ECLI:NL:RBROT:2026:11811

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 22 mei 2025, met producties 1 t/m 22;- de conclusie van antwoord, met producties 1 t/m 18;- de uitnodiging voor de zitting;

- de akte van [eiser] , met producties 23 t/m 26;

- de mondelinge behandeling van 10 februari 2026.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

[eiser] is een onderhouds- en aannemersbedrijf in de algemene burgerlijke en utiliteitsbouw. Ook is zij actief in metsel-, voeg- en timmerwerkzaamheden. Nesplaza is een bedrijf dat zich bezighoudt met het beleggen in vaste activa, meer in het bijzonder de handel in effecten, roerende zaken, registergoederen en andere vermogensrechten, maar ook de aan- en verkoop en de huur, verhuur en exploitatie van registergoederen.

In 2020 hebben [persoon A] (namens [eiser] ) en [persoon B] ( [functie] van Nesplaza), meerdere keren met elkaar gesproken. Deze gesprekken gingen over de realisatie van vijf appartementen en een nieuwe entree in het pand van Nesplaza aan [adres] in [plaats] en de werkzaamheden die daarvoor nodig waren. De gesprekken vonden plaats op de locatie van het werk en op het kantoor van Nesplaza.

Op 3 december 2020 is door [eiser] aan Nesplaza een prijsopgave (hierna ‘de Prijsopgave’) verstrekt voor de uit te voeren werkzaamheden. In de Prijsopgave staat onder andere het volgende:

“Hierbij onze richtprijs voor het realiseren van 5 stuks appartementen en nieuwe entree.

De richtprijs omvat de volgende werkzaamheden:

Sloopwerken

Deurkozijn / lichtkozijn

Nieuwe draaikiepramen incl. dubbelglas

Meterkasten NEN2768

Hardhouten binnenkozijnen

Brandvertragende deuren 60 min.

Binnenwanden volgens tekening

Trappen naar verdiepingen

Toiletten en badkamers betegeld

Electra NEN1010

Riolering NEN3215

CV installatie NEN3028

Mechanische ventilatie NEN1078

Zolderverdieping geïsoleerd

Diverse aftimmeringen koplatten/plinten

Hang- en sluitwerk aangebracht

Totaalprijs € 334.000,-- excl. BTW

Niet opgenomen in de prijs: stucwerk en schilderwerk

Wij vertrouwen erop u hiermede een passende aanbieding te hebben gedaan en zien met belangstelling uw reactie tegemoet.”

In de zomer van 2021 is [eiser] gestart met het uitvoeren van de werkzaamheden.

Op 16 juni 2022 heeft [eiser] een e-mail met bijlage aan Nesplaza gestuurd (hierna ‘het Overzicht’). In de bijlage staat:

“Hierbij ontvangt u onze richtprijs voor de aanvullende werkzaamheden aan het pand [adres] te [plaats] .

Meerprijs stijging bouwkosten 2020-2022

€ 41.000,--

Leveren en plaatsen kozijnen achtergevel

€ 35.000,--

Plaatsen nieuwe dakkapelen + renoveren bestaande dakkapellen

€ 25.000,--

Leveren en plaatsen Velux dakramen

€ 10.000,--

Plaatsen balkonconstructies

€ 25.000,--

Trap

€ 5.000,--

Versterken balklagen

€ 17.500,--

Loodgieter

€ 13.000,--

Minderprijs vervallen elektra

- € 35.000,--

Minderprijs vervallen tegelwerk

- € 15.000,--

Stucwerk voorgevel

€ 4.000,--

Leveren en plaatsen hardsteen voorgevel

€ 4.000,--

Dak- en zinkwerk

€ 20.000,--

Totaal excl. BTW

€ 149.500,--

“

Op 17 juni 2022 stuurt [eiser] aan Nesplaza een e-mail met de volgende inhoud:

“Zoals telefonisch besproken.

Tot nu toe is er € 255.000,-- excl. BTW gefactureerd.

De laatste termijn was van 9 juni 2022. Het grootste gedeelte van de kosten van mei zouden in deze termijn verwerkt moeten zijn. Zie ook het meegestuurde overzicht.

Indien de lopende werkzaamheden door ons afgemaakt worden conform offerte en het bijgevoegde overzicht met aanvullende en vervallen werkzaamheden, verwachten wij een totale bouwsom van € 483.500 excl. BTW (richtprijs).”

Op 19 juni 2022 reageert Nesplaza per e-mail naar [eiser] . In die e-mail staat – voor zover relevant – het volgende:

“Bijgaand de tekening van 3 december 2020 aan de hand waarvan de offerte is opgesteld. Ik was afgelopen donderdag naar jou gekomen met een goed gevoel dat we een klap konden geven op de problemen die er zijn ontstaan, maar na het gesprek en analyse van wat je mij gemaild hebt ben ik toch erg geschrokken over de kosten dat we nu een groot verlies moeten incasseren op dit werk als we zo doorgaan.

Uit jouw lijst van 16 juni 2012 (Aanvullende werkzaamheden [adres] , [plaats] ) welke je mij gemaild hebt staan er onderdelen in die wel duidelijk en omschreven op deze tekening staan. Dus dat deze onderdelen niet geoffreerd zouden zijn zoals je dat in ons laatste gesprek aangaf van donderdag 16 juni kan ik niet plaatsen. Alles staat duidelijk op de tekening met naam en toenaam en model.

1 Leveren en plaatsen kozijnen achtergevel staat duidelijk op de tekening erbij met merk en model. Het is dan ook volstrekt niet logisch dat je wel de voorkozijnen uitrekent en achterkozijnen niet. Maten en modellen merknummer staan er duidelijk op. Geen twijfel over mogelijk

2 Dat jullie geen dakkapellen hebben berekend gaat er bij mij niet in, er staat heel duidelijk bij het dakkapel aan de voorkant met merk nummer en aan de achterkant terras en het dakkapel getekend.

3 Leveren en plaatsen Velux dakramen snap ik ook niet waarom je dat niet geoffreerd zou hebben. Lichtkoepel en dakramen met nummers en naam staan er toch duidelijk op. Ook hier is geen twijfel over mogelijk.

4 Waarom kost de trap € 5.000,- meer als je al de stijging van de bouwkosten meerekent van € 41.000,- en daarbovenop ook nog extra € 5.000,- rekent. Wat is er eigenlijk begroot voor de trappen en waarom is het opeens veel duurder?

