ECLI:NL:RBOVE:2026:5506

1. De procedure

- het verzoekschrift met producties ingekomen op 5 juni 2026

- de aanvulling op het verzoekschrift gedateerd 11 juni 2026

- het verweerschrift met producties van St. Joseph

- de mondelinge behandeling van 25 augustus 2026.

2. De feiten

[verzoeker] huurt met ingang van 21 oktober 2019 van St. Joseph een garage, staande en gelegen aan de [adres garage] te [woonplaats]. [verzoeker] woonde destijds in de buurt van de garage, aan de [woonadres] te [woonplaats].

In de huurovereenkomst staat onder meer:

…

In aanmerking nemende:

- dat voornoemde partijen een huurovereenkomst wensen te sluiten met betrekking tot de aan verhuurder in eigendom toebehorende garage, gelegen in de woonwijk [wijknaam];

- dat deze garage enkel verhuurd kan worden aan degene die in genoemde woonwijk woonachtig is;

- dat huurder thans in deze woonwijk woonachtig is en er mee instemt om, zodra hij deze woonwijk/woongroep verlaat, de gehuurde garage te ontruimen.

…

Artikel 10

Opzeggen

- De huurovereenkomst eindigt zonder dat enige nadere opzegging is vereist en onafhankelijk van de in artikel 1 overeengekomen huurtermijn op het moment dat de huurder niet langer huurder/bewoner is van één der woningen van de woonwijk/woongroep, waartoe de bij deze overeenkomst verhuurde garage behoort.

- Huurder kan de huurovereenkomst alleen schriftelijk opzeggen. De opzegtermijn bedraagt tenminste één maand.

[verzoeker] is medio 2022 verhuisd uit de wijk [wijknaam]. De huur van de garage is doorgelopen.

Op 17 december 2025 heeft St. Joseph de huurovereenkomst opgezegd tegen

17 februari 2026. Na protest van [verzoeker] schrijft St. Joseph op 9 januari 2026 onder meer dat zij van mening is dat de huuropzegging correct en rechtsgeldig is, maar zij graag met [verzoeker] wil meedenken en in dat verband voorstelt om de einddatum ter verplaatsen naar

1 juni 2026. Gevraagd wordt om binnen twee weken te laten weten of met dit voorstel akkoord kan worden gegaan.

Na protest van [verzoeker] schrijft St. Joseph op 28 januari 2026 dat zij bij haar standpunt blijft en dat zij coulancehalve aanbiedt om de einddatum te verplaatsen naar

1 juni 2026. Als [verzoeker] daar geen gebruik van wil maken, moet hij dit St. Joseph laten weten en St. Joseph zal dan de eerst genoemde termijn van 17 februari 2026 blijven hanteren.

[verzoeker] laat hierop onder meer weten gebruik te maken van het voorstel om de einddatum van de huurovereenkomst te stellen op 1 juni 2026, maar uitsluitend als tijdelijke praktische oplossing. [verzoeker] behoudt alle rechten en weren voor.

[verzoeker] heeft de garage tot op heden in gebruik als opslagruimte voor (onder meer) kinder- en seizoensspullen.

3. Het verzoek en het verweer

[verzoeker] is het niet eens met de beëindiging van de huurovereenkomst en verzoekt, voor zover de opzegging al rechtsgeldig is, om verlenging van de ontruimingstermijn.

Hij heeft de volgende omstandigheden daarvoor aangevoerd:

- Hij is in 2022 verhuisd, St. Joseph wist daar van en heeft de huur jarenlang laten doorlopen. Door deze langdurige voortzetting mocht hij er op vertrouwen dat voortzetting van de huurovereenkomst mogelijk was ondanks de verhuizing.

- De reden voor de beëindiging is niet steeds dezelfde geweest: eerst ging het om werkzaamheden/renovatie en later is vooral gewezen op het standpunt dat de garage uitsluitend bedoeld zou zijn voor bewoners van de wijk [wijknaam].

