ECLI:NL:RBROT:2026:12036

1. De procedure

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 13 oktober 2025, met bijlagen;

het antwoord in conventie, tevens eis in (voorwaardelijke) reconventie, met bijlagen;

het antwoord in (voorwaardelijke) reconventie en een akte vermeerdering van eis, met bijlagen;

de mail van 26 juni 2026 namens [gedaagde] , met bijlagen;

de mail van 1 juli 2026 namens [gedaagde] , met één bijlage;

de spreekaantekeningen van [eiseres] .

Op 7 juli 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren aanwezig:

- namens [eiseres] , [persoon A] en [persoon B] , met de gemachtigden;

- [gedaagde] en zijn dochter, met de gemachtigde.

2. De beoordeling

[eiseres] is eigenaar van een pand aan [adres] in [plaats] . Een gedeelte van dat pand (hierna: het gehuurde) is verhuurd aan [gedaagde] , die daarin sinds 2016 een garagebedrijf exploiteert. De eveneens van het pand deel uitmakende kantoorruimte, keuken, toilet op de 1e verdieping en het buitenterrein behoren niet tot het gehuurde, maar worden door [eiseres] en haar dochtermaatschappijen gebruikt voor haar bedrijfsactiviteiten (het aanbieden van diverse rijtrainingen en professionele cursussen voor rijbewijzen van auto’s, vrachtwagens en bussen).

Op 24 mei 2016 is tussen de rechtsvoorganger van [eiseres] , [bedrijf 1] , en [gedaagde] een schriftelijke huurovereenkomst gesloten (hierna: de huurovereenkomst). Daarin is een huurprijs van € 2.000,- per maand overeengekomen. In een eerdere procedure tussen [bedrijf 1] en [gedaagde] heeft de kantonrechter Den Haag bij vonnis van 2 januari 2020 (zaaknummer: 7449289 RL EXPL 19-485) geoordeeld dat de door [gedaagde] verschuldigde huurprijs met ingang van september 2017 met € 750,- per maand werd verminderd vanwege gebreken aan het gehuurde, bestaande uit lekkages. Ook is geoordeeld dat de huurprijs werd verminderd met € 250,- vanwege het ontbreken van beplating aan de buitenzijde van het gehuurde of een andere deugdelijke afwerking van de buitengevel van het gehuurde. [gedaagde] heeft sindsdien € 1.000,- per maand aan huur betaald.

In deze procedure eist [eiseres] (na wijziging van eis) primair dat de kantonrechter de tussen partijen bestaande huurovereenkomst op grond van artikel 6:265 lid 1 BW ontbindt en [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 2.420,- inclusief btw per maand aan huurtermijnen tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst; en subsidiair dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de huurovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig is opgezegd op 30 september 2024 en vaststelt dat de huurovereenkomst eindigt per 31 mei 2026 en [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 2.420,- inclusief btw per maand aan huurtermijnen tot 31 mei 2026;

alsook zowel primair als subsidiair dat:

[gedaagde] wordt veroordeeld om het gehuurde te ontruimen en te verlaten, op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag(deel), met een maximum van € 20.000,- en indien [gedaagde] niet zelf tot ontruiming overgaat, [eiseres] toe te staan het gehuurde zelf te (doen) ontruimen, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten die met een dergelijke ontruiming gepaard gaan;

[gedaagde] wordt veroordeeld het onrechtmatig in gebruik genomen deel van het pand, te weten circa 113,40 m2, te ontruimen en te verlaten en indien [gedaagde] niet zelf tot ontruiming overgaat, [eiseres] toe te staan het onrechtmatig in gebruik genomen deel van het pand zelf te (doen) ontruimen, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten die met een dergelijke ontruiming gepaard gaan;

[gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van de huurachterstand van € 96.560,- inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente;

[gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 1.740,60;

[gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten;

[gedaagde] wordt veroordeeld om de aan het gehuurde bevestigde platen met de aanduiding “ [aanduiding] ” te verwijderen en verwijderd te houden, op straffe van een dwangsom van € 100,- per dag met een maximum van € 10.000,-.