5 Versterken balklagen heeft [persoon A] mij keurig en duidelijk voor gewaarschuwd en gezegd dat het circa € 12.500 tot € 15.000,- zou kosten. Ik heb toen gezegd dat het tot € 15.000,- geen probleem is en nu kom je met € 17.500,- Dat is vreemd

6 Loodgieter stond al in de offerte en stijging bouwprijzen heb je al € 41.000,- voor gerekend en daarboven nog eens 13.000,- extra aan loodgieterswerk. Hij hoeft alleen maar te doen wat op de tekening staat en er is niets extra’s bijgekomen of opdracht gegeven door ons. Hoe komen jullie of zij aan € 13.000,- aan extra werkzaamheden?

7 Stucwerk voorgevel lijkt me stevig voor de voorgevel maar je gaf aan dat dat jouw inschatting is en dat de stucadoor nog niet geweest is.

8 Leveren en plaatsen hardsteen voorgevel kan ik me voorstellen dat je dat niet kon offreren omdat dat niet in deze tekening zichtbaar is. Dus daar heb ik geen problemen mee.

9 Dak en zinkwerk begrijp ik ook niet € 20.000,- nog aan te maken kosten. Er is al een behoorlijk bedrag ad € 4823,85 opgenomen in jullie overzicht d.d. 31 mei en gefactureerd. Dat is veel geld voor zo’n klein terras met dakbedekking en wat zink aan de zijkant. Dat zou dan ca. € 24.823,85 zijn voor een klein dakterras en 2 balkons met dakbedekking en wat zink op het dakkapel. Ik zou dit echt narekenen als ik jou was van de m2 prijs voor daken lijkt me nu wel erg hoog worden zo.

(…)

Ik was deze overeenkomst met jullie nooit aangegaan als ik van te voren had geweten dat de offerte door jullie afgegeven op 3 december 2021 niet volledig was en als het deze bedragen zouden zijn.

(…)

En zo zijn er meer dingen waardoor de kosten oplopen (kosten voor meterkasten en invoeren die weer gesloopt moet worden en overnieuw aangebracht en waardoor wij in de problemen komen. Enerzijds kunnen we niet verkopen of verhuren anderzijds weten we niet waar we aan toe zijn qua oplevering.”

Op 20 juni 2022 stuurt [eiser] een e-mail aan Nesplaza waarin onder andere het volgende staat geschreven:

“Jij gaf aan ook geen problemen te hebben en in staat te zijn het hele openstaande bedrag te kunnen betalen maar wilde weten waar de totale bouwsom op uit zou komen. In ieder geval zou jij 2 facturen vandaag gaan betalen en wij zullen met [persoon A] gaan praten om informatie te verkrijgen. Dan weten we ook precies wat het totale plaatje gaat worden en kunnen we hopelijk in overleg er uit komen.

Ik ben blij dat je openlijk hebt uitgesproken dat de kwaliteit van ons werk goed is. Wij zullen de dakkapel met lichtkoepel dichtmaken excl.. het zinkwerk van de zijwangen en op jouw verzoek daarna de werkzaamheden opschorten.”

Op 5 juli 2022 mailt Nesplaza aan [eiser] onder andere het volgende:

“In tegenstelling tot wat u beweert dat er kozijnen achter er niet op zouden staan en dat de balkons niet geoffreerd meegerekend zijn en de dakkappellen ook niet moet ik u helaas mededelen dat in dezelfde offerte staat op pagina 2:

“Niet opgenomen in de prijs: stucwerk en schilderwerk”

Dus dat houdt dat de rest wel opgenomen is voor de prijs. Wat jullie ook beweren.

Dus ik eis dat u conform offerte het werk oplevert voor dit bedrag ad € 334.000,- plus onvoorzien de balken die geoffreerd zijn voor ca. 12.500 tot max € 15.000,- min schilderwerk en tegelwerk.

(…)

Ik dacht dat we de bouw even zouden stilleggen om de problemen samen te bespreken zodat we er een klap o kunnen geven en duidelijke afspraken maken.

Helaas zag ik dat alles al weggehaald is en dat is jammer en dat doet volgens mij de deur dicht om een oplossing te kunnen vinden.”

Op 22 september 2022 heeft [eiser] factuur met factuurnummer [nummer] aan Nesplaza gestuurd, waartegen Nesplaza bezwaar heeft gemaakt. Nesplaza schrijft in dat bezwaar onder andere:

“Ik maak dan ook graag bezwaar tegen deze facturen en de vorige facturen daar ik u nooit opdracht heb gegeven om op regie basis vijf appartementen te bouwen en 1 winkel te bouwen.

(…)

De enige die verstand van bouwen en aannemen van werk heeft is uw werknemer, [persoon A] . Hij heeft destijds de offerte gemaakt welke € 334.000,- zou zijn en waar u meer dan € 100.000,- erboven op wilt doen en ook nog eens ca € 100.000,- minder werk wilt doen. Dus € 334.000,- plus € 100.000,- is € 434.000,- gecorrigeerd met minderwerk zou de bouw bijna € 534.000,- gaan kosten op een offerte van € 334.000,- Dat is ongehoord, op een paar balken na van € 12.500,- zit er niets onvoorziens in die niet op de tekening van de architect staat. U geeft aan dat [persoon A] bepaalde dingen zoals kozijnen e.d, over het hoofd heeft gezien en niet in de offerte meegenomen. Hij is echter een werknemer en u bent als werkgever verantwoordelijk voor zijn eventuele fouten in de zin van de wet”

Op 26 september 2022 heeft [eiser] Nesplaza een e-mail gestuurd, waarin onder andere valt te lezen:

“We proberen met een expert in contact te komen die als kostendeskundige kan bepalen of de door ons verstuurde facturen redelijk zijn.

Zodra we hier een vervolg aan kunnen geven, informeren we jou en zullen we jou ook betrekken bij de expertise c.q. onderzoek ter plaatse.

In verband hiermee stellen we je formeel in gebreke. De betaaltermijn van de facturen (zie bijlage) is immers ruimschoots overschreden.

Hierbij geven we je voor de laatste maal de mogelijkheid om de facturen te voldoen.

Indien deze niet alsnog binnen 14 dagen na heden worden voldaan, stellen wij je nu reeds in gebreke en verkeer je dus na het verstrijken van deze laatste termijn in verzuim.”

In de periode van 24 augustus 2021 tot en met 22 september 2022 heeft [eiser] aan Nesplaza een totaalbedrag van € 334.126,13 exclusief btw gefactureerd. Door Nesplaza is € 114.478,69 exclusief btw, dus € 174.819,21 inclusief btw betaald.

3. Het geschil

[eiser] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Nesplaza te veroordelen:

aan haar te betalen € 237.375,74 aan hoofdsom en rente;

aan haar te betalen € 16.151,69 aan kosten van de deskundige en rente;

aan haar te betalen € 3.583,88 aan buitengerechtelijke incassokosten en rente; en

in de proceskosten.