- Er is onvoldoende aangetoond waarom de huurovereenkomst na al deze jaren beëindigd moet worden. De garage verdwijnt niet, maar wordt ter beschikking gesteld aan een andere huurder.

- Zijn belangen moeten prevaleren boven de belangen van St. Joseph. Hij is altijd zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst nagekomen en heeft zijn persoonlijke situatie hierop ingericht. Het verlies van de garage heeft voor hem diverse gevolgen. Vergelijkbare garages zijn beperkt beschikbaar en kennen wachttijden en een hogere huurprijs. Er is door St. Joseph geen andere passende garage aangeboden.

St. Joseph heeft geconcludeerd tot afwijzing van het verzoek, met veroordeling van [verzoeker] in de proceskosten. Zij heeft het volgende aangevoerd.

De op 17 december 2025 gedane opzegging was niet juist wat betreft de einddatum en zou moeten worden geconverteerd naar een opzegging per 1 maart 2026. Van groot belang is dat niet want partijen hebben de einddatum van de overeenkomst later bepaald op 1 juni 2026. Het betreft opzegging van een huurovereenkomst ex art. 7:230a BW en daarvoor gelden geen beschermende wettelijke opzeggingsgronden: het uitgangspunt is dat een huurovereenkomst ex art. 7:230a BW kan worden beëindigd met inachtneming van de opzegtermijn. St. Joseph heeft voor de beëindiging bovendien een goede reden en op grond van die reden dient de belangenafweging in deze zaak ook in haar voordeel uit te vallen.

St. Joseph wil het complex waarvan de garage deel uitmaakt “ondertoppen” en in de onderste laag (plint) drie studio’s voor jongeren realiseren door een leegstaande commerciële ruimte en twee garages te transformeren. De studio’s dragen bij aan spreiding van jongeren binnen Almelo, bevorderen doorstroming dankzij de huurprikkel bij het bereiken van 21 jaar en vergroten de diversiteit binnen een relatief vergrijsd complex. Hoewel de garage van [verzoeker] niet de garage is die voor de beoogde transformatie zal worden gebruikt maakt de opzegging het mogelijk dat de huurder van het complex die thans gebruik maakt van de voor transformatie aangewezen garagebox, kan doorschuiven naar de garagebox van [verzoeker]. Dit sluit aan bij het doel van de huurovereenkomst waarin is beoogd de garageboxen beschikbaar te stellen aan bewoners van de betreffende woonwijk. De plannen voor renovatie bevinden zich in een vergevorderd stadium. St. Joseph verwacht met de aannemer af te kunnen spreken dat eind september 2026 kan worden begonnen met de verbouwing. Deze belangen wegen zwaarder dan de belangen van [verzoeker] bij behoud van de garage. [verzoeker] heeft al geruime tijd de gelegenheid gehad wat anders te zoeken.

St. Joseph is niet gehouden [verzoeker] een vervangende garage aan te bieden en overigens is het gebruik van de garage als opslagruimte in strijd met de bestemming.

4. De beoordeling

Het gaat hier om opzegging van een huurovereenkomst voor een garage ex

artikel 7:230a BW. Voor opzegging van dergelijke huurovereenkomsten gelden geen wettelijke opzeggronden. Het staat partijen vrij om afspraken te maken over de duur en voortzetting en de beëindiging van dergelijke huurovereenkomsten. Partijen hebben dat ook gedaan: in de huurovereenkomst staat kort gezegd dat de huurovereenkomst zonder opzegging eindigt als de huurder niet meer woont in één van de woningen van de woonwijk/woongroep waartoe de garage behoort. De onderhavige huurovereenkomst is niet daardoor geëindigd, maar door opzegging door St. Joseph, welke opzegging later is vervangen door een in overleg afgesproken einddatum van 1 juni 2026. De kantonrechter gaat met partijen uit van een einddatum van 1 juni 2026.

