ECLI:NL:RBOVE:2026:5496

1. De zaak in het kort

[gedaagde] heeft in 1987 met twee anderen een huurovereenkomst gesloten met [bedrijf] voor een atelier in [plaats] . [gedaagde] was op een gegeven moment nog als enige huurder overgebleven en heeft in 1992 een nieuwe huurovereenkomst gesloten met [bedrijf] . [eiser] heeft het atelier in 2023 van [bedrijf] gekocht. [eiser] vordert dat [gedaagde] het atelier ontruimt. Hij voert aan dat het atelier een ruimte is in de zin van artikel 7:230a BW en dat hij de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd.

[gedaagde] betwist dit. Hij voert aan dat hij woont in het atelier, waardoor het atelier (ook) als woonruimte moet worden aangemerkt en hij huurbescherming geniet.

De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 6 januari 2026 ambtshalve een gerechtelijke plaatsopneming en bezichtiging bevolen op en/of rondom het atelier dat [eiser] aan [gedaagde] verhuurt. Deze plaatsopneming heeft op 26 maart 2026 plaatsgevonden. De kantonrechter oordeelt dat het gehuurde bij het aangaan van de huurovereenkomst in 1992 contractueel was bestemd om als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW te worden gebruikt. Naar het oordeel van de kantonrechter is vast komen te staan dat [gedaagde] en [bedrijf] later een ander huurregime zijn overeengekomen, waardoor [gedaagde] zowel atelieruimte en ook woonruimte is gaan huren. Splitsing van de huurovereenkomst is niet mogelijk. De kantonrechter oordeelt dat de bepalingen voor huur van woonruimte op de huurovereenkomst van toepassing zijn, omdat het gehuurde (inmiddels) in overwegende mate voor woonruimte in gebruik is gegeven. Dit betekent dat [gedaagde] huurbescherming toekomt en de huurovereenkomst alleen kan worden opgezegd met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 7:271 en 7:274 BW. De kantonrechter oordeelt dat de opzegging door [eiser] niet tot beëindiging van de huurovereenkomst kan leiden en dat de vordering van [eiser] niet toewijsbaar is.

De kantonrechter zal de vordering van [eiser] tot ontruiming van het gehuurde en de betaling van de buitengerechtelijke incassokosten daarom afwijzen.

2. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 6 januari 2026 van de kantonrechter van deze rechtbank;

het bericht van [eiser] aan deze rechtbank van 13 maart 2026, waarin [eiser] aankondigt de heer [getuige 1] , (voormalig) bestuurder van [bedrijf] , (verder: [getuige 1] ) tijdens de gerechtelijke plaatsopneming als getuige mee te willen nemen;

de e-mail van [gedaagde] aan deze rechtbank van 17 maart 2026, waarin [gedaagde] aankondigt de heer [getuige 2] , bewoner/eigenaar van het pand gelegen aan de [adres 1] , (verder: [getuige 2] ) tijdens de gerechtelijke plaatsopneming als getuige mee te willen nemen;

het bericht van [gedaagde] aan deze rechtbank van 25 maart 2026, waarmee [gedaagde] een uittreksel uit het BRP in het geding brengt;

de gerechtelijke plaatsopneming en bezichtiging op of rond het perceel gelegen aan de [adres 2] van 25 maart 2026, waarbij partijen en de gemachtigde van partijen aanwezig waren. [informant] , bijgestaan door haar gemachtigde, was als informant aanwezig. Daarnaast waren [getuige 1] als getuige aan de zijde van [eiser] en [getuige 2] als getuige aan de zijde van [gedaagde] aanwezig.

het proces-verbaal van de gerechtelijke plaatsopneming en bezichtiging en van het getuigenverhoor van 25 maart 2026;

de akte uitlating aan de zijde van [gedaagde] ;

de akte uitlating aan de zijde van [eiser] .

Ten slotte is vonnis bepaald.

3. De verdere beoordeling

Op grond van het overgangsrecht heeft het huurrecht dat op 1 augustus 2003 is ingevoerd, onmiddellijke werking behalve voor lopende procedures. Dit betekent dat in deze zaak het nieuwe recht moet worden toegepast.

Vooraf

De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 6 januari 2026 ambtshalve een gerechtelijke plaatsopneming en bezichtiging bevolen op en/of rondom het atelier dat [eiser] aan [gedaagde] verhuurt. [eiser] en [gedaagde] , bijgestaan door hun gemachtigde, waren daarbij aanwezig. Daarnaast waren [informant] , bijgestaan door haar gemachtigde, als informant, [getuige 1] als getuige aan de zijde van [eiser] en [getuige 2] als getuige aan de zijde van [gedaagde] bij de gerechtelijke plaatsopneming en bezichtiging aanwezig.