[eiser] legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. Tussen partijen is een overeenkomst van aanneming van werk gesloten, op basis van regie. [eiser] vordert nakoming van deze overeenkomst. [eiser] heeft werk uitgevoerd en heeft daarom recht op betaling door Nesplaza van het arbeidsloon en kosten van het materiaal, vermeerderd met winstopslag en algemene kosten. Subsidiair voert [eiser] aan dat er sprake is van een overeenkomst van aanneming van werk op basis van een richtprijs. In dat kader stelt [eiser] dat zij Nesplaza heeft gewaarschuwd voor de overschrijding van de richtprijs en dat er sprake is van meerwerk.

Nesplaza concludeert tot afwijzing van de vordering. Nesplaza betwist dat er sprake is van een overeenkomst van aanneming op basis van regie. Nesplaza stelt namelijk primair dat zij met [eiser] een vaste aanneemsom van € 334.000,00 exclusief btw heeft afgesproken. Subsidiair stelt Nesplaza dat er sprake is van een richtprijs van € 334.000,00 exclusief btw. Deze richtprijs is door [eiser] fors overschreden, zonder dat [eiser] Nesplaza daarvoor heeft gewaarschuwd. Verder betwist Nesplaza het door [eiser] opgegeven meerwerk. Ook is het werk niet afgerond door [eiser] en kan Nesplaza daarom slechts worden verplicht om de waarde van de wel door [eiser] uitgevoerde werkzaamheden te betalen. Nesplaza doet daarnaast een beroep op verrekening van haar schade met het bedrag dat zij aan [eiser] verschuldigd is.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Vaststaat dat tussen partijen op basis van de Prijsopgave een overeenkomst van aanneming van werk is gesloten op grond van artikel 7:750 BW (hierna ‘de Overeenkomst’). Om te kunnen beoordelen of Nesplaza nog iets moet betalen aan [eiser] , moet eerst duidelijk zijn welke afspraken partijen precies hebben gemaakt onder de Overeenkomst. Partijen zijn het namelijk niet met elkaar eens over de vraag of het werk is aangenomen op regiebasis, op basis van een vaste aanneemsom of op basis van een richtprijs.

Om te beoordelen wat partijen met elkaar hebben afgesproken over de prijs, wordt gekeken naar wat partijen over en weer hebben verklaard over de prijs en wat zij uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben mogen afleiden (de zogenoemde ‘Haviltex-maatstaf’). Daarbij spelen alle omstandigheden van het geval een rol en kunnen ook gedragingen en uitlatingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst relevant zijn. Die latere gedragingen en verklaringen kunnen namelijk een aanwijzing vormen voor de door partijen beoogde inhoud van de gemaakte afspraken. De standpunten van partijen worden hierna besproken, gevolgd door het oordeel van de rechtbank.

Is sprake van een vaste aanneemsom?

Nesplaza stelt dat tussen partijen een vaste aanneemsom van € 334.000,00 exclusief btw is afgesproken, met uitzondering van meer- en minderwerk. Ter onderbouwing heeft Nesplaza toegelicht dat op het moment van de totstandkoming van de Overeenkomst duidelijk was welke werkzaamheden door [eiser] moesten worden uitgevoerd. Er zijn volgens Nesplaza gedetailleerde tekeningen aan [eiser] ter beschikking gesteld en er is een mondelinge toelichting gegeven op de omvang van de uit te voeren werkzaamheden. De Prijsopgave zelf bevat ook detailleringen die verder gaan dan een summiere omschrijving van het uit te voeren werk, zoals draai-/kiepramen inclusief dubbelglas en diverse aftimmeringen koplatten en plinten. De Prijsopgave vermeldt een ‘totaalprijs’, zonder voorbehouden, en daarop heeft Nesplaza akkoord gegeven. Vervolgens heeft [eiser] termijnen in rekening gebracht, waarbij Nesplaza ervan uitging dat die een vast percentage van de totale aanneemsom vertegenwoordigden, zo beargumenteert Nesplaza.

[eiser] betwist dat er een vaste aanneemsom is afgesproken en voert aan dat de nodige informatie ontbrak om van een vaste aanneemsom te kunnen spreken. Er waren schetsmatige tekeningen, maar geen tekeningen van de balklagen, geen detailtekeningen van de constructie en ook de tekeningen van de kozijnen waren nog niet geleverd. Het was ook een oud pand en dus was van tevoren niet in te schatten wat [eiser] allemaal zou tegenkomen. De prijs op de Prijsopgave ziet volgens [eiser] op een totale richtprijs, geen vaste prijs.

De rechtbank overweegt als volgt. Op Nesplaza rust de stelplicht als het gaat om de vraag of er sprake is van een vaste aanneemsom.

Naar het oordeel van de rechtbank rechtvaardigen de stellingen van Nesplaza niet de conclusie dat er sprake is van een vaste aanneemsom, om de volgende redenen.

In de Prijsopgave is duidelijk benoemd dat het gaat om een ‘richtprijs’. Daaruit volgt niet dat er een vaste prijs is afgesproken. Daarnaast waren de werkzaamheden op basis van de tekeningen en de gesprekken tussen partijen weliswaar in grote lijnen duidelijk, maar er ontbraken ook nog verschillende details voor de uit te voeren werkzaamheden. Dit blijkt bijvoorbeeld uit het feit dat de kozijntekeningen en constructieberekeningen pas volgden enige tijd nadat de Prijsopgave was verstrekt. Ook de inhoud van het e-mailbericht van 19 juni 2022 van Nesplaza ziet de rechtbank als aanknopingspunt voor het oordeel dat geen sprake is van een vaste aanneemsom. Nesplaza spreekt in dat e-mailbericht namelijk over het moeten ‘incasseren van een groot verlies als zo wordt doorgegaan’. Ook benoemt Nesplaza dat de prijs voor de daken haar wel ‘erg hoog lijkt te worden’ en dat er ‘zo meer dingen zijn’ die ervoor zorgen dat de kosten oplopen.

Is sprake van een richtprijs?

Subsidiair stelt Nesplaza dat sprake is van een overeenkomst van aanneming van werk op basis van een richtprijs van € 334.000,00. Nesplaza verwijst als onderbouwing naar de argumenten die in overweging 4.3. zijn genoemd en voert aan dat deze ook in het geval van een richtprijs gelden. In aanvulling daarop voert Nesplaza aan dat [eiser] in haar Prijsopgave expliciet het woord ‘richtprijs’ heeft gebruikt. Dit heeft Nesplaza opgevat als een maximale richtprijs voor het totale werk. Als [eiser] niet had bedoeld een richtprijs af te spreken, dan had zij dat duidelijker moeten aangeven, aldus Nesplaza.

