RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11918340 CV EXPL 25-21613
datum uitspraak: 2 oktober 2026
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiseres] ,
woonplaats: [woonplaats],
eiseres,
gemachtigde: [naam 1],
tegen
Darodo B.V.,
vestigingsplaats: Rotterdam,
gedaagde,
vertegenwoordigd door [naam 2] (D&S Vastgoed).
De partijen worden hierna ‘[eiseres]’ en ‘Darodo’ genoemd.
1. De procedure
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
de dagvaarding van 6 oktober 2025, met bijlagen;
het mondelinge antwoord, met één bijlage;
de spreekaantekeningen van [eiseres];
de e-mail van Darodo van 28 april 2026, met bijlagen;
de e-mail van [eiseres] van 4 mei 2026, met bijlagen;
de brief van [eiseres] van 9 mei 2026, met bijlagen;
de rolbeslissing van 26 juni 2026;
de mondelinge reactie van Darodo.
Op 21 april 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was [eiseres] aanwezig, vergezeld door [naam 3] en bijgestaan door de heer [naam 1]. Namens Darodo waren aanwezig [naam 2] namens de beheerder D&S Vastgoed en [naam 4] (hoofd bouwbedrijf).
2. De beoordeling
Wat is de kern van de zaak?
[eiseres] huurt van Darodo de woning aan de [adres]. [eiseres] heeft op 4 juli 2023 aan de toenmalige beheerder gemeld dat sprake was van een aantal gebreken in de woning. Volgens [eiseres] zijn een aantal van de gemelde gebreken nog altijd niet door Darodo verholpen. Het gaat daarbij om lekkage, vocht- en schimmelproblemen en houtrot. In deze procedure eist [eiseres] dat, vanwege de ernst van de gebreken, de huurprijs vanaf een periode van zes maanden voorafgaand aan de dagvaarding wordt verminderd met een in redelijkheid vast te stellen bedrag en dat Darodo veroordeeld wordt om de daardoor onverschuldigd door [eiseres] betaalde huur aan [eiseres] terug te betalen. Daarnaast heeft Darodo volgens [eiseres] de huur per 1 juli 2024 en per 1 juli 2025 verhoogd met een hoger percentage dan was toegestaan. Daarom eist [eiseres] dat Darodo ook veroordeeld wordt de daardoor te veel door [eiseres] betaalde huur terug te betalen.
Darodo erkent dat er nog gebreken zijn, maar kan de ernst daarvan niet inschatten. Volgens Darodo zijn er al noodreparaties aan het dak uitgevoerd en is inmiddels ook met de overige herstelwerkzaamheden begonnen.
Het oordeel in het kort
De kantonrechter oordeelt dat de bestaande gebreken in de woning met ingang van 6 april 2025 een huurprijsvermindering van 60% rechtvaardigen totdat deze gebreken zijn verholpen. Darodo moet daardoor € 7.129,67 aan onverschuldigd door [eiseres] betaalde huur terugbetalen. Ook moet Darodo een bedrag van € 862,60 aan [eiseres] terugbetalen omdat zij de huur per 1 juli 2024 en 1 juli 2025 op onjuiste wijze heeft verhoogd. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen.
Darodo heeft de huur per 1 juli 2024 en per 1 juli 2025 op onjuiste wijze verhoogd
Voordat beoordeeld wordt of er aanleiding bestaat de maandelijkse huurprijs te verminderen, moet eerst vast komen te staan hoe hoog die huurprijs is. In de rolbeslissing is al geoordeeld dat de huurprijswijzigingsbepaling in de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden niet oneerlijk is. Darodo mocht de huurprijs dus verhogen op de in die bepalingen voorgeschreven wijze. Dat komt er op neer dat de jaarlijkse huurprijswijziging plaatsvindt op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) met als minimum 2,5%.
