ECLI:NL:RBZWB:2026:8822

1. De zaak in het kort

WonenBreburg wil dat [huurder] haar huurwoning verlaat vanwege ernstige overlast. Hierdoor schiet zij tekort in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder. De kantonrechter wijst de gevorderde ontruiming toe.

2. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 t/m 14- de conclusie van antwoord met één productie- de akte wijziging van eis inclusief producties 15 t/m 20

- de mondelinge behandeling van 28 augustus 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt

- de pleitnota van WonenBreburg.

3. De feiten

[huurder] huurt met ingang van 10 september 2025 van WonenBreburg de woning aan het adres [adres] voor een maandelijkse huurprijs van

€ 728,45. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden van WonenBreburg van 1 maart 2025 van toepassing verklaard.

Op 15 december 2025 heeft WonenBreburg geconstateerd dat [huurder] zonder toestemming een jacuzzi op het balkon van de woning heeft geplaatst. Dit leverde een constructief veiligheidsrisico op. [huurder] liet het water via het balkon en de hemelwaterafvoer lopen, waardoor schade aan onderliggende woningen ontstond en buren wateroverlast ervoeren. WonenBreburg heeft [huurder] bij brief van

15 december 2025 gesommeerd de jacuzzi binnen 48 uur te verwijderen.

WonenBreburg ontvangt vanaf het begin van de huurovereenkomst frequent meldingen van aanhoudende en ernstige overlast in en rondom het complex waar de woning onderdeel van uitmaakt. In de periode december 2025 tot en met juni 2026 zijn door meerdere omwonenden overlastformulieren ingevuld waarop de volgende overlast is vermeld: geluidsoverlast in de avond- en nachturen, waaronder harde muziek, klus- en boorgeluiden, schreeuwen, ruzie, gegooi met voorwerpen, wateroverlast vanuit de hemelwaterafvoer, het dumpen van afvalzakken in de hal, intimidatie van buurtbewoners.

[huurder] is meermaals gesommeerd te stoppen met het veroorzaken van overlast en er hebben ordegesprekken plaatsgevonden. Daarnaast is bij e-mailbericht van

22 mei 2026 na afzegging van een ordegesprek op dezelfde dag door [huurder] een gedragsaanwijzing opgelegd. Al het voorgaande heeft niet tot het stoppen van de overlast geleid.

WonenBreburg heeft op 25 juni 2026 met de politie toegang afgedwongen tot de woning vanwege een ernstige lekkage. Bij de woningcontrole werd het volgende aangetroffen: een opblaaszwembad, afgeplakte ventilatieroosters, een loshangende wastafel en gebarricadeerde ruimtes. Dit leverde ernstig gevaar op voor de brandveiligheid en de bouwkundige integriteit van het complex.

[huurder] heeft niet gereageerd op de sommatiebrief van 8 juli 2026 met de mogelijkheid een minnelijke regeling te treffen.

In de maanden juli en augustus 2026 heeft WonenBreburg meerdere overlastmeldingen ontvangen van omwonenden over [huurder] .

4. Het geschil

WonenBreburg vordert samengevat - ontruiming van het pand aan [adres] , [huurder] te veroordelen tot betaling van een bedrag aan huurachterstand en kosten in verband met een spoedreparatie, betaling van verschuldigde huurpenningen vanaf september 2026 en veroordeling van [huurder] in de proceskosten.

WonenBreburg legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Er is sprake van een ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst doordat [huurder] structurele, ernstige overlast veroorzaakt en zij zich niet als goed huurder gedraagt. Gelet op de aard, ernst en omvang van de overlast is ontruiming van de woning onvermijdelijk.

[huurder] voert verweer. [huurder] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van WonenBreburg, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van WonenBreburg, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van WonenBreburg in de kosten van deze procedure.

[huurder] voert het volgende aan. [huurder] betwist dat sprake is van ernstige, structurele overlast en er daardoor sprake is van een tekortkoming die de gevorderde ontruiming rechtvaardigt. Zij erkent wel dat zij in had moeten gaan op verzoeken van WonenBreburg naar aanleiding van de overlastmeldingen, maar dat heeft zij in verband met haar medische en persoonlijke klachten nagelaten. Verder erkent zij een jacuzzi op het balkon te hebben geplaatst in december 2025. Ook heeft zij niet weersproken dat zij een opblaaszwembad in haar woonkamer heeft geplaatst in juni 2026. Zij stelt deze allebei direct te hebben verwijderd op het moment dat zij erop werd gewezen dat dit niet is toegestaan. [huurder] heeft verder toegelicht dat de huurachterstand is ontstaan omdat haar uitkering was beëindigd. Inmiddels is haar recht op uitkering hersteld en kan zij de huur weer betalen. Daarnaast is zij in overleg getreden met schuldhulpverlening over de ontstane schulden in de periode dat zij geen uitkering had. [huurder] betwist de kosten voor de spoedreparatie verschuldigd te zijn omdat de grondslag hiervan onduidelijk is. Tot slot voert [huurder] aan dat deze zaak zich niet leent voor een kortgedingprocedure omdat de feitelijke omstandigheden in deze procedure onvoldoende diepgaand onderzocht kunnen worden.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5. De beoordeling