Voor zover geen sprake is van een aannemingsovereenkomst op regiebasis, voert ook [eiser] subsidiair aan dat er tussen partijen een richtprijs is afgesproken. De richtprijs is volgens [eiser] dan gebaseerd op de Prijsopgave.

De rechtbank overweegt als volgt.

Ook voor de richtprijs geldt dat Nesplaza de stelplicht heeft. Nesplaza heeft voor het bestaan van een richtprijs voldoende gesteld. De betwisting hiervan door [eiser] is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende. Dit leidt tot het oordeel dat tussen partijen een overeenkomst van aanneming van werk is gesloten waarbij een richtprijs is afgesproken. Dat oordeel vindt steun in de volgende omstandigheden:

1) in de Prijsopgave is door [eiser] het woord ‘richtprijs’ genoemd en is door [eiser] geen uurtarief vermeld. Ook worden er geen materiaalkosten genoemd, maar is slechts één ‘totaalprijs’ van € 334.000,00 exclusief btw genoemd zonder enig voorbehoud. Ook is geen onderscheid gemaakt tussen de verschillende werkzaamheden en daaraan verbonden kosten. Wel is stuc- en schilderwerk expliciet uitgesloten;

2) door Nesplaza zijn tekeningen van het werk aan [eiser] overhandigd vóórdat [eiser] de Prijsopgave heeft verstrekt. Partijen zijn het weliswaar niet eens over welke tekeningen dit precies waren, maar uit alle in de procedure overgelegde tekeningen worden de uit te voeren werkzaamheden naar het oordeel van de rechtbank in grote lijnen duidelijk, omdat daarop de afmetingen zijn vermeld en ook de dakkapellen, balkons, wastafels en douchebakken zijn ingetekend. Detailtekeningen en constructieberekeningen volgden pas nadat de Overeenkomst tot stand was gekomen;

3) er zijn door [eiser] in 2021 geen gespecificeerde overzichten aan Nesplaza verstuurd, maar alleen facturen voor termijnen. Pas vanaf 31 maart 2022 is [eiser] gespecificeerde overzichten aan Nesplaza gaan versturen, maanden nadat is gestart met de werkzaamheden;

4) de e-mail van [eiser] van 17 juni 2022 waarin zij aangeeft te verwachten dat, rekening houdend met aanvullende en vervallen werkzaamheden, de totale bouwsom neerkomt op “€ 483.500 excl. BTW (richtprijs)”.

Welke richtprijs door de rechtbank als uitgangspunt wordt genomen voor de verdere beoordeling, wordt hierna besproken. De richtprijs vormt in beginsel het maximum van wat [eiser] bij ontbreken van een vaste aanneemsom als redelijke prijs in rekening mocht brengen voor de omschreven werkzaamheden. Er is dan ook geen sprake van uitvoering en facturering in regie.

Gewaarschuwd voor overschrijding richtprijs?

De wet bepaalt in artikel 7:752 lid 2 BW dat een richtprijs niet met meer dan 10% mag worden overschreden, tenzij de aannemer de opdrachtgever tijdig waarschuwt dat het bedrag hoger wordt. De ratio van deze bepaling over een waarschuwing is de opdrachtgever de mogelijkheid te geven het werk alsnog te beperken of te vereenvoudigen.

Geen verhoging van de richtprijs naar € 368.000,00

[eiser] stelt in de dagvaarding dat de richtprijs van € 334.000,00 in de Prijsopgave als gevolg van de prijsstijgingen in het voorjaar van 2021 is verhoogd naar een richtprijs van € 368.000,00 exclusief btw. Op de zitting heeft [eiser] toegelicht dat [persoon A] mondeling ‘wel iets gezegd’ zou hebben over de prijsverhoging in de zomer van 2021. Nesplaza betwist dit en voert aan dat de verhoging van de prijs niet aan haar is medegedeeld en dat zij daar ook niet mee akkoord is gegaan.

Gelet op de betwisting door Nesplaza lag het op de weg van [eiser] om haar stelling nader toe te lichten, omdat zij de stelplicht heeft. Dat heeft [eiser] niet gedaan. Naar het oordeel van de rechtbank komt daarom niet vast te staan dat [eiser] Nesplaza heeft gewaarschuwd voor de prijsverhoging tot € 368.000,00, zodat de richtprijs van € 334.000,00 niet is verhoogd.

Verhoging van de richtprijs naar € 483.500,00?

[eiser] stelt in de dagvaarding dat de prijsindicatie in mei 2022 vervolgens is aangepast naar € 483.500,00 als gevolg van het werk aan de balklagen, kozijnen, balkons en de dakkappellen, gecombineerd met de prijsstijgingen volgend op het uitbreken van de oorlog in Oekraïne in februari 2022 en dat deze prijsaanpassing mondeling aan Nesplaza is doorgegeven door [persoon A] . Nesplaza betwist dat deze verhoging in mei 2022 aan haar is medegedeeld. Zij voert aan dat de verhoging voor het eerst is genoemd in het Overzicht en dat zij daartegen bezwaar heeft gemaakt. De mededeling van de prijsverhoging is pas achteraf gedaan en dus te laat, aldus Nesplaza.

De rechtbank stelt voorop dat het Overzicht op het eerste gezicht slechts één daadwerkelijke overschrijdingspost lijkt te bevatten die ziet op de richtprijs, namelijk de ‘meerprijs stijging bouwkosten 2020-2022’ van € 41.000,00.

Het ligt op de weg van [eiser] om haar standpunt nader toe te lichten dat zij Nesplaza tijdig heeft gewaarschuwd voor de verhoging van de richtprijs met € 41.000,00, omdat op haar de stelplicht rust en Nesplaza dit gemotiveerd heeft betwist. [eiser] wordt in de gelegenheid gesteld zich bij conclusie na tussenvonnis uit te laten over deze post en de vraag of zij Nesplaza tijdig heeft gewaarschuwd voor deze verhoging van de richtprijs.