De kantonrechter heeft gebruik gemaakt van de in artikel 193 lid 5 Rv geboden mogelijkheid om ter plaatse getuigen te horen. De getuige [getuige 1] en de getuige [getuige 2] hebben op de bij de wet bepaalde wijze de voorgeschreven belofte respectievelijk eed afgelegd de gehele waarheid en niets dan de waarheid te zullen zeggen. De verklaringen zijn aan deze getuigen voorgehouden. De getuigen blijven bij de verklaring.

De kantonrechter heeft partijen de gelegenheid geboden te reageren op dat wat in het proces-verbaal van de gerechtelijke plaatsopneming en bezichtiging en van het getuigenverhoor is vermeld. Partijen hebben dit ook gedaan. De kantonrechter zal – voor zover relevant – dat wat partijen bij akte hebben aangevoerd, bij de verdere beoordeling behandelen. Wel merkt de kantonrechter vooraf het volgende op.

[eiser] stelt de geloofwaardigheid van de verklaring van [informant] ter discussie en [gedaagde] de (getuigen)verklaring van [getuige 1] . De kantonrechter stelt voorop dat bewijs door alle middelen kan worden geleverd. Een getuigenverklaring kan slechts als bewijs dienen, voor zover zij betrekking heeft op aan de getuige uit eigen waarneming bekende feiten (artikel 163 Rv). Ingevolge artikel 152 Rv is de waardering van het (getuigen) bewijs aan het oordeel van de rechter overgelaten (tenzij de wet anders bepaalt). Bij de waardering van de verklaringen van [informant] en [getuige 1] kan de kantonrechter rekening houden met de partijdigheid van deze personen.

[gedaagde] voert aan dat in het proces-verbaal van de gerechtelijke plaatsopneming en bezichtiging en van het getuigenverhoor niet is opgenomen dat [getuige 1] , [gedaagde] en [informant] hebben gesproken over het moment waarop [getuige 1] met zijn echtgenote het pand van [informant] aan de [adres 3] bezocht. [getuige 1] is tijdens dit moment na de vuurwerkramp van [plaats] op enig moment naar boven gelopen samen met [informant] en [gedaagde] en zij zijn via de doorloop in het pand van [gedaagde] aan de [adres 2] geweest, aldus [gedaagde] .

Inhoud en kwalificatie van de huurovereenkomst

In deze zaak gaat het om de vraag hoe de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] voor het pand aan de [adres 2] in [plaats] moet worden uitgelegd en hoe deze overeenkomst moet worden gekwalificeerd: als woonruimte of als bedrijfsruimte, en als het pand bedrijfsruimte is of sprake is van ‘gewone’ bedrijfsruimte (artikel 7:290 BW) of een ruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW. Er is sprake van ‘gewone’ bedrijfsruimte (artikel 7:290 BW) als het gaat om een gebrouwde onroerende zaak die op grond van de overeenkomst bestemd is om gebruikt te worden als onder meer een kleinhandelsbedrijf of een ambachtsbedrijf en dat in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is. Artikel 7:230a BW is van toepassing als de huur betrekking heeft op een (deel van een) gebouwde onroerende zaak, niet zijnde een woonruimte of ‘gewone’ bedrijfsruimte (artikel 7:290 BW).

Bestemming krachtens de huurovereenkomst

Om de bestemming krachtens de huurovereenkomst te bepalen, moet de rechter de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] uitleggen volgens de Haviltex-maatstaf: het gaat erom wat partijen over en weer hebben verklaard en wat zij in de gegeven omstandigheden uit elkaars verklaringen en gedragingen redelijkerwijs mochten en moesten afleiden. Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad is in dit kader beslissend wat partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan. Daarbij kan ook relevant zijn hoe partijen aan de huurovereenkomst uitvoering hebben gegeven.

Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde] in eerste instantie samen met twee andere huurders op 14 januari 1987 een huurovereenkomst gesloten met [bedrijf] . Op een gegeven moment is [gedaagde] als enige huurder overgebleven en heeft hij op 12 maart 1992 een nieuwe huurovereenkomst gesloten met [bedrijf] . Bij de uitleg van de tweede huurovereenkomst van 1992 verwijzen beide partijen naar de daaraan voorafgaande huurovereenkomst van 1987. De kantonrechter zal de (tekst van de) huurovereenkomst van 1987 daarom betrekken bij de uitleg van de (tekst van de) huurovereenkomst van 1992.

