RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11743983 VV EXPL 25-341
datum uitspraak: 21 juli 2025
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
[eiseres] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder van de heer [persoon A],
vestigingsplaats: [plaats] ,
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. M.H. de Lange,
tegen
[gedaagde] ,
woonplaats: [plaats] ,
gedaagde in conventie, eiser in reconventie,
gemachtigden: mr. G.T. Poot en mr. S.L. Ketting.
De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’, ‘ [persoon A] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1. De procedure
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
de dagvaarding van 8 april 2025, met bijlagen;
het verstekvonnis van deze rechtbank met zaaknummer 11632038 VV EXPL 25-188 van 7 mei 2025;
de verzetdagvaarding van 16 juni 2025 met eis in reconventie, met bijlagen;
de conclusie van antwoord in oppositie met bijlagen;
bijlage 12 van [eiseres] ;
de mail van [gedaagde] van 4 juli 2025, met bijlagen;
de spreekaantekeningen van de gemachtigden van [gedaagde] ;
Op 23 april 2025 is naar aanleiding van de dagvaarding van 8 april 2025 de zaak tijdens een zitting met [persoon A] en de gemachtigde van [eiseres] besproken.
Op 7 juli 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:
[persoon A] met zijn partner, [persoon B] namens [eiseres] en de gemachtigde van [eiseres] ;
[gedaagde] met zijn gemachtigden.
2. De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
[persoon A] huurt een woning van [gedaagde] . Op basis van een uitspraak van de Huurcommissie is de door [persoon A] aan [gedaagde] te betalen huurprijs met ingang van
1 december 2022 tijdelijk verlaagd tot € 260,00 per maand vanwege ernstige gebreken in de woning. Deze huurverlaging geldt zolang de gebreken niet zijn hersteld.
Op vordering van [eiseres] is [gedaagde] bij vonnis van 16 augustus 2024 veroordeeld om herstelwerkzaamheden te laten verrichten als puntsgewijs opgesomd onder punt 11 in het lichaam van de dagvaarding van 25 oktober 2023, voor zover deze niet al door [persoon A] zijn verricht, op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag dat [gedaagde] in gebreke blijft om na één maand na betekening van het vonnis deze te (laten) uitvoeren, met een maximum van € 3.000,00.
[eiseres] heeft vervolgens in kort geding geëist om [gedaagde] te veroordelen om binnen drie weken na betekening van het vonnis te starten met het herstel van de gebreken waartoe hij bij vonnis van 16 augustus 2024 is veroordeeld en dat deze gebreken binnen acht weken na aanvang van de werkzaamheden zijn hersteld, op straffe van een dwangsom van
€ 1.000,00 per dag, met een maximum van € 25.000,00. Volgens haar is de inmiddels verbeurde dwangsom van € 3.000,00 onvoldoende prikkel tot nakoming gebleken.
In het verstekvonnis van 7 mei 2025 heeft de kantonrechter [gedaagde] veroordeeld om binnen drie weken na betekening van dat vonnis te starten met het herstel van de gebreken waartoe hij bij vonnis van 16 augustus 2024 is veroordeeld en bepaald dat deze gebreken binnen twaalf weken na aanvang van de werkzaamheden moeten zijn hersteld, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat [gedaagde] in gebreke blijft deze veroordeling na te komen, met een maximum van € 25.000,00.
[gedaagde] is in verzet gegaan tegen dit verstekvonnis en eist het verstekvonnis te vernietigen en de vorderingen van [eiseres] alsnog af te wijzen. [gedaagde] stelt dat sprake is van schuldeisersverzuim, dat hij geen geld heeft om de gebreken te herstellen en vindt dat de dwangsom daarom overbodig is.
Ook eist hij in reconventie dat [eiseres] wordt veroordeeld om de woning te ontruimen op straffe van een dwangsom, en achterstallige huur, een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten en rente aan hem te betalen.
[eiseres] is het niet eens met de eis van [gedaagde] en voert aan dat er, ondanks dat zij of [persoon A] al een tijdje geen huur betaalt, geen sprake is van een huurachterstand, omdat [persoon A] zijn vordering op [gedaagde] met de huur verrekent. Zij vraagt het verstekvonnis te bekrachtigen.