Overige posten

Hieronder worden de overige posten uit het Overzicht besproken. De vraag is of deze posten werkzaamheden betreffen die al waren inbegrepen in de Prijsopgave of niet. Zo niet, dan gaat het naar het oordeel van de rechtbank om meerwerk waarvoor in het Overzicht per post een richtprijs is gegeven.

a) Kozijnen achtergevel

In de dagvaarding stelt [eiser] dat aan de achtergevel zowel de ramen als de kozijnen vervangen moesten worden en dat de kosten hiervan niet waren opgenomen in de Prijsopgave. Deze opdracht van Nesplaza betreft daarom meerwerk, aldus [eiser] . Nesplaza heeft betwist dat de werkzaamheden aan de ramen en kozijnen van de achtergevel geen onderdeel waren van de Prijsopgave, omdat de kozijnen op de tekeningen stonden met merk en model erbij. In de Prijsopgave zijn meerdere posten opgenomen voor kozijnen en deuren/ramen, waardoor Nesplaza mocht verwachten dat ook de kozijnen van de achtergevel in de Prijsopgave waren meegenomen. Het zou ook niet logisch zijn dat slechts de voorgevel in de berekening van de Prijsopgave was opgenomen, zo voert Nesplaza aan.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser] – in het licht van de gemotiveerde betwisting door Nesplaza – onvoldoende gesteld voor de conclusie dat de ramen en kozijnen van de achtergevel geen onderdeel waren van de Prijsopgave. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat in de Prijsopgave in het algemeen is gesproken over ‘deurkozijn/lichtkozijn’ en ‘nieuwe draaikiepramen incl. dubbelglas’, waarbij door [eiser] geen onderscheid is gemaakt tussen de voor- en achtergevel. Deze onduidelijkheid dient niet in het nadeel van Nesplaza te worden uitgelegd. Tegen deze achtergrond mocht Nesplaza er dan ook van uitgaan dat de werkzaamheden aan de ramen en kozijnen van de achtergevel bij de Prijsopgave waren inbegrepen.

Dat betekent dat de post ‘Leveren en plaatsen kozijnen achtergevel’ in het Overzicht geen meerwerkpost betreft en dat deze werkzaamheden onderdeel waren van de door [eiser] in de Prijsopgave gegeven richtprijs.

b) Dakkapellen

[eiser] stelt in de dagvaarding dat Nesplaza de opdracht tot het maken en plaatsen van dakkapellen in de eerste maanden van 2022 heeft gegeven, zodat sprake is van meerwerk. [eiser] heeft op de zitting nader toegelicht dat op de tekeningen niet uitgebreid te zien was of er een dakkapel moest komen.

Nesplaza heeft dit bij antwoord betwist en heeft op de zitting toegelicht dat er geen sprake is van meerwerk omdat de dakkapellen op de tekeningen staan die zij aan [eiser] heeft gegeven en waarop de Prijsopgave is gebaseerd, zodat Nesplaza ervan uitging dat de kosten voor de dakkapellen in de Prijsopgave waren begrepen.

De rechtbank overweegt als volgt. [eiser] heeft de stelplicht als het gaat om het standpunt dat de opdracht door Nesplaza tot het plaatsen van dakkapellen na de Prijsopgave is gegeven en dus meerwerk is. Vanwege de gemotiveerde betwisting door Nesplaza lag het op de weg van [eiser] om haar stelling nader toe te lichten. Die nadere toelichting is uitgebleven, zodat [eiser] onvoldoende heeft gesteld voor de conclusie dat de opdracht tot het plaatsen van de dakkappellen geen onderdeel was van de Prijsopgave en door Nesplaza later is gegeven. [eiser] heeft ook niet gesteld dat er door haar meer dakkapellen moesten worden geplaatst dan eerder door Nesplaza aangegeven. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de dakkapellen daarom geen meerwerk, maar onderdeel van de richtprijs in de Prijsopgave. Dit oordeel wordt gesteund door de omstandigheid dat de dakkapellen door [eiser] weliswaar niet specifiek zijn genoemd in de Prijsopgave, maar de dakkappellen wel waren ingetekend op de tekeningen die door Nesplaza voor de Prijsopgave aan [eiser] zijn verstrekt. [eiser] wist daarom, of kon weten, dat het plaatsen van dakkapellen onderdeel was van het werk.

Dat betekent dat de post ‘Plaatsen nieuwe dakkapellen + renoveren bestaande dakkapellen’ in het Overzicht geen meerwerkpost betreft en dat deze werkzaamheden onderdeel waren van de door [eiser] in de Prijsopgave gegeven richtprijs.

c) Dakramen

In het Overzicht is de post ‘Leveren en plaatsen Velux dakramen’ opgenomen, als zijnde aanvullende werkzaamheden. Nesplaza heeft bij antwoord betwist dat de dakramen geen onderdeel waren van de Prijsopgave en heeft toegelicht dat op de tekeningen staat aangegeven dat er een lichtkoepel met dakraam zal worden geplaatst, waarbij de nummers en naam van de dakramen zijn opgenomen. In de Prijsopgave zijn werkzaamheden met betrekking tot de ramen opgenomen zodat Nesplaza ervan mocht uitgaan dat dit onderdeel was van de Prijsopgave, zo voert Nesplaza aan.

De rechtbank oordeelt als volgt. Omdat op [eiser] de stelplicht rust, lag het op haar weg om gemotiveerd te stellen dat deze werkzaamheden geen onderdeel waren van de Prijsopgave en dat Nesplaza daarvoor op een later moment de opdracht heeft gegeven. [eiser] heeft echter helemaal niets gesteld op dit punt, zodat de dakramen worden geacht onderdeel te zijn van de Prijsopgave en daarom zijn inbegrepen in de richtprijs.

d) Balkons

Ten aanzien van de post ‘Plaatsen balkonconstructies’ heeft [eiser] gesteld dat in de eerste maanden van 2022 detailtekeningen voor de balkons werden opgestuurd en dat dit resulteerde in de opdracht door Nesplaza tot het maken en plaatsen van balkons.

Deze stelling is door Nesplaza betwist en op de zitting heeft Nesplaza toegelicht dat de balkons al op de tekeningen stonden die voor de Prijsopgave aan [eiser] zijn verstrekt zodat Nesplaza ervan uitging dat deze werkzaamheden in de prijs waren inbegrepen.

De rechtbank overweegt als volgt. [eiser] heeft de stelplicht, zodat het op haar weg lag om gemotiveerd te stellen dat de balkons geen onderdeel waren van de Prijsopgave en dat deze opdracht door Nesplaza later is gegeven. [eiser] heeft, nu dit door Nesplaza gemotiveerd is betwist, onvoldoende gesteld voor de conclusie dat de opdracht tot het plaatsen van de balkons geen onderdeel was van de Prijsopgave en dat deze opdracht later door Nesplaza is gegeven. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de werkzaamheden voor de balkons daarom niet aan te merken als meerwerk. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de balkons zijn weergegeven op de tekeningen die voor de Prijsopgave door Nesplaza aan [eiser] zijn verstrekt. [eiser] wist daarom, althans kon weten, dat het maken van balkons onderdeel was van de opdracht van Nesplaza. Eventuele onduidelijkheid op dit punt dient niet in het nadeel van Nesplaza te worden uitgelegd. [eiser] heeft de Prijsopgave immers opgesteld en had onduidelijkheid op dit punt kunnen voorkomen.

e) Trap

[eiser] heeft op de zitting gesteld dat de kosten voor de trap hoger uitkwamen dan begroot in de Prijsopgave. Nesplaza heeft bij antwoord aangevoerd dat zij ervan mocht uitgaan dat de kosten voor de trap(pen) in de Prijsopgave waren meegenomen omdat deze op de tekeningen zichtbaar zijn én worden genoemd in de Prijsopgave. Op de zitting heeft Nesplaza gezegd dat zij pas van de hogere bedragen op de hoogte is gebracht door middel van het Overzicht.

