[belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van GBLT,
gemachtigde: mr. K.M.H. de Boer.
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 19 augustus 2024.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaken [adres 1] en [adres 2] (de onroerende zaken) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op respectievelijk € 148.000 en € 142.000 (de beschikking). Met deze waardevaststellingen zijn aan belanghebbende ook onder meer de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen eigenaar niet-woning van de gemeente Zwolle voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslagen).
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaken gehandhaafd.
De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift en taxatierapporten.
De rechtbank heeft beide beroepen op 27 augustus 2026 ter zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam 1] , taxateur. De rechtbank heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
Belanghebbende heeft op 1 september 2026 een bericht aan de rechtbank gezonden.
De rechtbank heeft hier bij bericht van 25 september 2026 op gereageerd.
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van beide onroerende zaken.
[adres 1] betreft een bedrijfsruimte in een in 2019 gebouwd bedrijven-complex. De bedrijfsruimte bestaat uit een opslag/magazijn van 140 m², een kantoor van
10 m², een pantry, een toilet en een buitenruimte van 60 m².
De onroerende zaak wordt met ingang van 1 oktober 2022 verhuurd voor € 15.000 per jaar (exclusief BTW). De onroerende zaak is in gebruik bij [naam 2] .
[adres 2] betreft een bedrijfsruimte in hetzelfde bedrijvencomplex. De bedrijfsruimte bestaat uit een opslag/magazijn van 133 m², een kantoor van 10 m², een pantry, een toilet en een buitenruimte van 220 m². De onroerende zaak is in gebruik bij [bedrijf] .
Beoordeling door de rechtbank
1. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waarden van beide onroerende zaken niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
2. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
4. Partijen zijn het erover eens dat de waarde van de onroerende zaken kan worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode zoals genoemd in artikel 4, eerste lid onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
5. Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaken niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in dat kader verwezen naar de in beroep overgelegde taxatierapporten, opgesteld door [naam 1] RT, WOZ-taxateur.
In het taxatierapport van [adres 1] wordt geconcludeerd tot een waarde op de waardepeildatum van € 164.000. Bij de waardering is uitgegaan van een huurwaarde van € 12.616 en een kapitalisatiefactor 13.
In het taxatierapport van [adres 2] wordt geconcludeerd tot een waarde op de waardepeildatum van € 156.000. Bij de waardering is uitgegaan van een huurwaarde van € 12.035 en een kapitalisatiefactor 13.
6. Bij de waardering is uitgegaan van de volgende huurtransacties van bedrijfsruimten in hetzelfde bedrijvencomplex als de beide onroerende zaken en die eveneens eigendom zijn van belanghebbende:
- [adres 6] , totale oppervlakte 171 m², per 1 april 2022 verhuurd voor
€ 15.000;
- [adres 3] , totale oppervlakte 195 m², per 1 april 2022 verhuurd voor
€ 16.800;
In het taxatierapport is verder nog gewezen op een recentere huurtransactie van [adres 3] . Deze bedrijfsruimte wordt per 1 maart 2023 aan een nieuwe huurder verhuurd voor € 18.400 (exclusief BTW) per jaar.
De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift aangevoerd dat de getaxeerde huurwaarden zijn gebaseerd op de huurovereenkomsten die van belanghebbende zijn verkregen.
7. Verder is uitgegaan van de volgende verkooptransacties van bedrijfsruimten te [plaats]:
- [adres 7] , totale oppervlakte 141 m², op 8 januari 2024 verkocht voor
€ 234.500. Getaxeerde jaarhuur € 13.996, kapitalisatiefactor 16,7;
- [adres 8] , totale oppervlakte 140 m², op 17 juli 2023 verkocht voor
€ 180.000. Getaxeerde jaarhuur € 12.000, kapitalisatiefactor 15;
- [adres 9] , totale oppervlakte 140 m², op 17 juli 2023 verkocht voor
€ 175.000. Gerealiseerde jaarhuur € 12.000, kapitalisatiefactor 14,5;
- [adres 10] , totale oppervlakte 300 m², op 28 december 2023 verkocht voor
€ 377.680. Deze verkoopprijs is exclusief de extra grond. Getaxeerde jaarhuur
€ 24.900, kapitalisatiefactor 15,1.
