ECLI:NL:RBOVE:2025:5523, Rechtbank Overijssel, 11-09-2025, C/08/336126 / KG ZA 25-177

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding- de producties van [eiser]- de conclusie van antwoord- de producties van [gedaagde]- de mondelinge behandeling van 27 augustus 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt- de pleitnota van [eiser] .

2. De feiten

[eiser] is eigenaar van een perceel grond met opstallen aan de [adres 1] van 2.886 m2. (hierna: het perceel).

Op enig moment wordt [eiser] benaderd door [gedaagde] en [naam] die hem voorstellen dat zij ieder een deel van het perceel verwerven, waarbij [eiser] zou verhuizen naar een nog te bouwen woning op het perceel.

Op 2 juni 2021 sluit [eiser] met [gedaagde] een overeenkomst waarin onder meer het volgende staat:

(...)

1) Verkoper is voornemens zelf te verhuizen naar een nog nieuw te bouwen woning op een

gedeelte van het perceel (...) ter grootte van circa 500 ca. dat hij zal blijven behouden.

(...)

3) Verkoper verkoopt aan koper een gedeelte van het perceel (...) groot circa 986 ca bestaande uit de woonboerderij (...) met tuin (...).

4) De koopprijs bedraagt € 300.000,-- k.k. (zegge driehonderdduizend euro (€ 300.000,00).

5) De levering zal plaatsvinden binnen één maand nadat koper is over gehuisd naar zijn nieuwe te bouwen woning.

(...)

14) Koper is voor de periode van een Jaar bereid ter overbrugging van de financiering van de nieuw te bouwen van verkoper een krediethypotheek te verstrekken tegen nader overeen te komen voorwaarden, die bij de notaris zullen worden vastgelegd in een hypotheekakte.

Op diezelfde dag sluit hij een overeenkomst met [naam] , waarin onder meer staat:

(...)

Verkoper is voornemens zelf te verhuizen naar een nog nieuw te bouwen woning op locatie

[adres 1] , gelegen naast de huidige woning van verkoper op het perceel [adres 1] | [nummer] (zie bijlage 1 en 2) ter grootte van circa 500 m2. Koper regelt de bouw van deze woning geheel zelf.

Het is verkoper bekend dat koper voornemens op het laatst genoemd perceel voor haar zelf

een nieuw te bouwen schuurwoning te realiseren met daarnaast een bouwblok ten behoeve

van een extra woning grenzend aan de [adres 2] , dat zij daarvoor nog de benodigde

vergunningen moet aanvragen en dat bij het ontbreken daarvan, dit een ontbindende

voorwaarde is voor de koopovereenkomst.

Koper verklaart dat zij voor alle benodigde vergunningen zorgt welke nodig zijn om deze

overeenkomst genoemde woningen te realiseren te realiseren en daar alle kosten van

vergunningverlening voor draagt.

Op 16 februari 2022 wordt een recht van hypotheek gevestigd op het perceel ten behoeve van [gedaagde] . De hypotheek wordt verleend tot een totaalbedrag van

€ 2.025.000,00, tot zekerheid voor de betaling van al hetgeen [gedaagde] blijkens zijn administratie te vorderen heeft of mocht hebben uit hoofde van:

Verstrekte en/of te verstrekken geldleningen;

Verleende en/of te verlenen kredieten.

Bij brief van 28 april 2025 is [gedaagde] namens [eiser] verzocht mee te werken aan doorhaling van het hypotheekrecht. Dit weigert hij.

3. Het geschil

[eiser] vordert dat de hypothecaire inschrijving ten behoeve van [gedaagde] d.d.

16 februari 2022 waardeloos wordt verklaard, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten.

[gedaagde] voert verweer. Hij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De voorzieningenrechter moet daarom eerst beoordelen of [eiser] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de voorzieningenrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.

Spoedeisend belang

Volgens [eiser] volgt het spoedeisend belang niet alleen uit de aard van de vordering, maar ook uit het feit dat hem door het hypotheekrecht de mogelijkheid wordt ontnomen het perceel te gebruiken als zekerheid voor een hypothecaire lening, wenselijk en noodzakelijk om a) de kosten van het noodzakelijk (groot) onderhoud te kunnen dragen, b) zo nodig een nieuwe woning op het perceel te kunnen realiseren en c) om een deel van de (over)waarde van het perceel aan te kunnen wensen om te voorzien in zijn levensonderhoud. Zijn leeftijd – hij is 77 jaar oud – maakt dat van hem niet gevergd kan worden een bodemprocedure aan te spannen, aldus [eiser] .

Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser] (alleen al) gelet op de gestelde noodzaak tot onderhoud spoedeisend belang bij de gevorderde voorziening. De gemeente Hof van Twente schrijft in de door [gedaagde] overgelegde, aan [naam] gerichte “Antwoordbrief principebesluit [adres 1] ” d.d. 17 april 2024 dat “de staat van de boerderij verminderd (sic) en het bijbehorende erf ook” en dat “restauratie en herstel zeker op zijn plaats is”. Voor zover uit de stellingen van [gedaagde] zou moeten worden opgemaakt dat alleen bij het niet-bewoonde deel van de boerderij sprake is van noodzakelijk onderhoud doet dit aan de urgentie van dit onderhoud niet af.

Waardeloosheid inschrijving

Als een hypotheek teniet is gegaan, is op grond van artikel 3:274 lid 1 BW de schuldeiser verplicht om bij authentieke akte een verklaring af te geven dat de hypotheek is komen te vervallen. Op grond van lid 3 van dit artikel is artikel 3:29 BW van overeenkomstige toepassing indien de verklaring niet wordt afgegeven. Op grond van artikel 3:29 lid 1 BW kan de rechtbank op vordering van de onmiddellijk belanghebbende een inschrijving waardeloos verklaren als de verklaring niet wordt afgegeven.

Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is het hypotheekrecht teniet gegaan, omdat geen sprake is (geweest) van enige vordering van [gedaagde] op [eiser] uit hoofde van een geldlening of een krediet en (volstrekt) niet te verwachten is dat daarvan in de toekomst sprake zal zijn. Weliswaar is in de hiervoor onder 2.3 vermelde overeenkomst melding gemaakt van de bereidheid van [gedaagde] om “ter overbrugging van de financiering van de nieuw te bouwen (woning) van [eiser] een krediethypotheek te verstrekken”, maar niet valt in te zien waarom [eiser] voor de bouw van de hem in het vooruitzicht gestelde woning geld zou moeten lenen. Deze woning zou immers niet op kosten van [eiser] worden gerealiseerd, maar door [naam] en/of [gedaagde] , op hun kosten. Zoals [gedaagde] zelf schrijft in zijn brief van 1 juli 2025 aan mr. De Vries (productie 7 bij dagvaarding): (...) wij [naam] en ik zouden de bestaande boerderij en omliggende gronden verkrijgen, in ruil voor het realiseren van een woning voor de boerderij op een specifiek aangeduide locatie van ruim 500m2. Daarbij komt nog dat van een (door [naam] en/of [gedaagde] te realiseren) woning op voormelde locatie geen sprake kan zijn, aangezien de gemeente daaraan, zo blijkt uit de hiervoor onder 4.3 vermelde brief, niet wil meewerken.

De stelling van [gedaagde] dat (zie pagina 2 van zijn conclusie van antwoord) het hypotheekrecht is overeengekomen “ter zekerheid van de investeringen en kosten die gedaagde maakt in het kader van de ontwikkeling en realisatie van nieuwbouw op het perceel van eiser”, baat hem niet. Uit (de bewoordingen van) de hypotheekakte – uit te leggen aan de hand van de objectieve uitlegmaatstaf, niet de (subjectieve) Haviltexmaatstaf – blijkt immers dat het recht van hypotheek (alleen) is gevestigd voor vorderingen uit hoofde van geldleningen en/of kredieten.

De conclusie is dat de vordering van [eiser] de hypothecaire inschrijving ten behoeve van [gedaagde] waardeloos te verklaren, zal worden toegewezen De beslissing wordt op dit punt niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard aangezien artikel 3:29 lid 4 BW zich daartegen verzet. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [gedaagde] veroordeeld in de proceskosten (inclusief nakosten).

De proceskosten van [eiser] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

114,00

- griffierecht

€

331,00

- salaris advocaat

€

1.107,00

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.730,00

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5. De beslissing

verklaart waardeloos de hypothecaire inschrijving ten behoeve van [gedaagde] d.d.

16 februari 2022 op de onroerende zaak aan de [adres 1] , kadastraal bekend gemeente [adres 1] , sectie I, nummer [nummer] , groot 2.886 m2,

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.730,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. E. Horsthuis en in het openbaar uitgesproken op

11 september 2025.