[eiseres] stelt dat Darodo zich niet aan de huurprijswijzigingsbepaling heeft gehouden, omdat zij de huur per 1 juli 2024 én per 1 juli 2025 heeft verhoogd met een bedrag dat hoger is dan op basis van de indexatie volgens de CPI was toegestaan. Volgens [eiseres] volgt daaruit dat zij door de onjuiste verhogingen per 1 juli 2024 en per 1 juli 2025 in totaal € 546,14 te veel aan huur heeft betaald over de periode van 1 juli 2024 tot en met 31 mei 2026.
Darodo erkent dat zij bij het verhogen van de huur een verkeerde indexatiefactor heeft toegepast. Zij stelt echter dat het bedrag niet helemaal klopt en dat het, volgens haar berekeningen, ‘ongeveer € 533,-’ zou moeten zijn. Darodo heeft haar berekeningen niet in het geding gebracht en heeft verder ook niet uitgelegd waarop zij het bedrag van € 533,- baseert. [eiseres] heeft daarentegen wel uitgebreid toegelicht en met berekeningen onderbouwd met welke bedragen Darodo op basis van de indexatie volgens de CPI de huur per 1 juli 2024 en per 1 juli 2025 had mogen verhogen en met welke bedragen Darodo de huur daadwerkelijk heeft verhoogd. Darodo heeft die berekeningen onvoldoende gemotiveerd betwist. Omdat de kantonrechter verder geen reden ziet aan de berekeningen en de toelichting daarop van [eiseres] te twijfelen gaat zij er van uit dat deze juist zijn.
De berekeningen van [eiseres] leiden tot het oordeel dat Darodo de huur op basis van de indexatie volgens de CPI per 1 juli 2024 had mogen verhogen tot € 925,93 per maand en per 1 juli 2025 tot € 960,19 per maand. Die huurprijzen zullen dan ook bij de verdere beoordeling als uitgangspunt worden genomen.
Vast staat dat Darodo de huur in werkelijkheid per 1 juli 2024 heeft verhoogd tot
€ 947,48 en per 1 juli 2025 tot € 986,33. Daarmee staat vast dat Darodo de huur per 1 juli 2024 en per 1 juli 2025 op onjuiste wijze heeft verhoogd. Voordat vastgesteld wordt welk bedrag aan huur [eiseres] daardoor te veel heeft betaald, zal hierna eerst nader worden ingegaan op de vraag of er aanleiding bestaat de maandelijkse huurprijs te verminderen, zoals door [eiseres] is geëist.
De maandelijkse huurprijs wordt met ingang van 6 april 2025 verminderd met 60%
Een huurder kan in geval van vermindering van het huurgenot als gevolg van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen (artikel 7:207 lid 1 BW). Deze huurprijsvermindering geldt vanaf de dag waarop de huurder van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder (of waarop het gebrek in voldoende mate bekend was) tot de dag waarop het gebrek is verholpen. Een gebrek is volgens artikel 7:204 lid 2 BW een staat of eigenschap van de woonruimte of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de woonruimte aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden soortgelijke woonruimte. In het gebrekenboek van de Huurcommissie is nader gespecificeerd wanneer sprake is van een (ernstig) gebrek. Hoewel de kantonrechter daaraan formeel niet gebonden is, zal de kantonrechter het gebrekenboek als uitgangspunt nemen.
[eiseres] stelt dat er sprake is van lekkage in de slaapkamer en woonkamer, houtrot aan de buitenkant van het kozijn van het slaapkamerraam en aan het kozijn van de balkondeur en schimmelvorming in de slaapkamer en achter de radiator in de slaapkamer. Tijdens de zitting heeft Darodo het bestaan van de gebreken erkend. Ten aanzien van de vocht- en schimmelproblemen in de slaapkamer heeft Darodo gesteld dat deze veroorzaakt worden door lekkage van het dak. Zij heeft ter zitting uitgelegd dat het dak vervangen en geïsoleerd zal gaan worden en dat zij daarmee verwacht ook de schimmel aan te kunnen pakken. Weliswaar heeft Darodo gesteld dat onjuiste of onvoldoende ventilatie mogelijk één van de factoren is die aan de schimmelvorming heeft bijgedragen, maar dat is door [eiseres] betwist en door Darodo verder op geen enkele wijze onderbouwd.