[verzoeker] heeft bij acceptatie van het voorstel een voorbehoud gemaakt: hij is het niet eens met de opzegging en beëindiging op zich en in het kader van de belangenafweging moeten volgens hem zijn belangen zwaarder wegen dan die van St. Joseph.

Zoals al overwogen gelden er geen wettelijke opzeggronden bij opzegging van een huurovereenkomst ex art. 7:230a BW en staat het St. Joseph vrij om de huurovereenkomst op te zeggen met inachtneming van de geldende opzegtermijn. Onder bijzondere omstandigheden kan een opzegtermijn als te kort worden aangemerkt of kan op grond van de redelijkheid en billijkheid een zwaarwegend belang aan de zijde van de verhuurder nodig zijn, maar dergelijke bijzondere omstandigheden zijn niet gebleken. Dat St. Joseph de huurovereenkomst na verhuizing van [verzoeker] heeft laten doorlopen is daarvoor niet genoeg. De huurovereenkomst is juist opgezegd en het einde van de huurovereenkomst is later bepaald op 1 juni 2026.

De reden voor beëindiging van de huurovereenkomst is eigenlijk een combinatie van de omstandigheden dat [verzoeker] niet meer in één van de woningen van de woonwijk/woongroep woont waartoe de garage behoort, en de verbouwing van het complex, zoals St. Joseph dat heeft uitgelegd. De garage die [verzoeker] van St. Joseph huurt is niet direct betrokken bij de verbouwing maar dient vrij te komen voor een huurder die wel in de woonwijk/woongroep woont en wiens garage wel direct wordt getroffen door de verbouwing. De verbouwingsplannen en het tijdpad zijn door St. Joseph aangetoond en toegelicht. St. Joseph is in afwachting van een uitspraak over (het bezwaar tegen) de omgevingsvergunning welke uitspraak zij verwacht op 23 september 2026. Ongeacht eventueel beroep wil St. Joseph met de verbouwing beginnen en daarvoor is al een aannemer in beeld. De druk op de woningmarkt is hoog en bovendien is er volgens

St. Joseph sprake van overlast in een deel van het te renoveren deel van het complex.

De kantonrechter is van oordeel dat, gelet op de concrete verbouwingsplannen en het tijdpad, de belangen van St. Joseph bij ontruiming zwaarder wegen dan de belangen van [verzoeker] bij behoud van de garage. Dat [verzoeker] op zichzelf belang heeft bij behoud van de garage is helder, maar van onvoldoende gewicht tegenover het belang van St. Joseph bij ontruiming. De kantonrechter overweegt hierbij ook dat St. Joseph [verzoeker] qua einddatum en qua inschrijfduur al is tegemoetgekomen en [verzoeker] al geruime tijd heeft gehad om een andere garage of opslag te zoeken. Het verzoek van [verzoeker] moet daarom worden afgewezen.

De kantonrechter dient bij afwijzing van het verzoek het tijdstip van ontruiming vast te stellen (art. 7:230a lid 7 BW). Gelet op de concrete bouwplannen van St. Joseph en het feit dat [verzoeker] de garage nog in gebruik heeft en enige tijd moet krijgen om te verhuizen stelt de kantonrechter het tijdstip van ontruiming vast op 1 oktober a.s.

[verzoeker] dient, als de in het ongelijk gestelde partij, de proceskosten te betalen.

5. De beslissing

wijst het verzoek om verlenging van de ontruimingstermijn af,

stelt het tijdstip van ontruiming van de garage aan de [adres garage] te [woonplaats] vast op 1 oktober 2026,

veroordeelt [verzoeker] in de kosten van de procedure, aan de zijde van St. Joseph begroot op € 576,00 gemachtigdesalaris,

verklaart de onderdelen 5.2 en 5.3 van deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door mr. E. Horsthuis en in het openbaar uitgesproken op

1 september 2026.