In zowel de schriftelijke huurovereenkomst van 1987 als in die van 1992 staat dat het gaat om de (ver)huur van een ‘werkplaats met zolder en kantoorruimte’. Daarnaast is in de huurovereenkomst opgenomen dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als ‘atelier’, zonder verdere aanduiding wat dat gebruik ‘als – atelier’ inhield. Niet gesteld of gebleken is dat is overeengekomen dat het aan de huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming niet is toegestaan om een andere bestemming aan het gehuurde te geven. Verder is in de huurovereenkomst van 1987 bepaald dat de overeenkomst is aangegaan voor de periode van één jaar en na het verstrijken van deze termijn telkens wordt verlengd met één jaar. De huurovereenkomst van 1992 bevat daarentegen geen bepalingen over de duur van de overeenkomst. Tot slot staat in de huurovereenkomst van 1987 dat de waarborgsom bij ontvangst van de sleutel is voldaan en staat in de huurovereenkomst van 1992 dat de waarborgsom reeds is voldaan.

In de huurovereenkomst van 1987 en in die van 1992 is niet opgenomen dat het gehuurde (ook) als woonruimte gebruikt mag worden. Uitgaande van de stelling van [gedaagde] dat het de bedoeling van partijen was dat hij in het atelier zou gaan wonen, had het in de rede gelegen om dat in elk geval in de huurovereenkomst van 1992 op te nemen. Dat klemt vooral omdat de tekst van de twee huurovereenkomsten en dat wat partijen hierover hebben verklaard erop wijst dat de bestaande huurrelatie tussen [gedaagde] en [getuige 1] bij het aangaan van de tweede huurovereenkomst in 1992 (grotendeels) ongewijzigd is voortgezet.

Gelet op deze feiten en omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat de tekst van de huurovereenkomst van 1992 op zichzelf onvoldoende aanknopingspunten biedt voor het oordeel dat (ook) sprake is van een huurovereenkomst van woonruimte. De kantonrechter moet daarom beoordelen of uit andere omstandigheden kan worden afgeleid dat partijen er bij het aangaan van de huurovereenkomst van uitgingen dat [gedaagde] het gehuurde (ook) als woonruimte zou gaan gebruiken.

[gedaagde] voert in dit kader aan dat hij en de andere oorspronkelijke huurders het gehuurde aanvankelijk gebruikten als atelier. Toen hij als enige huurder overbleef, is [gedaagde] ook in het atelier gaan wonen. Hij heeft onder meer van de zolder een slaapkamer gemaakt en het atelier voorzien van een keukenblok, doucheruimte en een toilet. Dit wist [bedrijf] en de gemeente [gemeente] was hier ook van op de hoogte. [gedaagde] staat in elk geval sinds 1 augustus 1991 in het BRP op dit adres ingeschreven en hij ontvangt ook huurtoeslag.

[eiser] betwist dat de voorzieningen voor het gebruik van het gehuurde als woning aanwezig waren bij het aangaan van de huurovereenkomst met [gedaagde] . [eiser] onderbouwt dit met de stelling dat [getuige 1] de aanpassing aan de douche niet heeft gezien en dat [gedaagde] bij de gerechtelijke plaatsopneming en bezichtiging heeft verklaard pas eind jaren ‘90/begin 2000 te zijn begonnen met het plaatsen van de keuken en de badkamer. Ook betwist [eiser] dat [getuige 1] heeft ingestemd met de bewoning van het gehuurde door [gedaagde] . Bij de gerechtelijke plaatsopneming en bezichtiging heeft [getuige 1] verklaard niet met de bewoning van het gehuurde door [gedaagde] te hebben ingestemd, maar ook dat hij destijds tegen [gedaagde] heeft gezegd niet te controleren of [gedaagde] wel of niet in het gehuurde zou slapen.

De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld en onderbouwd dat partijen er bij het aangaan van de huurovereenkomst in 1992 van uitgingen dat [gedaagde] het gehuurde (ook) als woonruimte zou gaan gebruiken. De kantonrechter acht daartoe het volgende redengevend.