[eiseres] stelt primair dat [gedaagde] in meerdere opzichten tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, waaronder het niet betalen van de volledige huur en het veroorzaken van overlast. Volgens [eiseres] rechtvaardigen deze tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst. Subsidiair stelt [eiseres] dat er meerdere opzeggingsgronden bestaan die de opzegging rechtvaardigen.

[gedaagde] is het niet eens met de eisen. Hij voert aan dat er geen sprake is van een huurachterstand. [gedaagde] betwist dat hij tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Ook is er geen sprake van een deugdelijke opzegging van de huurovereenkomst dan wel enige toewijsbare opzeggingsgronden. Als de eisen in conventie worden afgewezen dan vordert [gedaagde] in reconventie dat [eiseres] wordt veroordeeld om de gebreken aan het gehuurde te herstellen op straffe van een dwangsom. Als de eisen in conventie worden toegewezen dan vordert [gedaagde] dat [eiseres] wordt veroordeeld om een verhuisvergoeding van € 72.000,- te betalen.

Het oordeel van de kantonrechter

Voor de beoordeling van de primaire vordering (tot ontbinding en ontruiming) is beslissend of en in hoeverre er sprake is van een huurachterstand. Het is op dit moment nog niet duidelijk of en in hoeverre en wanneer [eiseres] de gebreken aan het gehuurde heeft hersteld. Ook is nog niet duidelijk of [gedaagde] btw verschuldigd is over de huurprijs. De kantonrechter kan daarom op dit moment nog geen eindoordeel geven op de primaire vordering en zal partijen toelaten tot bewijslevering. Hierna wordt dit uitgelegd.

Het primair gevorderde (ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde)

[eiseres] voert voor de primaire vordering tot ontbinding en ontruiming twee gronden aan: ten eerste dat sprake zou zijn van een forse huurachterstand en ten tweede dat [gedaagde] zich niet als goed huurder zou gedragen. Deze gronden zullen hierna worden besproken.

De eerste grondslag: huurachterstand

Lekkages

Volgens [eiseres] heeft zij de ernstige lekkages aan het dak op 17 februari 2020 verholpen. Daardoor geldt volgens haar de huurprijsvermindering van € 750,- sinds die datum niet meer. Als onderbouwing heeft zij facturen overgelegd van loodgietersinstallatiebedrijf [bedrijf 2] B.V. (van 17 februari 2020) en van [bedrijf 3] B.V. (van 11 oktober 2022). De door [gedaagde] overgelegde video’s waarop lekkage te zien is, zijn niet voorzien van een datum van opname, zodat niet kan worden vastgesteld wanneer deze video’s zijn gemaakt. Voor zover deze beelden van een recente datum zijn, is slechts te zien dat een gering straaltje water vanuit één plek in het dak van het gehuurde naar beneden druppelt. Voor zover sprake is van een lekkage in het gehuurde, dan is het echter aan [gedaagde] zelf te verwijten dat de lekkages niet worden verholpen. [gedaagde] heeft namelijk de bedrijven de toegang tot het gehuurde geweigerd, aldus [eiseres] .

[gedaagde] betwist dat de lekkages aan het gehuurde per 17 februari 2020 zijn verholpen. De werkzaamheden zijn volgens hem alleen ten behoeve van het door [eiseres] zelf gebruikte gedeelte van het pand uitgevoerd. De lekkages in het dak zijn nog steeds aanwezig. Uit het rapport van [adviesbureau] dat [gedaagde] in 2023 heeft ingeschakeld blijkt volgens [gedaagde] duidelijk dat de gebreken niet zijn verholpen en dat recent uitgevoerd werk niet deugdelijk was uitgevoerd. Ook uit de overgelegde beeldmaterialen blijkt dat de lekkages niet zijn verholpen. [gedaagde] betwist dat hij bedrijven de toegang tot het gehuurde heeft geweigerd.