Naar het oordeel van de kantonrechter vormen de vocht- en schimmelproblemen in de slaapkamer en de woonkamer een gebrek in de zin van categorie C nummer V1 van het gebrekenboek van de Huurcommissie. De stelling van Darodo dat zij in november 2025 noodreparaties aan het dak heeft uitgevoerd maakt dit niet anders. Aannemelijk is dat daardoor in elk geval op dit moment geen sprake is van acute lekkage van het dak, maar Darodo heeft ook uitgelegd dat zij verwacht dat pas ná het vervangen en isoleren van het dak de schimmelproblemen in de woning minder zullen worden. Bovendien is met een noodreparatie het gebrek niet definitief verholpen.
Darodo heeft gesteld dat alleen de glaslatten door houtrot zijn aangetast en níet de kozijnen zelf. Volgens Darodo zijn de kozijnen namelijk nog in goede staat en is slechts schilderwerk noodzakelijk. De kantonrechter volgt Darodo daarin niet. [eiseres] heeft immers foto’s in het geding gebracht, waarop duidelijk zichtbaar is dat de kozijnen van het slaapkamerraam en – met name – de balkondeur wel degelijk door houtrot zijn aangetast en beschadigd.
Volgens het gebrekenboek is er sprake van een gebrek, dat ernstig genoeg is voor huurprijsvermindering, als het kozijn of de deur zodanig door houtrot is aangetast dat er hemelwater naar binnen kan dringen (categorie C, nummer D8). Niet gesteld of gebleken is dat dat het geval is. Dat laat onverlet dat naar het oordeel van de kantonrechter sprake is van een gebrek dat, tezamen met de hiervoor genoemde vocht- en schimmelproblemen, bijdraagt aan een ernstige vermindering van het woongenot. Daarbij is ook van belang dat [eiseres] al langere tijd klaagt over de gebreken – de eerste melding dateert immers al van medio 2023 – maar dat Darodo tot op heden (ruim drie jaar later) nog altijd niet alle gebreken volledig en definitief heeft verholpen.
Het voorgaande leidt tot het oordeel dat de vocht- en schimmelproblemen in de slaapkamer en woonkamer en de aanwezige houtrot in de kozijnen van de slaapkamer en de balkondeur een vermindering van de huurprijs rechtvaardigen. De kantonrechter vindt in de gegeven omstandigheden een vermindering met 60% redelijk en passend.
De huurprijs wordt dus verminderd met 60% waarbij, zoals verzocht, 6 april 2025 als ingangsdatum van de vermindering geldt. [eiseres] is de volledige huurprijs pas weer verschuldigd vanaf het moment dat de hiervoor genoemde gebreken volledig zijn verholpen.
Darodo moet in totaal € 7.992,27 aan [eiseres] betalen
[eiseres] maakt terecht aanspraak op terugbetaling van het bedrag aan huur dat zij te veel heeft betaald vanwege de vermindering van de huurprijs. Daarvoor is van belang wat de maandelijkse huurprijs was in de periode vanaf 6 april 2025. Zoals hiervoor bij r.o. 2.7. is overwogen zal daarbij worden uitgegaan van de huurprijs inclusief de (juiste) verhoging op basis van de indexatie volgens de CPI. Dat betekent dat als uitgangspunt wordt genomen dat per 1 juli 2024 een huurprijs geldt van € 925,93 per maand.
Omdat de kantonrechter heeft geoordeeld dat de huurprijs door de gebreken wordt verlaagd met ingang van 6 april 2025, mocht Darodo op grond van artikel 7:250 lid 2 BW de huurprijs niet verhogen per 1 juli 2025. Dat betekent dat ook ná 1 juli 2025 – en tot het moment waarop de gebreken zijn hersteld – de huurprijs van € 925,93 geldt.