De kantonrechter leidt uit wat hij tijdens de gerechtelijke plaatsopneming en bezichtiging heeft waargenomen en wat partijen hebben verklaard af dat [bedrijf] het gehuurde eerder heeft gebruikt als bedrijfsruimte. Niet in geschil is dat [gedaagde] en de twee andere huurders het gehuurde bij het aangaan van de huurovereenkomst in 1987 hebben gebruikt voor onder meer het houden van exposities en dat de ruimten voor het publiek toegankelijk waren. Uit het uittreksel uit het BRP – dat [eiser] inhoudelijk niet heeft weersproken – blijkt dat [gedaagde] in elk geval sinds 1 augustus 1991 op de [adres 2] bij de gemeente [gemeente] staat ingeschreven als bewoner, maar dat [getuige 1] met die inschrijving en dat gebruik bij het aangaan van de huurovereenkomst in 1992 bekend was, heeft [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd gesteld en onderbouwd. [gedaagde] heeft niet althans onvoldoende onderbouwd dat hij in samenwerking met [getuige 1] van de zolder een slaapkamer heeft gemaakt. Ook heeft [gedaagde] tijdens de gerechtelijke plaatsopneming en bezichtiging verklaard dat hij eerst eind jaren ‘90/begin 2000 is begonnen met het plaatsen van een keuken en een badkamer. Naar het oordeel van de kantonrechter is het niet aanwezig zijn van een keuken en een douchevoorziening (het gehuurde beschikte wel over een toilet) juist een contra-indicatie voor een bestemming van het gehuurde als woonruimte. Dat een douche voor [gedaagde] niet eerder noodzakelijk was omdat hij veel sportte en douchte op de sportaccommodatie, maakt dit niet anders.

De tussenconclusie

Gelet op dat wat hiervoor is beslist, oordeelt de kantonrechter dat het gehuurde bij het aangaan van de huurovereenkomst in 1992 contractueel was bestemd om als bedrijfsruimte te worden gebruikt. Anders dan [eiser] stelt, is de kantonrechter van oordeel dat de huurovereenkomst moet worden gekwalificeerd als een ‘gewone’ bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. De kantonrechter oordeelt dat het atelier in dit geval kwalificeert als een ambachtsbedrijf met een voor het publiek toegankelijke ruimte voor rechtstreekse levering van goederen of dienstverlening. [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij zijn werk in het gehuurde vervaardigt, dat daar exposities worden gehouden en dat hij zijn werk daar ook verkoopt. [eiser] heeft dat niet althans onvoldoende gemotiveerd weersproken. Dit betekent in beginsel dat de bepalingen voor een ‘gewone’ bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW op de huurovereenkomst van toepassing zijn.

Heeft [getuige 1] ingestemd met de wijziging van de bestemming?

[gedaagde] stelt dat het van toepassing zijnde huurregime is veranderd (‘verkleurd’), waardoor hij thans zowel woonruimte als atelierruimte huurt. Hoewel de bestemming van het gehuurde niet schriftelijk is gewijzigd, zijn [getuige 1] en hij willens en wetens een wijziging van de huurovereenkomst overeengekomen, aldus [gedaagde] . [getuige 1] heeft het gehuurde ook na 1987 betreden en de veranderingen aan het gehuurde gezien. [getuige 1] wist dat [gedaagde] op enig moment rond de jaren ’90 in het gehuurde begon te wonen en hij gedoogde dit ook. In dat kader heeft [getuige 1] tegen [gedaagde] gezegd dat hij het wonen en slapen niet zou controleren. Dat [getuige 1] bekend was met het gebruik voor bewoning, kan volgens [gedaagde] ook worden afgeleid uit dat wat [getuige 1] en [gedaagde] tijdens de gerechtelijke plaatsopneming en bezichtiging hebben verklaard over de OZB-belastingen. Ook is volgens [gedaagde] tijdens de gerechtelijke plaatsopneming en bezichtiging uitvoerig gesproken over de schade aan het gehuurde als gevolg van de vuurwerkramp in 2000.

Volgens [eiser] volgt uit dat wat [gedaagde] tijdens de gerechtelijke plaatsopneming en bezichtiging heeft verklaard dat het gehuurde bij het aangaan van de tweede huurovereenkomst in 1992 niet beschikte over een keuken of badkamer. Pas eind jaren ’90 zou [gedaagde] langzaamaan zijn begonnen om het gehuurde geschikt te maken voor bewoning. Uit de verklaring van [gedaagde] blijkt dat [getuige 1] de realisatie van de douche – na de vuurwerkramp in 2000 – niet heeft gezien en dit wordt ook bevestigd door [getuige 1] die heeft verklaard sinds 1987 niet meer zelf in het gehuurde te zijn geweest. [getuige 1] heeft ook niet ingestemd met de bewoning van het gehuurde door [gedaagde] . [getuige 1] heeft slechts verklaard niet te controleren of [gedaagde] wel of niet in het gehuurde sliep. [eiser] verwijst in dit verband naar een arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 2 september 2025.