8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van beide bedrijfsruimten niet te hoog is vastgesteld. Met betrekking tot de huurwaarde overweegt de rechtbank dat de heffingsambtenaar bij de waardering gebruik heeft gemaakt van gerealiseerde huurcijfers van zeer goed vergelijkbare bedrijfsruimten, die eveneens bij belanghebbende in eigendom zijn en die in hetzelfde bedrijvencomplex zijn gelegen. Belanghebbende heeft deze huurcijfers ook niet gemotiveerd betwist.
9. Dit laatste geldt ook voor de kapitalisatiefactor van 13, die is gebaseerd op voormelde verkoopcijfers van bedrijfsruimten in [plaats] , die met de onroerende zaken van belanghebbende vergelijkbaar zijn. Belanghebbende heeft weliswaar gewezen op het object [adres 12], maar heeft van dit object geen relevante transactiegegevens overgelegd.
10. Belanghebbende betoogt dat de taxatierapporten feitelijke onjuistheden bevatten met betrekking tot de bouwaard en de gebruikte materialen. Zo is geen sprake van traditioneel metselwerk en bestaat de dakbedekking niet uit bitumen, maar uit PVC.
11. De rechtbank overweegt in dit kader dat de taxateur van de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de WOZ-waarde gebruik heeft gemaakt van huurwaarden van de bedrijfsruimten [adres 6] , [adres 5] , [adres 4] en [adres 3] in hetzelfde bedrijvencomplex als waarin de onroerende zaken zijn gelegen. Daar komt bij dat de taxateur in de taxatierapporten heeft vermeld dat beide onroerende zaken weliswaar niet inpandig zijn opgenomen, maar dat hij dit wel heeft gedaan voor de goed vergelijkbare bedrijfsruimten [adres 11] en [adres 3] . De rechtbank houdt het ervoor dat wat belanghebbende over de bouwaard van de onroerende zaken heeft opgemerkt, in gelijke mate heeft te gelden voor de [adres 6] , [adres 5] , [adres 4] en [adres 3] .
12. Belanghebbende voert verder aan dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten niet representatief zijn. Zo ligt de [adres 7] in een ander deel van [plaats] en hebben de panden aan de [adres 8] en [adres 10] een aanzienlijk betere afwerking, zoals nieuwe keukens, sanitaire voorzieningen, vloeren, installaties en kantoorinrichting. Ten slotte wordt de [adres 11] gekenmerkt door zware industrie, zoals ijzerhandel, autosloperijen en export van voertuigen. Deze omgevingsfactoren, alsook de parkeerproblematiek, hebben een duidelijk negatieve invloed op de waarde van het object.
13. De rechtbank overweegt in dit kader dat belanghebbende een aantal van zijn bedrijfsruimten aan de [adres 11] ondanks de gestelde mindere ligging wel rond de waardepeildatum heeft weten te verhuren. Namens de heffingsambtenaar is aangevoerd dat aan de [adres 11] ook nauwelijks bedrijfsruimten te huur zijn. Belanghebbende heeft niet onderbouwd dat de door hem gestelde omgevingsfactoren en parkeerproblematiek zodanig zijn dat dit tot een verlaging van de WOZ-waarden moet leiden.
14. In wat belanghebbende voor het overige heeft aangevoerd, is ook geen reden gelegen voor het oordeel dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden van de onroerende zaken te hoog heeft vastgesteld.
15. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de onroerende zaken en de aanslagen niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat belanghebbende geen gelijk krijgt en dat de WOZ-waarde van de onroerende zaken in stand blijven. Hij krijgt daarom het griffierecht niet terug en krijgt ook geen vergoeding voor proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van
H. Blekkenhorst, griffier.
Uitgesproken op
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.