De rechtbank oordeelt dat [eiser] onvoldoende heeft gesteld voor de conclusie dat de post ‘Trap’ meerwerk is waarvoor Nesplaza opdracht heeft gegeven, terwijl zij wel de stelplicht heeft. Deze post wordt daarom geacht onderdeel uit te maken van de richtprijs in de Prijsopgave. Aanknopingspunten ter ondersteuning van dit oordeel zijn dat in de Prijsopgave de post ‘Trappen naar verdiepingen’ is opgenomen, dat door [eiser] niet is toegelicht dat er op dit punt een aanvullende opdracht door Nesplaza is gegeven en dat Nesplaza zich in het e-mailbericht van 19 juni 2022 heeft afgevraagd wat er is begroot voor de trappen en waarom het opeens duurder is geworden. De enkele omstandigheid dat de kosten van de werkzaamheden aan de trap voor [eiser] hoger zijn uitgevallen is onvoldoende om deze post als meerwerk te kunnen bestempelen.

f) Balklagen

[eiser] stelt in de dagvaarding dat de constructieberekeningen van de balklagen eind 2021 zijn aangeleverd en dat dit tot extra werkzaamheden heeft geleid, omdat een deel van de al uitgevoerde werkzaamheden moest worden gesloopt om aan de constructieve eisen te kunnen voldoen. Van deze prijsverhoging heeft [persoon A] mondeling een inschatting gegeven aan Nesplaza van € 15.000,00 tot € 20.000,00, zo stelt [eiser] .

Nesplaza erkent het meerwerk voor de balklagen tot een bedrag van € 15.000,00 en betwist het meerdere aan [eiser] verschuldigd te zijn. Op de zitting heeft Nesplaza toegelicht dat [persoon A] bij [persoon B] thuis langs is geweest en heeft gezegd dat balklagen werden berekend door een ander bedrijf en dat het € 12.500,00 zou kosten. [persoon A] heeft [persoon B] daarna gebeld met de mededeling dat de houtprijzen hoger waren en dat Nesplaza moest rekenen op een bedrag van € 15.000,00 voor de balklagen, waarmee zij akkoord is gegaan, aldus Nesplaza.

Tegen deze achtergrond overweegt de rechtbank als volgt. Geen discussie bestaat over de vraag of de werkzaamheden aan de balklagen meerwerk betreft dat apart afgerekend moet worden. [eiser] heeft evenwel onvoldoende onderbouwd dat voor de balklagen door partijen een bedrag van meer dan € 15.000,00 is afgesproken. Het meerwerk ten aanzien van de balklagen stelt de rechtbank daarom vast op een bedrag van € 15.000,00 exclusief btw.

g) Loodgieter

[eiser] heeft op de zitting gesteld dat de kosten voor de loodgieter hoger uitkwamen dan in de Prijsopgave berekend. Bij antwoord heeft Nesplaza betwist dat sprake is van meerwerk. Op de zitting heeft Nesplaza toegelicht dat op voorhand al duidelijk was dat er een loodgieter zou worden ingeschakeld, zodat Nesplaza mocht aannemen dat de kosten voor de loodgieter in de Prijsopgave waren inbegrepen. Dit blijkt volgens Nesplaza ook uit het feit dat in de Prijsopgave een post is opgenomen voor de rioleringswerkzaamheden.

De rechtbank oordeelt dat [eiser] onvoldoende heeft gesteld om de conclusie te kunnen rechtvaardigen dat de post ‘Loodgieter’ meerwerk is waartoe Nesplaza opdracht heeft gegeven. Dat betekent dat de kosten voor de loodgieter worden geacht onderdeel te zijn van de richtprijs in de Prijsopgave. Dit oordeel wordt ondersteund door het vaststaande feit dat Nesplaza in het e-mailbericht van 19 juni 2022 aan [eiser] heeft opgemerkt dat de loodgieter alleen maar hoefde te doen wat op de tekening staat en dat er niets extra’s is bijgekomen, maar ook door de vraag van Nesplaza in datzelfde e-mailbericht hoe [eiser] voor € 13.000,00 aan extra werkzaamheden komt en de omstandigheid dat [eiser] daarop geen inhoudelijke reactie heeft gegeven.

h) Stucwerk voorgevel

Het Overzicht bevat de post ‘Stucwerk voorgevel’ voor € 4.000,00. Bij antwoord heeft Nesplaza betwist akkoord te hebben gegeven voor extra kosten voor het stucwerk.

De rechtbank overweegt dat in de Prijsopgave is vermeld dat het stucwerk niet is opgenomen in de prijs. [eiser] heeft op de post van € 4.000,00 in het Overzicht geen concrete toelichting gegeven. Op basis van de Prijsopgave gaat de rechtbank er van uit dat wel duidelijk was dat stucwerk (en schilderwerk) uitgevoerd zou worden, door of in opdracht van [eiser] , maar dat daarvoor nog geen prijs was afgesproken. De rechtbank kan op dit moment alleen vaststellen dat [eiser] voor het stucwerk een richtprijs van € 4.000,00 heeft afgegeven. Partijen dienen zich op dit punt nader uit te laten. Vraag is ook of het stucwerk is uitgevoerd, of dat in opdracht en voor rekening van [eiser] is gedaan en of facturen voorhanden zijn.

i) Leveren en plaatsen hardsteen voorgevel

[eiser] heeft in haar Overzicht ook de post ‘Leveren en plaatsen hardsteen voorgevel’ opgenomen voor € 4.000,00. Ook op dit punt heeft Nesplaza bij antwoord betwist dat zij akkoord heeft gegeven voor extra kosten van € 4.000,00 voor deze werkzaamheden.

