vooruitlopend op de beslissing in een bodemprocedure, toewijsbaar is.

In zijn oordeelsvorming heeft de kantonrechter mede betrokken dat [rechthebbende] meermaals is aangesproken op zijn gedrag en op de overlast die hij veroorzaakt. Ook zijn gesprekken gevoerd met [rechthebbende] , waarbij ook hulpverleningsinstanties aanwezig waren. Hoewel de kantonrechter ziet dat [rechthebbende] heel hard zijn best doet om zijn leven weer op de rit te krijgen en de hulpverlening ook tevreden is over zijn inzet, is gebleken dat alle inspanningen ten spijt, dit nog niet tot de gewenste verbetering van de situatie heeft geleid. Integendeel, de verhoudingen met zijn bovenbuurvrouwen zijn momenteel zeer gespannen, waarbij bovendien is gebleken dat herhaaldelijke meldingen van omwonenden over het gedrag van [rechthebbende] een negatieve invloed op hem hebben gehad en het proces van stabilisatie bemoeilijken.

Ook na de zitting van 3 juli 2025 waarin de zaak is aangehouden om [rechthebbende] de kans te geven te laten zien dat hij met behulp van de hulpverlening zijn leven blijvend kon verbeteren zijn er vele nieuwe overlastmeldingen binnengekomen. Deze overlastmeldingen zijn onderbouwd met geluidsfragmenten en met feit dat de politie naar aanleiding van een nieuwe overlastmelding bij [rechthebbende] aan de deur is geweest, geluidsoverlast heeft geconstateerd en [rechthebbende] daarvoor heeft bekeurd. Uit de geluidsfragmenten blijkt, zoals ook besproken op de zitting van 5 november 2025, dat [rechthebbende] [A] en [B] verwijt dat deze ontruimingsprocedure is aangespannen en dat zij de politie hebben gebeld.

Hoezeer [rechthebbende] ook zijn best doet, ziet de kantonrechter aldus onvoldoende aanknopingspunten voor het feit dat [rechthebbende] zijn gedrag structureel zal kunnen aanpassen. De huidige situatie is naar het oordeel van de kantonrechter voor alle partijen onhoudbaar.

Op grond van alle voorgaande overwegingen zal de gevraagde ontruiming worden toegewezen, zoals gevorderd. Voor het gunnen van een langere termijn, laat staan een periode van drie maanden, wordt geen aanleiding gezien gelet op de niet mis te verstane waarschuwingen en (laatste) kansen die [rechthebbende] zijn gegeven terwijl hij zich niet voldoende (althans daarvan is niet gebleken) heeft ingespannen om verdere ernstige overlast aan omwonenden te voorkomen. Evenmin ziet de kantonrechter – op basis van de voorgeschiedenis en het feitencomplex – aanleiding om de ontruiming, zoals door [rechthebbende] is verzocht, voorwaardelijk uit te spreken.

Een afweging van de belangen van [rechthebbende] en JOOST leidt niet tot een ander oordeel. [rechthebbende] heeft ontegenzeggelijk een groot belang bij het behoud van woonruimte, zeker nu zijn woonomgeving een essentieel onderdeel vormt van de stabiliteit die nodig is om het ingezette hulpverleningstraject te laten slagen. De kantonrechter wil in dit verband best aannemen dat een gedwongen verhuizing of ontruiming de opgebouwde structuur en het vertrouwen in de hulpverlening ernstig zal ondermijnen dan wel dat dit alles kan resulteren in een terugval in gedrag en emotioneel functioneren. Niet voor niets heeft de kantonrechter op 3 juli de mondelinge behandeling aangehouden om [rechthebbende] een laatste kans te geven. Maar daartegenover is het de verantwoordelijkheid van [rechthebbende] om het verlies van woonruimte te voorkomen, door zich als goed huurder te gedragen. JOOST is met haar vordering ook niet over één nacht ijs gegaan, maar heeft [rechthebbende] meerdere malen in de gelegenheid gesteld zijn gedrag te verbeteren. Dat hij dat vervolgens niet in voldoende mate heeft gedaan, komt voor zijn risico. Uit de mededeling tijdens de zitting van [rechthebbende] dat hij vanwege spanningen het gehuurde vrijwillig heeft verlaten en tijdelijk elders verblijft, leidt de kantonrechter bovendien af dat [rechthebbende] niet onmiddellijk dakloos zal worden en zijn afspraken met zijn hulpverleners kan blijven nakomen.