De kantonrechter stelt voorop dat het toepasselijke huurrechtregime niet automatisch verkleurt als het gehuurde feitelijk anders wordt gebruikt dan partijen bij aanvang overeen zijn gekomen. Partijen kunnen een ander regime overeenkomen maar hiervoor is vereist dat zij een nieuwe huurovereenkomst sluiten of dat de verhuurder toestemming geeft voor afwijkend gebruik. Bij de huurder moet het gerechtvaardigd vertrouwen zijn gewekt dat de verhuurder, door diens verklaringen of gedragingen, met de regimewijziging heeft ingestemd. Die toestemming hoeft de verhuurder niet schriftelijk te geven maar kan ook volgen uit zijn gedragingen. Enkel gedogen of stilzitten is echter onvoldoende. Aangenomen wordt dat op de huurder een zware (stelplicht en) bewijslast rust om aan te tonen dat de verhuurder stilzwijgend heeft ingestemd met een ander toepasselijk huurregime. Dit geldt zeker als de wijziging nadelig uitpakt voor de verhuurder.

De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] voldoende gemotiveerd heeft gesteld en onderbouwd dat partijen een ander huurregime zijn overeengekomen. De kantonrechter acht daarbij de volgende omstandigheden redengevend.

[gedaagde] staat sinds 1991 op het adres van het gehuurde ingeschreven. Het gehuurde beschikt – inmiddels - over een slaapkamer, keuken, badkamer en een woonkamer. [gedaagde] heeft de keuken en de badkamer eind jaren ‘90/begin 2000 geplaatst. [getuige 1] heeft tijdens de gerechtelijke plaatsopneming en bezichtiging desgevraagd verklaard dat [gedaagde] hem na de vuurwerkramp in 2000 heeft gevraagd of hij in het gehuurde mocht wonen. Daarop heeft [getuige 1] geantwoord dat dit niet mag, ‘omdat er dan ook andere voorzieningen aanwezig moeten zijn zoals een douche en keuken’, maar dat hij niet gaat controleren of [gedaagde] in het gehuurde zou slapen. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] uit die verklaring mocht afleiden dat [getuige 1] bewoning van het gehuurde door [gedaagde] op zijn minst zou gedogen, zeker als hij een keuken en douche zou aanbrengen. Dat komt naar het oordeel van de kantonrechter neer op een stilzwijgende instemming met bewoning. Daar komt bij dat [getuige 1] naar eigen zeggen eerst na zijn pensionering in het kader van de OZB-belasting navraag bij/onderzoek naar gedaan en naar de gemeente [plaats] is gegaan ‘omdat dit pand bedrijfsruimte is’. Wat [getuige 1] niet heeft gedaan en wat in de gegeven omstandigheden wel van hem verwacht mocht worden, is dat hij [gedaagde] opdracht gaf de bewoning te staken. Dat nalaten strookt met het eerder ingezette gedogen van de bewoning en de stilzwijgende instemming daarmee.

[eiser] is als rechtsopvolger gebonden aan de mededelingen die [getuige 1] tegenover [gedaagde] heeft gedaan. Dit betekent dat [gedaagde] thans een huurovereenkomst heeft gesloten voor een atelieruimte en ook woonruimte.

Gemengde huurovereenkomst

[eiser] voert voorwaardelijk subsidiair aan dat sprake is van een gemengde huurovereenkomst die ziet op deels woonruimte en deels 230a-bedrijfsruimte. Volgens [eiser] volgt uit wat door [gedaagde] in de procedure naar voren is gebracht en tijdens de gerechtelijke plaatsopneming en bezichtiging is gebleken dat [gedaagde] het gehuurde gebruikt voor zijn activiteiten als kunstenaar. Het gehuurde is volgens [eiser] dus niet uitsluitend woonruimte. [eiser] stelt zich op het standpunt dat splitsing van de huurovereenkomst in die zin dat een onderscheid wordt gemaakt tussen het deel woonruimte en het deel 230a-bedrijfsruimte, niet mogelijk is. Volgens [eiser] overheerst het gebruik als atelier c.q. 230a-bedrijfsruimte, waardoor [gedaagde] geen huurbescherming voor huur van woonruimte toekomt.

[gedaagde] voert aan dat de bepalingen voor de huur van woonruimte op de huurovereenkomst van toepassing zijn geworden, waardoor hij huurbescherming geniet.