De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] door middel van het overgelegde rapport van [adviesbureau] d.d. 14 juli 2023 en de overgelegde videobeelden voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat er nog steeds lekkages in het gehuurde aanwezig zijn. De laatste video’s die [gedaagde] heeft overgelegd zijn voorzien van een datumstempel, waaruit blijkt dat de opnames van recente datum zijn. Uit de factuur van [bedrijf 2] B.V. die [eiseres] heeft overgelegd blijkt niet dat de verrichte werkzaamheden betrekking hebben gehad op het herstel van de lekkage en al helemaal niet dat de lekkage succesvol hersteld is. Ook de factuur van [bedrijf 3] B.V. toont niet aan dat de lekkage is hersteld. Tijdens de zitting heeft [eiseres] verklaard dat deze factuur geen betrekking heeft op werkzaamheden om de lekkages te verhelpen, maar op het aanbrengen van dakbekleding in het kader van de montage van zonnepanelen. Bovendien heeft die factuur kennelijk betrekking op werkzaamheden die zijn verricht in 2022 en het valt dan ook niet in te zien hoe uit die factuur zou kunnen blijken dat de lekkage in februari 2020 hersteld zou zijn. Uit geen van beide facturen kan daarom de conclusie worden getrokken dat de lekkages aan het dak in 2020, of later, zijn verholpen.

[eiseres] beroept zich op de stelling dat de lekkage in februari 2020 hersteld is en zij draagt daarom de bewijslast van die stelling (artikel 150 Rv). [eiseres] zal worden toegelaten tot het leveren van het bewijs van die stelling. Het is [eiseres] om te bepalen hoe, met welke bewijsmiddelen, zij dat bewijs wil leveren.

De stelling van [eiseres] , dat [gedaagde] geweigerd zou hebben bedrijven toegang tot het gehuurde te verlenen om de lekkage te verhelpen, is door [gedaagde] betwist en door [eiseres] onvoldoende onderbouwd. De kantonrechter ziet geen reden om [eiseres] op dit punt tot bewijslevering toe te laten.

Beplating gevel

Bij aanvang van de huurovereenkomst was het gehuurde voorzien van beplating. De toenmalige verhuurder ( [bedrijf 1] ) heeft die beplating voor een aanzienlijk deel verwijderd. In zijn eerder genoemde vonnis van 2 januari 2020 heeft de kantonrechter Den Haag dit aangemerkt als een gebrek en [bedrijf 1] veroordeeld tot herstel van dat gebrek. De kantonrechter Den Haag heeft daarbij de huurprijs in verband met dit gebrek verminderd met € 250,- per maand.

[eiseres] stelt zich op het standpunt dat zij de beplating op 27 februari 2020 aan de buitengevel van het gehuurde heeft teruggeplaatst. Volgens haar wordt dat bevestigd door de foto’s die zij in het geding heeft gebracht. [gedaagde] stelt dat de gebreken aan de gevelplaten nog niet zijn verholpen. De beplating aan de buitengevel is volgens haar niet deugdelijk afgewerkt en niet volledig teruggeplaatst.

De kantonrechter acht het op basis van de door [eiseres] overgelegde foto’s aannemelijk dat de beplating aan de buitengevel van het gehuurde indertijd op de juiste wijze is teruggeplaatst. Voor een definitieve beoordeling is echter nodig om de huidige situatie te vergelijken met de situatie bij aanvang van de huurovereenkomst (althans voordat de beplating werd verwijderd). [gedaagde] heeft tijdens de zitting aangeboden om foto’s over te leggen waarop te zien is hoe de beplating er in de oorspronkelijke situatie uitzag en hij zal daartoe in de gelegenheid worden gesteld. Hij dient daarbij duidelijk en concreet aan te geven welk deel van de platen volgens hem niet goed zou zijn teruggeplaatst.

Huurprijs inclusief of exclusief btw?