Gelet op het voorgaande zal de gevorderde ontruiming worden toegewezen. Om de [rechthebbende] voldoende gelegenheid te geven het gehuurde te ontruimen zal de ontruimingstermijn op veertien dagen worden bepaald. De gevorderde zeven dagen vindt de kantonrechter daarvoor te kort.

Geen oneerlijk beding in de algemene huurvoorwaarden

[rechthebbende] heeft nog aangevoerd dat artikel 7 van de algemene huurvoorwaarden een oneerlijk beding is en dat JOOST niet kan terugvallen op vergelijkbare wettelijke bepalingen. Ook dit verweer kan niet slagen. In artikel 7 van de algemene huurvoorwaarden heeft Joost enkel tot uitdrukking willen brengen dat het de huurder niet is toegestaan om overlast te veroorzaken, in welke vorm dan ook. Naar het oordeel van de kantonrechter is dit geen oneerlijk beding. Maar zelfs als zou moeten worden aangenomen dat artikel 7 van de algemene huurvoorwaarden wel een oneerlijk beding is dat buiten beschouwing zou moeten worden gelaten, rechtvaardigt dit nog niet de conclusie dat het achterwege laten van een ontruimingsmaatregel – gegeven de omstandigheden – als een evenredige sanctie kan worden aangemerkt. De vergelijking met een oneerlijk beding terzake de buitengerechtelijke incassokosten in de algemene voorwaarden waarbij de gebruiker niet kan terugvallen op de wettelijke regeling gaat daarom niet op.

Gelet op het vorenstaande ziet de kantonrechter geen aanleiding, zoals door [rechthebbende] ook is verzocht, tot het stellen van prejudiciële vragen.

Uitvoerbaar bij voorraad

De kantonrechter zal de veroordeling tot ontruiming uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Het niet uitvoerbaar verklaren van het vonnis verdraagt zich niet met de aard van de vordering. Woonstichting JOOST heeft er belang bij dat het gehuurde zo spoedig mogelijk wordt ontruimd zodat de onhoudbare situatie voor omwonenden vanwege de door [rechthebbende] veroorzaakte overlast ophoudt. Daarbij past niet dat [rechthebbende] in het gehuurde zou mogen blijven wonen totdat de uitspraak kracht van gewijsde heeft gekregen of totdat op een eventueel rechtsmiddel is beslist. Het belang van Woonstichting Joost op dit punt weegt zwaarder dan het belang van De Groot bij behoud van de bestaande toestand.

Tot slot

De kantonrechter wijst er tot slot op dat bij beëindiging van het bewind, de (voormalig) onderbewindgestelde gehouden blijft aan de inhoud van het vonnis uitvoering te geven.

[rechthebbende] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure, tot deze uitspraak in totaal begroot op € 1636,45, als volgt gespecificeerd:

a. een bedrag van € 145,45 aan explootkosten;

b. een bedrag van € 135,00 ter zake van het griffierecht;

c. een bedrag van € 1.221,00 ter zake van het salaris van de gemachtigde van JOOST (1,5 x het tarief van € 814,00);

d. een bedrag van € 135,00 ter zake van nakosten (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing).

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen op de wijze zoals hierna onder de beslissing is vermeld.

4. De beslissing

veroordeelt [rechthebbende] om de woning gelegen aan de [adres 1] te [woonplaats] binnen veertien dagen dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en met al het zijne en de personen die zijdens [rechthebbende] in voormelde woning verblijven, en dit pand ter vrije en algehele beschikking van JOOST te stellen;

veroordeelt [rechthebbende] in de kosten van dit geding, aan de zijde van JOOST tot op heden begroot op € 1.636,45, te vermeerderen met de eventuele explootkosten van de betekening van het vonnis

veroordeelt [rechthebbende] tot betaling van de wettelijke rente over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J.A. Donkersloot en in het openbaar uitgesproken op 19 november 2025.