De kantonrechter stelt het volgende voorop. [gedaagde] huurt een woonruimte en een atelierruimte die kwalificeert als ‘gewone’ bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (zie 3.17). Indien het gehuurde wordt verhuurd om gedeeltelijk te worden gebruikt als ‘gewone’ bedrijfsruimte (artikel 7:290 BW) en gedeeltelijk als woonruimte (artikel 7:233 BW), is sprake van een gemengde huurovereenkomst. Voor de beantwoording van de vraag welke bijzondere wettelijke huurregeling(en) van toepassing is (zijn) op een gemengde huurovereenkomst moet de rechter eerst bepalen of de gemengde huurovereenkomst kan worden gesplitst in afzonderlijke huurovereenkomsten voor de verschillende categorieën ruimten. Daarbij dient de rechter acht te slaan op alle omstandigheden van het geval, waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder.

De kantonrechter heeft bij de gerechtelijke plaatsopneming en bezichtiging waargenomen dat de begane grond van het gehuurde beschikt over een kleine afzonderlijke ruimte die is ingericht als woonkamer/kantoor en een grote open ruimte die is opgedeeld in onder meer de keuken, een zitkamer en een atelier. Naast de keuken bevindt zich de badkamer met toilet en douche. De eerste verdieping – die te bereiken is via de trapopgang in de keuken – is opgedeeld in een slaapkamer, een overloop met doorgang naar de woning aan de [adres 3] (de woning van [informant] ) en een kantoor/opslagruimte. De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] gedurende de ruim 35 jaar dat hij in het gehuurde verblijft, geen scheiding heeft aangebracht in woonruimte en atelier: alles is door elkaar gaan lopen.

Gelet op deze omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat splitsing van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Als splitsing in afzonderlijke huurovereenkomsten niet mogelijk is, is op de verhouding tussen de verhuurder en huurder slechts één bijzondere wettelijke huurregeling van toepassing. De huurovereenkomst heeft betrekking op woonruimte in combinatie met ‘gewone’ bedrijfsruimte (artikel 7:290 BW). In dit geval is beslissend hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan. Hierbij moet worden bepaald voor welk gebruik de zaak in overwegende mate in gebruik is gegeven.

De kantonrechter oordeelt dat het gehuurde – inmiddels - in overwegende mate voor woonruimte in gebruik is gegeven. Enkel het atelier gebruikt [gedaagde] voor exposities en verkoop van zijn werk (en voorheen ook voor het geven van workshops). In de huiskamer/kantoorruimte op de begane grond aan de voorzijde van het gehuurde en op de slaapkamer en kantoorruimte op de eerste verdieping hangen en staan weliswaar werken van [gedaagde] , maar dat hij deze ruimtes ook gebruikt als expositie-/verkoopruimte is gesteld noch gebleken. Dat het gehuurde nu wel beschikt over een keuken en badkamer is juist een indicatie voor – overwegend – gebruik van het gehuurde als woonruimte.

Het voorgaande betekent dat de bepalingen voor huur van woonruimte op de huurovereenkomst van toepassing zijn. De kantonrechter heeft ter zitting met partijen besproken dat hij de vordering van [eiser] in dat geval langs deze bepalingen zal beoordelen.

De opzegging

[eiser] vordert ontruiming van het gehuurde door [gedaagde] primair op grond van de contractuele en wettelijke verplichting van [gedaagde] om het gehuurde na beëindiging van de huurovereenkomst aan [eiser] terug te geven (artikel 7:224 lid 1 BW) en subsidiair op grond van artikel 5:2 BW, omdat [gedaagde] het gehuurde sinds 1 april 2025 zonder recht of titel onder zich houdt. [eiser] voert in dit kader aan dat hij de huurovereenkomst met [gedaagde] bij brief van 30 mei 2024 per 1 februari 2025 heeft opgezegd. In de opzeggingsbrief staat:

‘[…] U bent huurder van onze box [adres 2] aan de [adres 2] . Sinds kort zijn wij eigenaar van het pand. Wij zijn voornemens het gehuurde grootschalig te renoveren.

De huurovereenkomst loopt tot en met 31-01-2025. Middels dit schrijven zeggen wij de huurovereenkomst op per.

Middels dit schrijven zeggen wij u tevens de ontruiming van het gehuurde aan tegen dezelfde datum. Wij verzoeken u uiterlijk per de ruimte oplever klaar te hebben, dat wil zeggen geheel ontruimd, schoon en in de staat zoals afgesproken in de huurovereenkomst van 14 januari 1987.