De kantonrechter constateert dat partijen van mening verschillen over de vraag of er sprake is van een huurprijs exclusief of inclusief btw. [eiseres] stelt dat is overeengekomen dat [gedaagde] btw moet betalen over de huursom en verwijst daarbij onder meer naar de tekst van de huurovereenkomst. [gedaagde] betwist dit. Volgens hem is dat tussen de rechtsvoorganger van [eiseres] ( [bedrijf 1] ) en [gedaagde] nooit overeengekomen en is ook nooit btw in rekening gebracht aan [gedaagde] . Voorzover de kantonrechter van oordeel is dat [gedaagde] wel btw is verschuldigd, dan moet het bedrag van de huurprijs (€ 2.000,-) geacht worden inclusief btw te zijn.

Om vast te kunnen stellen of [gedaagde] btw verschuldigd is, is nadere bewijslevering nodig. Dit wordt hierna verder uitgelegd.

Op grond van artikel 11 lid 1 onder b van de Wet op de omzetbelasting 1968 is vrijgesteld van omzetbelasting (btw) onder meer de verhuur van onroerende zaken. Onder bepaalde voorwaarden kunnen verhuurder en huurder er echter voor kiezen om niet van die vrijstelling gebruik te maken. Die keuze moet blijken uit de schriftelijke huurovereenkomst of uit een gezamenlijk verzoek van verhuurder en huurder aan de belastinginspecteur (artikel 11 lid 1 onder b, 50 Wet op de omzetbelasting 1968). Het is niet gesteld of gebleken dat in deze zaak niet aan de voorwaarden voor belaste huur is voldaan. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat het voor partijen mogelijk was om overeen te komen dat de huur met btw belast zou worden.

Om te bepalen of partijen al dan niet een huurprijs inclusief btw zijn overeengekomen, beoordeelt de kantonrechter wat partijen op dat punt over en weer van elkaar mochten verwachten. Het uitgangspunt daarbij is de tekst van de huurovereenkomst. In dit verband zijn de volgende bepalingen van de huurovereenkomst van belang:

“Art. 3: huurprijs, indexering, betaling en omzetbelasting

3.1

De huurprijs bedraagt bij de aanvang van de huurtijd € 2000,-. per maand exclusief omzetbelasting.

(…)

3.3

Huurder moet de huurprijs, vermeerderd met omzetbelasting voor zover verschuldigd, steeds bij vooruitbetaling voor of uiterlijk op de eerste dag van elke maand aan verhuurder voldoen op de door verhuurder opgegeven c.q. op te geven wijze.

3.4

Verhuurder opteert voor met omzetbelasting belaste verhuur. Huurder is derhalve over de huurprijs omzetbelasting aan verhuurder verschuldigd. Deze omzetbelasting wordt door verhuurder aan huurder in rekening gebracht en dient tegelijk met de huurprijs aan verhuurder voldaan te worden. In verband hiermee verleent huurder hierbij onherroepelijke volmacht aan verhuurder om mede namens hem een verzoek om te worden uitgezonderd van de vrijstelling van omzetbelasting voor de verhuur van het huurobject aan de bevoegde fiscale autoriteisen) te richten. Huurder zal voorts desverzocht dit verzoek, binnen acht dagen nadat hij dit daartoe van verhuurder ontvangen zal hebben, mede-ondertekenen en weer aan verhuurder doen toekomen, onverminderd de bevoegdheid van verhuurder tot gebruikmaking van de voormelde onherroepelijke volmacht.”.

De tekst van de huurovereenkomst wijst erop dat partijen bedoeld hebben een huurprijs exclusief btw overeen te komen. In de zaak die geleid heeft tot het hiervoor genoemde vonnis van de kantonrechter Den Haag van 2 januari 2020 lijkt de vraag of de huurprijs geacht moet worden inclusief of exclusief btw te zijn niet aan de orde te zijn geweest. [gedaagde] stelt dat [bedrijf 1] , in de tijd dat zij verhuurder was, nooit btw in rekening heeft gebracht. Als dat juist zou zijn, dan zou dat een aanwijzing zijn dat partijen toch niet bedoeld hebben overeen te komen dat de huur exclusief btw zou zijn.