Hoewel [huurder] dat betwist is de kantonrechter van oordeel dat WonenBreburg een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen gelet op de aard, ernst en omvang van de gestelde overlast.

Toetsingskader

De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.

In dit kort geding is het de vraag of het aannemelijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat sprake is van een tekortkoming van [huurder] die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt en of hierop vooruitlopend de vordering tot ontruiming in kort geding moet worden toegewezen. Een tekortkoming van een partij geeft de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Tekortkoming van ernstige overlast

[huurder] moet zich als goed huurder gedragen. Dit betekent onder meer dat zij ervoor moet zorgen dat omwonenden geen overlast of hinder ervaren die door haar wordt veroorzaakt. Het veroorzaken van overlast levert een tekortkoming op.

De ontruimingsvordering van WonenBreburg is gebaseerd op langdurige, structurele en ernstige overlast. Zij heeft die overlast onderbouwd met verschillende meldingen van omwonenden. Uit deze meldingen volgt dat de overlast bestaat uit: geluidsoverlast in de avond- en nachturen, waaronder harde muziek, klus- en boorgeluiden, schreeuwen, ruzie, gegooi met voorwerpen, wateroverlast vanuit de hemelwaterafvoer, het dumpen van afvalzakken in de hal, intimidatie van buurtbewoners. Dit betreffen ook meldingen van overlast tot kort voor de mondelinge behandeling. Daarnaast heeft [huurder] in december 2025 een jacuzzi op haar balkon geplaatst wat voor (water)overlast bij omwonenden en lekkages heeft gezorgd. In juni 2026 heeft [huurder] een opblaaszwembad in haar woning geplaatst waarbij eveneens (water)overlast is ontstaan. [huurder] heeft de ernst en de duur van de overlastmeldingen weliswaar betwist maar de kantonrechter overweegt dat WonenBreburg de overlast voldoende aannemelijk heeft gemaakt met de door haar ingebrachte producties.

De kantonrechter overweegt verder dat WonenBreburg voldoende heeft aangetoond dat sprake was van gevaarzetting door een jacuzzi op het balkon te plaatsen. Door vervolgens een half jaar later een (gevuld) opblaaszwembad in de woonkamer op te zetten heeft [huurder] niet laten zien dat zij zich realiseert wat hier de gevolgen van kunnen zijn. Het gevaar heeft zich vervolgens verwezenlijkt doordat een lekkage in de meterkast is ontstaan.

Bovendien volgt uit de door WonenBreburg overgelegde producties en uit hetgeen [huurder] zelf ter zitting heeft verklaard dat [huurder] zich langere tijd niet coöperatief heeft opgesteld en zij niet altijd op verzoeken van WonenBreburg heeft gereageerd.

Gelet op het voorgaande stelt de kantonrechter vast dat sprake is van ernstige, structurele overlast, hoewel dat door [huurder] wordt betwist. Ten tijde van de zitting is niet gebleken dat er zicht is op verbetering. Hiermee heeft [huurder] zich niet als goed huurder gedragen en heeft zij zich dus niet gehouden aan de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. Voor de vraag of de tekortkoming de gevorderde ontruiming rechtvaardigt en of die vordering in kort geding moet worden toegewezen, moeten eerst nog de belangen van partijen worden meegewogen.

Belangenafweging

De kantonrechter moet rekening houden met alle belangen, waaronder het belang dat WonenBreburg heeft dat de overlast stopt en het belang van [huurder] dat zij niet op straat komt te staan. De kantonrechter is van oordeel dat de overlast ernstig is te noemen en dat de hoeveelheid overlast die omwonenden ervaren, de grenzen van wat omwonenden van elkaar moeten accepteren stelselmatig te buiten gaat. Hierdoor weegt naar het oordeel van de kantonrechter het belang van WonenBreburg om te zorgen dat bewoners in een veilige en rustige wijk kunnen leven, zwaarder dan het woonbelang van [huurder] .