[…] Wij verzoeken u vriendelijk de opzegging aan ons te bevestigen. […]’

[eiser] stelt dat hij het gehuurde dringend nodig heeft om dit te renoveren. Het pand is gekoppeld aan garageboxen die [eiser] wil slopen. [eiser] stelt dat hij een groot risico loopt als [gedaagde] het gehuurde niet verlaat: het gehuurde is volgens [eiser] in een dusdanig slechte staat dat hij een risico loopt bij de bank, omdat hij voor het gehuurde geen verzekering kan afsluiten. [eiser] stelt dat hij meerdere woningen heeft aangeboden aan [gedaagde] , maar dat [gedaagde] daar niet mee akkoord is gegaan.

[gedaagde] verweert zich allereerst met de stelling dat de opzegging ongeldig is dan wel vernietigd dient te worden: de opzeggingsbrief houdt geen rekening met de omstandigheid dat de huurovereenkomst later is ‘verkleurd’, de opzeggingsbrief gaat uit van een foutieve huurovereenkomst en bevat geen datum waartegen wordt opgezegd. Ook kan de redelijkheid en billijkheid een rol kan spelen. [gedaagde] voert verder aan dat hij huurbescherming geniet en dat de huurovereenkomst niet zonder duidelijk onderbouwde reden kan worden opgezegd.

[gedaagde] betwist ook dat sprake is van dringend gebruik. [eiser] stelt dat hij het gehuurde wenst te renoveren, maar het is volgens [gedaagde] niet duidelijk wat [eiser] precies wil. Door de onduidelijkheid kan [gedaagde] ook niet toetsen of er sprake is van dringend eigen gebruik. [gedaagde] verzoekt de kantonrechter daarom om de vorderingen van [eiser] af te wijzen dan wel [eiser] niet-ontvankelijk te verklaren in zijn vorderingen.

De kantonrechter overweegt als volgt. Hiervoor – onder 3.21 e.v. – heeft de kantonrechter vastgesteld dat de huurovereenkomst tussen [gedaagde] en [bedrijf] op enig moment is ‘verkleurd’ tot een huurovereenkomst voor een atelierruimte en woonruimte. [eiser] heeft het pand dat [gedaagde] huurt van [bedrijf] gekocht en hij is hier op 28 november 2023 eigenaar van geworden. Dit betekent dat de na de eigendomsovergang opeisbaar geworden rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst op [eiser] zijn overgegaan (artikel 7:226 lid 1 BW). [eiser] heeft de huurovereenkomst met [gedaagde] bij brief van 30 mei 2024 opgezegd. Hoewel de opzeggingsbrief de eerdere huurovereenkomst uit 1987 noemt, moet het voor [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter uit de bewoordingen van de opzegging voldoende duidelijk zijn geweest dat [eiser] met deze brief heeft bedoeld de ‘verkleurde’ huurovereenkomst met [gedaagde] op te zeggen.

De kantonrechter oordeelt dat sprake is van een huurovereenkomst die voor onbepaalde tijd is verlengd. De huurder van woonruimte geniet in dat geval – onder andere – bescherming waar het gaat om de gehanteerde huurprijzen en de wijze waarop een huurovereenkomst kan worden beëindigd. Dit betekent dat [gedaagde] huurbescherming toekomt en de huurovereenkomst alleen kan worden opgezegd met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 7:271 en 7:274 BW.

In artikel 7:271 BW is bepaald aan welke formaliteiten het opzeggen van de huurovereenkomst moet voldoen. De opzegging moet de gronden vermelden die tot de opzegging hebben geleid, op straffe van nietigheid (artikel 7:271 lid 4 BW). De verhuurder kan volstaan met het opgeven van feiten en omstandigheden die hem aanleiding geven tot huuropzegging; hij hoeft daaraan geen juridische kwalificatie te geven die aansluit op de omschrijving van de beëindigingsgronden in artikel 7:274 lid 1 BW. Een van de in dit artikel genoemde beëindigingsgronden is als sprake is van dringend eigen gebruik. In de opzegging staat dat [eiser] de huurovereenkomst wenst op te zeggen wegens renovatie. De kantonrechter oordeelt dat de opzegging daarmee een rechtsgeldige grond bevat die de opzegging kan dragen. Onder eigen gebruik wordt volgens artikel 7:274 lid 3 BW mede begrepen renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Dat [eiser] dit verder niet heeft onderbouwd doet daar niets aan af. Het is namelijk toegestaan dat een bij opzegging aangevoerde opzeggingsgrond in een later stadium en zelfs nog tijdens een beëindigingsprocedure, nader (met feiten of andere argumenten) onderbouwd wordt. Van nietigheid van de opzegging is op dit punt dan ook geen sprake.