[eiseres] stelt dat [gedaagde] op grond van de huurovereenkomst btw verschuldigd is over de huurprijs van € 2.000,- (en dat de totale huurprijs dus € 2.420,- incl. btw is) en zij draagt daarom de bewijslast van die stelling (artikel 150 Rv). De huurovereenkomst levert dwingend bewijs op van de juistheid van die stelling (artikel 157 lid 2 Rv). De kantonrechter acht daarom voorshands bewezen dat [gedaagde] btw verschuldigd is over de geldende huurprijs. [gedaagde] zal in de gelegenheid worden gesteld om tegenbewijs te leveren.

De tweede grondslag: geen goed huurderschap

Volgens [eiseres] gedraagt [gedaagde] zich niet als een goed huurder. [gedaagde] verricht volgens [eiseres] niet de kleine onderhouds- en reparatiewerkzaamheden waartoe hij verplicht is. Ook zou hij overlast veroorzaken, doordat er vanuit het gehuurde wiet- en hasjgeur verspreid wordt, hij agressief communiceert en hij voertuigen zeer dicht parkeert tegen leswagens van [eiseres] . Verder zou hij op onrechtmatige wijze een deel van het pand van [eiseres] in bezit en in gebruik hebben genomen.

[gedaagde] betwist dat hij zich niet als een goed huurder heeft gedragen. De door [eiseres] geuite beschuldigingen zijn volgens hem onterecht en ongefundeerd. Het is volgens [gedaagde] juist [eiseres] die steeds probeert de verhoudingen op scherp te stellen door ongefundeerde klachten richting en over [gedaagde] te doen.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiseres] haar stelling, dat [gedaagde] zich niet als goed huurder gedraagt, onvoldoende onderbouwd in het licht van de betwisting door [gedaagde] . De kantonrechter ziet geen aanleiding om [eiseres] toe te laten tot bewijslevering op dit punt.

De kantonrechter oordeelt dat [eiseres] vrijwel niets heeft overgelegd om haar stellingen, dat [gedaagde] niet voldoet aan zijn onderhouds- en reparatieverplichtingen en overlast veroorzaakt, te onderbouwen. Gelet op de gemotiveerde betwisting door [gedaagde] heeft zij haar stellingen op dit punt dan ook onvoldoende onderbouwd.

Volgens [eiseres] zou het gehuurde 50% van het pand moeten beslaan, maar heeft [gedaagde] een groter deel van het pand in gebruik genomen. Volgens [eiseres] komt dat, doordat een scheidingswand niet juist zou zijn geplaatst. [eiseres] heeft die stelling onderbouwd met een handgetekende plattegrond van de benedenverdieping van het pand, maar aan de hand van die tekening en de uitleg die [eiseres] daarbij tijdens de zitting heeft gegeven kan de kantonrechter niet vaststellen dat [gedaagde] meer dan 50% van het pand in gebruik zou hebben. De oppervlakte die vermeld is op de tekening en waarop de berekening is gebaseerd, 833 m2, lijkt de oppervlakte te zijn van alleen de benedenverdieping; de bovenverdieping en de buitenruimte (die [eiseres] volledig in gebruik heeft) heeft [eiseres] bij de berekening kennelijk buiten beschouwing gelaten. [eiseres] heeft haar vordering daarmee onvoldoende onderbouwd.

De verwijdering van de bevestigde platen met de aanduiding “ [aanduiding] ”

De buitenruimte voor het gehuurde is openbare ruimte. [gedaagde] heeft aan de gevel van het gehuurde bordjes bevestigd die lijken op kentekenplaten, met het opschrift “ [aanduiding] ”. De bedoeling van die bordjes is kennelijk om, in de openbare ruimte, parkeerplaatsen vrij te houden voor klanten van [gedaagde] . [eiseres] stelt dat dit in strijd is met artikel 4.2. van de huurovereenkomst, waarin het volgende is bepaald:

"4.2

Het is aan huurder verboden de gedaante, het uiterlijk of de inrichting van het huurobject te wijzigen of enige verbouwing daarin of daaraan uit te (doen) voeren zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder.".