Op grond van het voorgaande bedraagt de huurprijs met ingang van 6 april 2025 € 370,37 (40% van € 925,93) per maand. Dat betekent dat [eiseres] over de periode van 6 april tot 30 april 2025 recht heeft op terugbetaling van een bedrag van € 462,97 ((25/30 van € 925,93) x 60%). Over de maanden mei 2025 tot en met en april 2026 heeft zij recht op terugbetaling van een bedrag van € 6.666,70 ((12 x € 925,93) x 60%). In totaal heeft [eiseres], vanwege de huurprijsvermindering, over de periode van 6 april 2025 tot 1 mei 2026 dus € 7.129,67 (€ 462,97 + € 6.666,70) onverschuldigd aan Darodo betaald. Darodo moet dat bedrag dan ook aan [eiseres] terugbetalen.
Naast het voorgaande moet Darodo ook de te veel betaalde huur vanwege de onjuiste verhoging van de maandelijkse huur per 1 juli 2024 en 1 juli 2025 aan [eiseres] terugbetalen. Hiervoor is al geoordeeld dat Darodo de huur per 1 juli 2024 had mogen verhogen tot € 925,93 en dat de huur per 1 juli 2025 niet verhoogd mocht worden. Omdat Darodo desondanks per 1 juli 2024 heeft verhoogd tot € 947,48 en per 1 juli 2025 tot € 986,33, leidt dit er toe dat [eiseres] over de periode van 1 juli 2024 tot en met 30 juni 2025 een bedrag van € 258,60 ((€ 947,48 -/- € 925,93) x 12) te veel aan huur heeft betaald en over de periode van 1 juli 2025 tot en met 30 april 2026 een bedrag van € 604,- ((986,33 -/- € 925,93) x10). In totaal betekent dit dat [eiseres] een bedrag van € 862,60 (€ 258,60 +
€ 604,-) te veel heeft betaald als gevolg van de onjuiste huurverhogingen. Darodo moet ook dat bedrag aan [eiseres] terugbetalen.
Bij het voorgaande geldt als uitgangspunt dat [eiseres] in de periode 1 juli 2024 tot 1 juli 2025 en van 1 juli 2025 tot 1 mei 2026 steeds € 947,48 respectievelijk € 986,33 per maand heeft betaald.
Voor zover [eiseres] ook ná 1 mei 2026 meer dan € 370,37 per maand heeft betaald moet Darodo dat meerdere, zolang de gebreken niet zijn hersteld, ook aan [eiseres] terugbetalen. In dat verband is van belang dat partijen tijdens de zitting alvast hebben afgesproken dat [eiseres] vanaf 1 mei 2026, in afwachting van dit vonnis, 50% van de maandelijkse huur zal betalen.
Het bovenstaande leidt tot de slotsom dat [eiseres] tot 1 mei 2026 vanwege de huurprijsvermindering én de onjuiste huurverhogingen in totaal een bedrag van € 7.992,27
(€ 7.129,67 + € 862,60) te veel aan Darodo heeft betaald. Darodo wordt veroordeeld dat bedrag aan [eiseres] terug te betalen.
Darodo moet de proceskosten betalen
De proceskosten komen voor rekening van Darodo, omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die Darodo aan [eiseres] moet betalen op € 148,04 aan dagvaardingskosten, € 90,- aan griffierecht, € 434,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 217,-) en € 108,50 aan nakosten. Dat is in totaal € 780,54. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiseres] dat eist en Darodo daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3. De beslissing
De kantonrechter:
bepaalt dat de maandelijkse huurprijs van de woning aan de [adres] wordt verminderd met 60% (tot € 370,37 per maand) met ingang van 6 april 2025 tot en met de dag waarop de gebreken, zoals genoemd bij r.o. 2.14., zijn verholpen;
veroordeelt Darodo om aan [eiseres] te betalen € 7.992,27;
veroordeelt Darodo in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 780,54;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. A.M. van Kalmthout en in het openbaar uitgesproken.
44487