Een beëindigingsvordering op grond van dringend eigen gebruik kan alleen worden toegewezen als de verhuurder aannemelijk maakt dat het eigen gebruik dringend is, de belangen van de verhuurder bij beëindiging zwaarder wegen dan de belangen van de huurder bij voortzetting, en als blijkt de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Het enkele feit dat een verhuurder de woning wil renoveren is onvoldoende. Indien de renovatie is gebaseerd op financiële motieven moet sprake zijn van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten of de renovatie moet een ander doel hebben, bijvoorbeeld een stedenbouwkundig of sociaaleconomisch doel. Daarnaast geldt bij een opzegging wegens dringend eigen gebruik door de verhuurder die rechtsopvolger is van de (oude) verhuurder dat de beëindigingsvordering niet toewijsbaar is als de nieuwe verhuurder de huurovereenkomst opzegt binnen drie jaar nadat de huurder op de hoogte is gebracht van de rechtsopvolging (artikel 7:274 lid 5 BW).

Wat dit laatste betreft: [informant] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat zij en [gedaagde] voor het eerst contact met [eiser] hebben gehad op 27 februari 2024 en dat [eiser] toen heeft verteld over de renovatieplannen. [eiser] heeft dat niet weersproken, zodat de kantonrechter uitgaat van de juistheid van dit deel van [informant] verklaring. Dit betekent dat de wachttijd van drie jaar nog niet was verstreken op het moment dat [eiser] de huurovereenkomst met [gedaagde] bij brief van 30 mei 2024 heeft opgezegd, zodat de vordering van [eiser] reeds om die reden niet toewijsbaar is.

Daarbij komt dat de kantonrechter van oordeel is dat de belangen van [gedaagde] bij voortzetting zwaarder wegen dan de belangen van [eiser] bij beëindiging. Niet in geschil is dat [gedaagde] (65 jaar oud) al ruim 35 jaar in het gehuurde verblijft. [gedaagde] heeft ter zitting gezegd dat vertrek uit het gehuurde voor hem betekent dat hij zijn bedrijf en zijn bestaan kwijt is: het kunstenaarschap is met hem als persoon verweven en zijn andere werkzaamheden (waaronder het geven van workshops) staan in dienst van zijn kunst. Het kunnen beschikken over een atelierruimte is voor [gedaagde] daarom ook essentieel. Daarbij komt dat tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat [gedaagde] en [informant] samen als partners leven. [gedaagde] heeft bij de mondelinge behandeling gezegd dat hij en [informant] hun leven daar samen hebben opgebouwd. [eiser] heeft de toelichting door [gedaagde] niet weersproken, zodat de kantonrechter uitgaat van de juistheid daarvan. Daar komt nog bij dat de woning van [informant] voor het gebruik van de nutsvoorzieningen afhankelijk is van het pand dat [gedaagde] huurt. De kantonrechter heeft tijdens de gerechtelijke plaatsopneming en bezichtiging geconstateerd dat leidingen van onder meer de riolering en cv-ketel van de woning van [informant] door het pand dat [gedaagde] huurt lopen.

Hoewel de belangen van [eiser] bij beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde op zichzelf begrijpelijk en ook zeker niet gering zijn, is de kantonrechter van oordeel dat het belang van [gedaagde] bij voortzetting van de huurovereenkomst gelet op de hiervoor genoemde omstandigheden in dit geval zwaarder weegt.

De conclusie

De kantonrechter oordeelt dat de opzegging niet tot beëindiging van de huurovereenkomst kan leiden en dat de vordering van [eiser] niet toewijsbaar is. De kantonrechter zal de vordering van [eiser] tot ontruiming van het gehuurde en de betaling van de buitengerechtelijke incassokosten afwijzen. De overige door partijen aangevoerde punten behoeven daarom geen bespreking meer.

[eiser] moet de proceskosten betalen

[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [gedaagde] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal [eiser] niet worden veroordeeld tot betaling van de betekeningskosten. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

759,50

(3,5 punten × € 217,00)

- nakosten

€

108,50

Totaal

€

868,00

4. De beslissing

wijst de vorderingen van [eiser] af;

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 868,00, te betalen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.B. de Groot en op 1 september 2026 in het openbaar uitgesproken door mr. J.M. Marsman.

!

!

!