De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] met het bevestigen van de platen aan de gevel niet in strijd met artikel 4.2. van de huurovereenkomst heeft gehandeld. De gedaante, het uiterlijk of de inrichting van het huurobject zijn door de bevestiging van de platen niet gewijzigd, althans niet noemenswaardig. De kantonrechter kan zich voorstellen dat de platen de indruk kunnen wekken dat de betreffende parkeerplaatsen uitsluitend gebruikt mogen worden door medewerkers of klanten van [gedaagde] en dat klanten van [eiseres] er daardoor van kunnen worden weerhouden om daar te parkeren. De borden geven echter niet expliciet aan dat het verboden is daar te parkeren voor onbevoegden of dat daar geparkeerde auto’s zullen worden weggesleept. Op grond van de gestelde feiten acht de kantonrechter de bevestiging van de platen niet onrechtmatig jegens [eiseres] .

Hoe gaat de zaak nu verder?

Direct nadat [eiseres] bewijs bedoeld onder 3.1 heeft geleverd mag [gedaagde] tegenbewijs leveren. Direct nadat [gedaagde] het tegenbewijs bedoeld onder 3.2 heeft geleverd, mag [eiseres] (aanvullend) bewijs leveren. De partijen mogen pas op elkaars bewijs reageren als het leveren van bewijs door beide partijen is afgerond. De kantonrechter beoordeelt daarna of het bewijs geleverd is.

Nadat [gedaagde] de foto of foto’s en de toelichting daarop, bedoeld onder 3.7, heeft overgelegd mag [eiseres] daarop reageren.

Nadat het bovenstaande is gebeurd zal de kantonrechter beoordelen of een eindvonnis kan worden gewezen of dat de subsidiaire vordering dient te worden beoordeeld.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden

In afwachting van de uitlating van partijen en eventuele bewijslevering wordt iedere verdere beslissing in conventie en reconventie aangehouden.

3. De beslissing

De kantonrechter:

laat [eiseres] toe tot bewijs van de stelling dat de lekkages aan het gehuurde (als bedoeld onder 2.8.1 – 2.8.5) in februari 2020 hersteld zijn;

laat [gedaagde] toe tot het tegenbewijs tegen de voorshands bewezen geachte stelling dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] over de geldende huurprijs btw verschuldigd is aan [eiseres] en dat die btw niet is inbegrepen bij de overeengekomen huurprijs van € 2.000,- (zie onder 2.8.9 – 2.8.14);

schriftelijk bewijs

bepaalt dat als partijen schriftelijk bewijs wil leveren, dit bewijs uiterlijk een dag voor de rolzitting van 8 oktober 2026 om 11:30 uur in tweevoud moet zijn ontvangen op de rechtbank;

getuigenbewijs

bepaalt dat als partijen getuigen wil laten horen, zij uiterlijk een dag voor de rolzitting die hiervoor is genoemd het aantal en de personalia van de getuigen moet opgeven en de verhinderdata van de getuigen en beide partijen voor de maanden januari, februari en maart 2027;

wijst erop dat partijen na het bepalen van een datum en plaats voor het getuigenverhoor zelf de getuigen moeten oproepen;

ander bewijs

bepaalt dat als partijen op een andere manier bewijs wil leveren, zij uiterlijk een dag voor de rolzitting die hiervoor is genoemd aan de kantonrechter moet laten weten hoe;

stelt [gedaagde] in de gelegenheid om uiterlijk een dag voor de rolzitting die hiervoor is genoemd een foto of foto’s van de oorspronkelijke buitengevel met een toelichting daarbij over te leggen, een en ander als bedoeld onder 2.8.10;

In conventie en in reconventie

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.

52890/821