De rechtbank overweegt dat [eiser] in de procedure ook op dit punt niets concreets heeft gesteld, terwijl zij ook hier de stelplicht heeft. De rechtbank heeft behoefte aan nadere toelichting op dit punt. Op basis van het e-mailbericht van 19 juni 2022 van Nesplaza kan de rechtbank namelijk alleen vaststellen dat Nesplaza zich kon voorstellen dat [eiser] deze post niet kon offreren in de Prijsopgave. Partijen dienen zich daarom uit te laten over de vraag of het meerwerk betreft, of en in hoeverre deze werkzaamheden zijn uitgevoerd en welke prijs partijen hebben afgesproken.

j) Dak- en zinkwerk

In het Overzicht is de post ‘Dak- en zinkwerk’ vermeld. Nesplaza heeft bij antwoord betwist dat deze werkzaamheden geen onderdeel waren van de Prijsopgave. Ter toelichting heeft Nesplaza aangevoerd dat op de tekeningen de daken, terrassen en oppervlakten zichtbaar waren, zodat zij er op mocht rekenen dat de kosten voor dak- en zinkwerk in de Prijsopgave waren opgenomen. Dat betreffen immers essentiële werkzaamheden die bij elk werk uitgevoerd moeten worden, zodat deze kosten niet als meerwerk in rekening kunnen worden gebracht, aldus Nesplaza.

De rechtbank overweegt als volgt. [eiser] heeft in de procedure niets gesteld op het punt van het dak- en zinkwerk. Op [eiser] rust wel de stelplicht. [eiser] heeft dan ook onvoldoende gesteld voor de conclusie dat het dak- en zinkwerk geen onderdeel waren van de Prijsopgave maar meerwerk is. Dat betekent dat het dak- en zinkwerk wordt geacht onderdeel te zijn van de richtprijs in de Prijsopgave.

Tussenconclusie

Als gevolg van het oordeel dat de posten als hiervoor bedoeld onder a, b, c, d, e, g en j geen meerwerk betreffen en onderdeel uitmaken van de richtprijs in de Prijsopgave, rijst vervolgens de vraag of de desbetreffende bedragen in het Overzicht al dan niet een verhoging betreffen van de richtprijs in de Prijsopgave. Zonder nadere toelichting kan dit door de rechtbank niet worden beoordeeld, omdat in de Prijsopgave geen prijzen per post zijn opgenomen.

Indien niet komt vast te staan dat sprake is van een verhoging van de richtprijs uit de Prijsopgave, zijn de betreffende posten uit het Overzicht niet toewijsbaar.

Als wel sprake is van een verhoging van de richtprijs bij één of meer van de posten, is de vraag of deze werkzaamheden op 16 juni 2022 al waren uitgevoerd (geheel of gedeeltelijk) en welke waarde deze werkzaamheden of de stand van het werk op dat moment vertegenwoordigden. Dit is van belang om te kunnen beoordelen of het Overzicht als een tijdige waarschuwing kan worden aangemerkt en of de eventuele verhoging binnen de marge van 10% als bedoeld in artikel 7:752 lid 2 BW blijft.

[eiser] zal daarom in de gelegenheid worden gesteld om zich op dit punt per post uit te laten, waarna Nesplaza de mogelijkheid krijgt om daarop te reageren.

Van de post onder f heeft de rechtbank geoordeeld dat dit meerwerk betreft. Het is de rechtbank niet duidelijk of de betreffende werkzaamheden (in zijn geheel of gedeeltelijk) zijn uitgevoerd en welke waarde deze werkzaamheden of de stand van het werk vertegenwoordigden op 16 juni 2022.

Ook op dit punt wordt [eiser] in de gelegenheid gesteld zich uit te laten, waarna Nesplaza de mogelijkheid heeft daarop te reageren.

Minderwerk

Nesplaza stelt dat op de richtprijs van € 334.000,00 exclusief btw een bedrag van € 50.000,00 aan minderwerk in rekening gebracht moet worden. Het gaat om minderwerk van € 15.000,00 in verband met het tegelwerk en € 35.000,00 ten aanzien van de elektra. Dit minderwerk en de daaraan gekoppelde bedragen zijn door [eiser] niet betwist.

De rechtbank overweegt als volgt. Het minderwerk voor een bedrag van € 50.000,00 exclusief btw staat vast. Omdat het tegelwerk en de elektra onderdeel waren van de door [eiser] gegeven richtprijs, maar deze werkzaamheden niet zijn uitgevoerd, komt dit als minderwerk in mindering op de (richt)prijs.

Gevolgen van het niet afronden van het werk voor de afrekening

Indien aan de hand van het voorgaande de hoogte van de richtprijs voor het werk is vastgesteld, is voor de afrekening van belang dat het werk niet is voltooid.

[eiser] stelt dat Nesplaza op 4 juli 2022 heeft besloten dat de werkzaamheden stilgelegd moesten worden en dat zij recht heeft op betaling van een redelijke prijs. Nesplaza voert aan dat [eiser] de werkzaamheden eenzijdig heeft beëindigd, terwijl partijen nog met elkaar in onderhandeling waren.

De rechtbank stelt vast dat geen van partijen in deze procedure een vordering heeft ingesteld tot nakoming van de afgesproken werkzaamheden of juist tot ontbinding van de Overeenkomst. Nesplaza heeft, als opdrachtgever, ook geen vordering ingesteld die ziet op opzegging van de Overeenkomst. Uit de vaststaande feiten in deze zaak volgt dat partijen over en weer hebben geaccepteerd dat de werkzaamheden zijn beëindigd voordat het werk was afgerond. De rechtbank begrijpt daarom dat partijen op deze wijze de Overeenkomst met wederzijds goedvinden (stilzwijgend) hebben beëindigd naar de stand van het werk op dat moment. Als gevolg hiervan is Nesplaza een redelijke prijs aan [eiser] verschuldigd voor de uitgevoerde werkzaamheden, met inachtneming van de richtprijs en behoudens meer- en minderwerk.

In artikel 7:752 lid 1 BW is bepaald dat wanneer er slechts een richtprijs is bepaald, de opdrachtgever een redelijke prijs is verschuldigd. Bij de bepaling van de prijs wordt rekening gehouden met de door de aannemer ten tijde van het sluiten van de overeenkomst gewoonlijk bedongen prijzen en met de door hem ter zake van de vermoedelijke prijs gewekte verwachtingen.

In het kader van de redelijke prijs heeft [eiser] gesteld dat uit het uitgevoerde deskundigenonderzoek volgt dat de door haar gefactureerde bedragen een redelijke weergave zijn van de kostprijs van de geleverde werkzaamheden. Nesplaza betwist dit en heeft bij antwoord aangevoerd dat bij de bepaling van de redelijke prijs door de deskundige onvoldoende rekening is gehouden met het bij haar gewekte vertrouwen door de gegeven richtprijs, zodat de volgens [eiser] bedoelde redelijke prijs onjuist is. Bovendien geldt de richtprijs alleen als het werk volledig en deugdelijk afgerond zou zijn en dat is niet het geval zodat Nesplaza een lager bedrag is verschuldigd, zo voert Nesplaza ook aan.