[huurder] moet de woning verlaten

De kantonrechter is van oordeel dat met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat sprake is van een ernstige tekortkoming aan de kant van [huurder] die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt. De kantonrechter komt daarom tot het oordeel dat de vordering tot ontruiming van de woning in dit kort geding kan worden toegewezen. Dit betekent dat [huurder] de woning moet verlaten. De kantonrechter acht een ontruimingstermijn van veertien dagen een redelijke termijn, omdat door [huurder] niet concreet is aangevoerd waarom een langere ontruimingstermijn noodzakelijk is (bijvoorbeeld doordat een bepaald zorgtraject wordt gestart) en er bij WonenBreburg nog steeds meermaals per week overlastmeldingen binnenkomen.

Huurachterstand en kosten spoedreparatie

Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande uit een veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De kantonrechter zal daarbij niet alleen moeten onderzoeken of het bestaan van een vordering van WonenBreburg op [huurder] voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. In de afweging van de belangen van partijen moet de kantonrechter mede betrekken de vraag naar – kort gezegd – het risico van onmogelijkheid tot terugbetaling mocht de bodemrechter anders beslissen. De kantonrechter is van oordeel dat zolang de geldvorderingen niet ter discussie staan deze mee kunnen worden gevorderd. De door WonenBreburg gevorderde huurachterstand van € 1.504,98 over de maanden juli en augustus 2026 is door [huurder] niet betwist en wordt daarom toegewezen.

Door WonenBreburg wordt een bedrag van € 202,33 aan kosten voor een spoedreparatie gevorderd. Hoewel door [huurder] wordt betwist dat zij de kosten van de spoedreparatie verschuldigd is, acht de kantonrechter het voldoende aannemelijk dat de slotenmaker in aanwezigheid van de politie op 25 juni 2026 het slot open heeft geboord vanwege een ernstige lekkage, terwijl [huurder] in de woning aanwezig was, maar weigerde de deur open te maken. Dit maakt dat de kantonrechter ook het gevorderde bedrag van 202,33 aan kosten voor de spoedreparatie toewijst.

Gebruiksvergoeding vanaf september 2026

De door WonenBreburg gevorderde (gebruiks-) vergoeding van € 728,45 per maand tot aan de datum van ontruiming wijst de kantonrechter toe op grond van artikel 7:225 BW.

Uitvoerbaar bij voorraad

Hoewel [huurder] geen verweer heeft gevoerd tegen de vordering van WonenBreburg om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren en deze vordering alleen daarom al kan worden toegewezen, zal de kantonrechter de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad nadrukkelijk motiveren.

Het belang van WonenBreburg om het vonnis onmiddellijk ten uitvoer te kunnen leggen ondanks een eventueel hoger beroep, weegt in dit geval zwaarder dan het belang van [huurder] om dat niet te doen. Zoals eerder in dit vonnis is overwogen, is sprake van een ernstige tekortkoming van [huurder] . Het verlies van haar woning en haar woonrecht is door haarzelf veroorzaakt door deze tekortkoming. [huurder] stelt zich niet coöperatief op richting WonenBreburg en reageert niet of onvoldoende op voorstellen van WonenBreburg om afspraken te maken om in gesprek te gaan over de gemelde overlast. Het belang van WonenBreburg om de woning weer te kunnen verhuren aan iemand die zich wel als goed huurder gedraagt en te zorgen voor een veilige leefomgeving, weegt zwaarder dan het belang van [huurder] om in de woning te kunnen blijven wonen. De veroordelingen zullen daarom uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

Proceskosten

[huurder] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van WonenBreburg worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

153,02

- griffierecht

€

139,00

- salaris gemachtigde

€

577,00

- nakosten

€

144,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.013,02

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

6. De beslissing

veroordeelt [huurder] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het pand aan [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van WonenBreburg zijn, en de sleutels af te geven aan WonenBreburg,

veroordeelt [huurder] om te betalen aan WonenBreburg:

a. a) € 1.707,31 aan achterstallige huur tot en met 31 augustus 2026 en kosten voor een spoedreparatie, te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde huurtermijnen, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die huurtermijnen dan wel van de vervaldata van de factuur van de spoedreparatie tot de dag van voldoening,

b) € 728,45 per maand vanaf september 2026 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,

veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 1.013,02, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt [huurder] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Boeder en in het openbaar uitgesproken op 11 september 2026.