Volgorde van de beoordeling
Als de vordering tot ontruiming van de woning in reconventie wordt toegewezen, wordt [eiseres] geacht geen belang meer te hebben bij haar vordering in conventie. Daarom wordt allereerst de vordering tot ontruiming in reconventie beoordeeld.
[persoon A] hoeft de woning niet te verlaten
De vordering tot ontruiming wordt afgewezen. Hoewel de kantonrechter duidelijk is geworden dat [eiseres] op enig moment na de mondelinge behandeling die heeft geleid tot het vonnis van 16 augustus 2024 een huurachterstand heeft laten ontstaan van meer dan drie maanden, vindt de kantonrechter in deze zaak gelet op alle omstandigheden het niet aannemelijk dat een rechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden. De kantonrechter kan dan ook in deze procedure niet vooruitlopen op een ontbinding van de huurovereenkomst door [eiseres] (in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [persoon A] ) te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter begrijpt dat [eiseres] en [persoon A] na de zitting op 27 juni 2024 hebben afgewacht wat er verder zou gebeuren en of [gedaagde] in actie zou komen. Zuiver juridisch gezien had [eiseres] destijds niet het recht om de huur onbetaald te laten, maar de kantonrechter acht de houding van [persoon A] en [eiseres] wel begrijpelijk in reactie op de houding van [gedaagde] , die ondanks de uitspraak van de Huurcommissie de gebreken nog niet had hersteld. De kantonrechter weegt bovendien mee dat geen situatie is ontstaan dat [gedaagde] als het ware kan fluiten naar zijn geld. [eiseres] kan de (toekomstige) huur alsnog betalen en het grootste deel van de ontstane huurachterstand wordt verrekend geacht, zoals hierna zal blijken.
Huurachterstand?
In het vonnis van 16 augustus 2024 heeft de kantonrechter opgenomen dat ter zitting namens de bewindvoerder was verklaard dat de hoofdsom inmiddels volledig is voldaan doordat deze met de te betalen huur is verrekend. De kantonrechter neemt dit tot uitgangspunt en gaat ervan uit dat [eiseres] vanaf 1 juli 2024 weer de huur van € 260,00 per maand aan [gedaagde] moest betalen. Vaststaat dat [eiseres] sinds 1 juli 2024 geen huur meer aan [gedaagde] heeft betaald. Zij heeft daarmee een huurachterstand laten ontstaan van € 2.860,00 berekend tot en met de maand mei 2025. De huur over de maanden juni en juli 2025 is ook niet betaald, maar deze huurachterstand wordt voor deze procedure buiten beschouwing gelaten, omdat [gedaagde] alleen de achterstallige huur tot en met mei 2025 heeft geëist in de verzetdagvaarding en deze eis niet heeft vermeerderd.
Op de zitting is de kantonrechter duidelijk geworden dat [gedaagde] niet heeft voldaan aan de veroordeling in het vonnis van 16 augustus 2024. Hoewel hij wellicht een begin heeft gemaakt met bepaalde herstelwerkzaamheden, heeft hij niet alle herstelwerkzaamheden verricht die hij moest verrichten. Daarmee heeft hij inmiddels de dwangsom van € 3.000,00 verbeurd. Van een duidelijke afspraak tussen partijen die zou inhouden dat [gedaagde] in afwijking van het vonnis meer tijd zou krijgen om de werkzaamheden af te ronden en daardoor de dwangsom niet zou hebben verbeurd is niet gebleken.
Als gevolg van (terechte) verrekening van de huurachterstand tot en met mei 2025 met de verbeurde dwangsom, waar [eiseres] uitdrukkelijk een beroep op doet, is hiermee geen sprake van een toe te wijzen bedrag aan huurachterstand.
Rente
De kantonrechter acht het redelijk om nu achteraf als gevolg van de verrekening een deel van de huur als wel op tijd betaald te beschouwen. [gedaagde] heeft niet berekend wat de hoogte van de vervallen rente is in het geval het beroep op verrekening gehonoreerd zou worden. De kantonrechter ziet in één en ander aanleiding om de wettelijke rente af te wijzen.