Gelet op de betwisting door Nesplaza kan de rechtbank de redelijke prijs nog niet vaststellen en heeft zij behoefte aan nadere toelichting. [eiser] dient zich bij conclusie na tussenvonnis uit te laten over de vraag met welke richtprijs per saldo rekening moet worden gehouden en wat aan Nesplaza gefactureerd mag worden, met inachtneming van hetgeen hiervoor is besproken en de stand van het werk op 16 juni 2022. Nesplaza mag zich vervolgens bij antwoordconclusie na tussenvonnis uitlaten.

Beroep op verrekening:

Nesplaza beroept zich in deze procedure op verrekening met de schadevordering die zij stelt te hebben vanwege toerekenbaar tekortschieten door [eiser] . Op grond van artikel 6:127 BW heeft een schuldenaar de bevoegdheid tot verrekening wanneer hij een prestatie te vorderen heeft die beantwoordt aan zijn schuld jegens dezelfde wederpartij (wederkerigheid), en hij bevoegd is zowel tot betaling van de schuld, als tot het afdwingen van de betaling van de vordering. Of er sprake is van een vordering op [eiser] waarvan Nesplaza betaling kan afdwingen en waarmee zij een eventuele schuld aan [eiser] mag verrekenen wordt hierna beoordeeld.

Nesplaza stelt schade te hebben geleden doordat [eiser] eenzijdig haar werkzaamheden heeft beëindigd, waarmee [eiser] in strijd met de Overeenkomst heeft gehandeld en [eiser] de werkzaamheden niet volledig en tijdig heeft afgerond. De schade wordt door Nesplaza begroot op € 606.000,00, minus het minderwerk van € 50.000,00. [eiser] verkeert vanwege haar handelen van rechtswege in verzuim op grond van artikel 6:83 sub c BW, aldus Nesplaza.

[eiser] heeft in de dagvaarding bestreden dat zij aansprakelijk zou zijn voor schade van Nesplaza en dat zij in verzuim is komen te verkeren. [eiser] stelt voorop dat tussen partijen geen opleverdatum is afgesproken, zodat een gebrek aan voortgang van het werk of het niet halen van een opleverdatum niet tot schade bij Nesplaza heeft kunnen leiden.

Verder voert [eiser] aan dat eventuele schade bij Nesplaza het gevolg is van:

a. het niet tijdig aanleveren van de benodigde tekeningen door Nesplaza, waardoor de bouw verplicht stil kwam te liggen;

b. een grote betaalachterstand door Nesplaza van € 80.000,00; en

c. de aanwijzing van Nesplaza zelf om de werkzaamheden te staken.

De rechtbank overweegt als volgt. In het licht van de betwisting door [eiser] heeft Nesplaza haar stellingname op dit punt onvoldoende concreet gemotiveerd. De beëindiging van de werkzaamheden is terug te voeren op de onbetaalde facturen en de discussie tussen partijen, uitmondend in de onbestreden omstandigheid dat [eiser] op 4 juli 2022 haar gereedschap heeft opgehaald, terwijl niet is komen vast te staan of dat op eigen initiatief of op verzoek van Nesplaza is gebeurd. Bij deze stand van zaken is – in aanmerking genomen het hiervoor (onder 4.40) gegeven oordeel dat uiteindelijk sprake is geweest van (stilzwijgende) beëindiging van de overeenkomst met wederzijds goedvinden – onvoldoende gesteld voor de conclusie dat [eiser] schadeplichtig is vanwege de beëindiging van de werkzaamheden.

Verder is de suggestie dat het werk niet deugdelijk was, niet concreet en gemotiveerd onderbouwd. Ook de enkele stelling dat sprake was van vertraging ten opzichte van de bij Nesplaza gewekte verwachtingen leidt niet tot de gevolgtrekking dat sprake is van een tekortkoming.

In deze procedure is dan ook niet gebleken van schadeplichtigheid van [eiser] , zodat Nesplaza geen te verrekenen vordering heeft. Het beroep op verrekening wordt daarom verworpen.

Uitlaten door partijen

Uit het voorgaande volgt dat [eiser] in de gelegenheid zal worden gesteld zich bij conclusie na tussenvonnis uit te laten over de volgende punten, waarna Nesplaza een antwoordconclusie na tussenvonnis kan indienen:

de post ‘meerprijs stijging bouwkosten 2020-2022’ van € 41.000,00 en de vraag of [eiser] Nesplaza tijdig heeft gewaarschuwd voor deze verhoging;

(f) de vraag of het meerwerk aan de balklagen is uitgevoerd en welke waarde deze werkzaamheden of de stand van het werk vertegenwoordigden op 16 juni 2022;

(h) het stucwerk: de vraag of deze werkzaamheden zijn uitgevoerd en of dat in opdracht en voor rekening van [eiser] is gedaan;

(i) het leveren en plaatsen hardsteen voorgevel: de vraag of dit meerwerk betreft of niet, in hoeverre deze werkzaamheden uitgevoerd zijn en welke prijs partijen hebben afgesproken;

de vraag of de bedragen achter de posten:

1. (a) kozijnen achtergevel;

2. (b) dakkapellen;

3. (c) dakramen;

4. (d) balkons;

5. (e) trap;

6. (g) loodgieter; en

7. (j) dak- en zinkwerk,

in het Overzicht al dan niet een verhoging betreffen van de richtprijs in de Prijsopgave en zo ja, over de vraag of de betreffende werkzaamheden op 16 juni 2022 al waren uitgevoerd (geheel of gedeeltelijk) en welke waarde deze werkzaamheden of de stand van het werk op dat moment vertegenwoordigden; en

6. de vraag met welke richtprijs per saldo rekening moet worden gehouden en wat aan Nesplaza gefactureerd mag worden, met inachtneming van hetgeen hiervoor is besproken en de stand van het werk op 16 juni 2022.

Slotoverweging

De rechtbank kan op voorhand niet uitsluiten dat een door de rechtbank te benoemen deskundige moet worden ingeschakeld. In dat geval worden partijen later in de gelegenheid gesteld om zich hierover uit te laten. Vanwege de aan een deskundigenbericht verbonden kosten en de daarmee gemoeide tijd, geeft de rechtbank partijen in overweging om (nogmaals) in onderling overleg te proberen alsnog tot een definitieve afrekening te komen.

5. De beslissing

verwijst de zaak naar de rol van 7 oktober 2026 voor conclusie na tussenvonnis door [eiser] als bedoeld in overweging 4.48, waarna Nesplaza een antwoordconclusie na tussenvonnis kan indienen;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. D. Greve en in het openbaar uitgesproken op 9 september 2026.4020/1694