Buitengerechtelijke kosten
[gedaagde] eist een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, maar onderbouwt deze nevenvordering niet, althans onvoldoende, in de verzetdagvaarding. Niet gesteld of gebleken is dat hij een zogenoemde veertiendagenbrief aan [eiseres] of [persoon A] heeft gestuurd, waarin hij de kans biedt om alsnog te betalen zonder extra kosten (artikel 6:96 BW). Daarom zal de kantonrechter deze vordering afwijzen.
Dwangsom
De kantonrechter stelt voorop dat niet ter beoordeling voorligt of [gedaagde] herstelwerkzaamheden moet verrichten. In het vonnis van 16 augustus 2024 is [gedaagde] veroordeeld om herstelwerkzaamheden te verrichten. [gedaagde] heeft geen hoger beroep ingesteld tegen dit vonnis. Die veroordeling blijft dan ook staan.
In deze procedure ligt nu de vraag voor of de dwangsom die gekoppeld is aan die veroordeling hoger moet zijn dan de reeds verbeurde dwangsom van in totaal € 3.000,00.
De kantonrechter beantwoordt die vraag bevestigend, maar houdt ook rekening met de financiële situatie van [gedaagde] . [gedaagde] heeft in zijn algemeenheid gesteld dat hij geen geld heeft en dat hij voor de herstelwerkzaamheden afhankelijk is van geld dat maar mondjesmaat binnenkomt. Dit heeft [eiseres] op haar beurt niet betwist. Namens haar is weliswaar gesteld dat [gedaagde] twee huizen bezit en in [land] woont, maar hiermee heeft zij naar het oordeel van de kantonrechter niet betwist dat [gedaagde] in een slechte financiële positie verkeert, nog daargelaten dat [gedaagde] heeft betwist in [land] te wonen.
De kantonrechter vindt alles overwegende dat, ondanks de slechte financiële situatie van [gedaagde] , er sprake moet zijn van een prikkel tot nakoming in de vorm van een dwangsom. Het blijvend niet nakomen of niet voltooien van herstelwerkzaamheden kan namelijk niet zonder gevolgen blijven voor [gedaagde] , anders dan dat hij al een dwangsom van € 3.000,00 heeft verbeurd. De kantonrechter acht in dit kader een dwangsom van € 250,00 per dag, met een maximum van € 10.000,00 redelijk.
Termijn herstelwerkzaamheden
De termijn waarbinnen [gedaagde] de herstelwerkzaamheden zonder verbeurte van een dwangsom kan (laten) verrichten wordt, zoals ook in het verstekvonnis is gedaan, bepaald op twaalf weken na aanvang van de werkzaamheden. Geen van de partijen heeft verzocht op dit punt een andere beslissing te nemen.
Het verstekvonnis wordt vernietigd
De vorige rechtsoverwegingen leiden ertoe dat het verstekvonnis moet worden vernietigd en dat er opnieuw recht zal worden gedaan, zoals onder de beslissing vermeld.
De vernietiging van het verstekvonnis geldt niet voor wat betreft de veroordeling van [gedaagde] in de nakosten.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv), zowel in conventie als in reconventie. De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan [eiseres] moet betalen op € 90,00 aan griffierecht, € 1.086,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 x € 543,00) en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.311,00. Er worden geen dagvaardingskosten toegewezen, omdat [eiseres] met een toevoeging procedeert.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiseres] dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3. De beslissing
De kantonrechter:
vernietigt het op 7 mei 2025 tussen partijen gewezen verstekvonnis met zaaknummer 11632038 VV EXPL 25-188, behalve voor wat betreft de veroordeling van [gedaagde] in de nakosten;
veroordeelt [gedaagde] om binnen drie weken na de betekening van dit vonnis te starten met het herstel van de gebreken waartoe hij bij vonnis van 16 augustus 2024 (met het zaaknummer 10950959 CV EXPL 24-5262) is veroordeeld en bepaalt dat deze gebreken binnen twaalf weken na aanvang van de werkzaamheden moeten zijn hersteld, op straffe van een door [gedaagde] te verbeuren dwangsom van € 250,00 per dag voor iedere dag dat [gedaagde] na verloop van die twaalf weken de gebreken niet volledig heeft hersteld, met een maximum van € 10.000,00;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 1.311,00;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
757